Рынок ипотеки в любом государстве – это неотъемлемая часть его финансовой системы. Именно приобретение жилья с помощью заемных средств для многих людей является единственным вариантом решения жилищного вопроса. Чтобы ориентироваться в показателях рынка, перспективах его развития и, возможно, делать прогнозы, важно разбираться в ключевых понятиях. Рассмотрим подробнее, что представляет собой ипотечный рынок в 2019 году, как происходило его становление в РФ и каковы результаты его деятельности на текущий момент.
Рынок ипотеки – взаимосвязанная система трех ключевых составляющих или элементов:
- ипотечных займов;
- коммерческой и жилой недвижимости;
- ипотечных ценных бумаг.
Рынок ипотечных займов относится к первичному рынку, а ипотечных ценных бумаг – ко вторичному.
Разберем каждое понятие подробнее.
Первичный ипотечный рынок подразумевает под собой взаимоотношения между заемщиком и кредитором, основой которой является исполнение кредитных обязательств.
Участники первичного ипотечного рынка:
- банки;
- физические и юридические лица (заемщики);
- финансовые компании, выдающие ипотечные кредиты, но не имеющие статус банковской структуры.
Банки помимо извлечения максимальной прибыли преследуют цель непрекращающегося возобновления кредитных ресурсов или средств, которые можно сразу направлять на выдачу новых жилищных займов. Эта цель реализуется посредством функционирования вторичного рынка ипотеки.
Вторичный рынок
На нем осуществляется торговля закладными по уже выданным займам. Суть заключается в том, что банк, выдавший ипотеку, выпускает ценные бумаги с обеспечением в виде закладных и далее продает их другим инвесторам. Именно вторичный рынок позволяет аккумулировать немалые средства и направлять их в сферу ипотечного кредитования.
Сам рынок также делится на первичный и вторичный. На первом первично размещаются ценные бумаги среди участников-кредиторов, а на втором – начинается их движение (оборот). Стоимость ценных бумаг, привлеченных на вторичный рынок, не изменяет их стоимость в сторону повышения, а лишь создает механизм регулирования их ликвидности и спроса.
Рынок недвижимости является главной причиной существования рынков ипотечных кредитов и ипотечных ценных бумаг. Здесь осуществляются сделки по купле-продаже объектов недвижимого имущества, залог которых кредиторам позволяет функционировать вторичному и первичному рынкам ипотеки.
Взаимодействие всех трех элементов происходит довольно просто:
- Будущий заемщик подает заявку в выбранный банк.
- Банк оценивает целесообразность выдачи займа на основе анализа его платежеспособности и соответствия установленному перечню требований.
- Рассчитывается максимальная сумма кредита и срок погашения долга.
- После заключения кредитного договора, договора об ипотеке и договора купли-продажи с продавцом недвижимости банк создает первичный рынок ценных бумаг.
- Путем передачи закладной другим инвесторам банк создает вторичный рынок ипотечных ценных бумаг.
После выдачи новых займов с обеспечением в виде недвижимости цикл повторится.
История возникновения ипотечного рынка в России
Ипотечный рынок РФ в его современном формате относительно молод, так как возник в 90-е годы прошлого века. Первые же ипотечные займы оформлялись еще в период правления Елизаветы, когда банки Российской Империи кредитовали элиту для покупки жилья.
Масштабы выдачи жилищных займов в дореволюционной России не носили массовый характер, однако данная сфера банковского обслуживания была актуальна вплоть до прихода к власти большевиков.
В период СССР по естественным причинам никаких ипотечных кредитов в стране не был вплоть до 1995 г. Именно 1995 год стал отправной точкой для начала зарождения современного варианта ипотеки, когда Сбербанк и ДельтаКредит начали выдавать первые обеспеченные займы населению.
По прошествии более 20-ти лет, вполне логично, что ипотечный рынок изменился, испытал на себе не один кризис и продолжает свой путь становления по сей день. К примеру, в середине 90-х ипотеку могли получить лишь те заемщики, которые были официально трудоустроены и могли подтвердить свои доходы справкой 2-НДФЛ.
Сегодня же банки предлагают множество программ при предоставлении всего двух документов, а также учитывают дополнительный доход клиента и членов его семьи.
Также ранее ипотека выдавалась только для покупки жилого объекта с уже оформленным правом собственности (на вторичном рынке жилья). Сейчас можно получить займ на приобретение строящихся, готовых объектов, на покупку коммерческой недвижимости и даже на строительство отдельного дома.
Все это стало стимулирующими факторами развития строительной и сопутствующих отраслей нашей экономики.
Статистика рынка ипотеки РФ и его основные показатели
Статистика по ипотеке в России собирается и систематизируется Федеральной службой статистики и Центробанком. Наиболее полная картина о результатах ипотечного кредитования в нашей стране складывается из анализа таких показателей, как:
- объем рынка (объем выдачи ипотечных кредитов);
- число кредитных организаций, выдающих ипотеку;
- действующие виды ипотечных продуктов и условия по ним в банках.
Рассмотрим их детально.
Объем рынка и текущие результаты по выдаче за 2017-2018 гг.
Объем ипотечного рынка в РФ характеризуется показателем «объем выданных жилищных кредитов». В помесячном разрезе за 2017-2018 гг. наглядная информация представлена ниже (по данным Банка России).
Диаграмма показывает устойчивую тенденцию роста объема выданных займов в стране (показатели посчитаны нарастающим итогом). К примеру, за март 2018 года было выдано кредитов на 172 813 миллиона больше по сравнению с аналогичным периодом прошлого года (почти в 2 раза).
Средневзвешенный срок кредитования на начало 2019 г. составляет 186,4 месяца, а средневзвешенная процентная ставка – 9,8% годовых (информация на 01.03.2018г.). При этом задолженность по действующим договорам на 1 марта – 5300 миллиарда рублей. Просроченный долг из этой цифры – 60,8 миллиардов рублей. Оба этих параметра также имеют свойство расти в динамике.
Основные игроки
На российском рынке ипотеки в 2019 году (сведения на начало года) в РФ функционирует 561 кредитная организация, из которых 410 единиц выдают ипотечные жилищные кредиты. Это кредиторы с высоким уровнем надежности и доказанной эффективностью своей деятельности.
К ним относятся крупнейшие банки страны:
- Сбербанк;
- Россельхозбанк;
- Газпромбанк;
- ДельтаКредит;
- Райффайзенбанк и др.
Каждый из них предлагает потенциальным клиентов как минимум несколько вариантов получения ипотеки для улучшения своих жилищных условий.
Условия банков
Условия кредитования в российских банках могут существенно различаться в зависимости от выбранного продукта, категории клиента и длительности его сотрудничества с кредитором.
Параметры оформления ипотечного займа в крупнейших кредитных организациях РФ в 2019 г. приводятся в таблице ниже.
Ипотека на вторичном рынке:
| Банк | Ставка, % | ПВ, % | Стаж, мес | Возраст, лет | Примечание |
|---|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,1 | 15 | 6 | 21-75 | Если клиент не зарплатник Сбербанка + 0,5% .При отказе от страховки +1%, При отказе от электронной регистрации + 0,1%; При отказе от акции витрина + 0,3%. По акции молодая семья минимальная ставка 8,6% |
| ВТБ 24 и Банк Москвы | 9,1 | 15 | 3 | 21-65 | |
| Райффайзенбанк | 10,99 | 15 | 3 | 21-65 | |
| Газпромбанк | 10 | 20 | 6 | 21-60 | |
| Дельтакредит | 12 | 15 | 2 | 20-65 | ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия |
| Россельхозбанк | 10,25 | 15 | 6 | 21-65 | 10%ПВ на готовое по молодой семье, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров |
| Абсалют банк | 11 | 15 | 3 | 21-65 | ФБ +0,5% |
| Банк Возрождение | 11,75 | 15 | 6 | 18-65 | |
| Банк Санкт-Петербург | 12,25 | 15 | 4 | 18-70 | |
| Промсвязьбанк | 11,75 | 20 | 4 | 21-65 | |
| Российский капитал | 11,75 | 15 | 3 | 21-65 | |
| Уралсиб | 11 | 10 | 3 | 18-65 | 0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ |
| Ак Барс | 12,3 | 10 | 3 | 18-70 | 0,5% скидка у партнеров |
| Транскапиталбанк | 12,25 | 20 | 3 | 21-75 | можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии |
| Банк Центр-Инвест | 10 | 10 | 6 | 18-65 | |
| ФК Открытие | 10 | 15 | 3 | 18-65 | 0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, для зарплатников первый взнос 10% по ФБ 20% |
| Связь-банк | 11,5 | 15 | 4 | 21-65 | |
| Запсибкомбанк | 11,75 | 10 | 6 | 21-65 | скидка 0,5% для зарплатников |
| Жилфинанс | 11 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Московский кредитный банк | 13,4 | 15 | 6 | 18-65 | |
| Глобэкс банк | 12 | 20 | 4 | 18-65 | скидка 0,3% для зарплатников |
| Металлинвестбанк | 12,75 | 10 | 4 | 18-65 | |
| Банк Зенит | 13,75 | 15 | 4 | 21-65 | |
| Росевробанк | 11,25 | 15 | 4 | 23-65 | |
| Бинбанк | 10,75 | 20 | 6 | 21-65 | |
| СМП банк | 11,9 | 15 | 6 | 21-65 | Скидка 0,2% если ПВ 40% и выше, Скидка 0,5% если клиент относится к льготной категории, скидка за быстрый выход на сделку ставка 10,9 - 11,4% |
| АИЖК | 11 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Евразийский банк | 11,75 | 15 | 1 | 21-65 | |
| Юникредитбанк | 12,15 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Альфабанк | 11,75 | 15 | 6 | 20-64 | 4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте |
Ипотека на первичном рынке:
| Банк | Ставка, % | ПВ, % | Стаж, лет | Возраст, лет | Примечание |
|---|---|---|---|---|---|
| Сбербанк | 9,1 | 15 | 6 | 21-75 | Скидка 0,4% по ипотеке свыше 3,8 млн. руб. Ставка по субсидированной ипотеке от 6,7 до 7,7%. Надбавки 0,1% за отказ от электронной регистрации; + 0,3% если клиент не зарплатник, +1% при отказе от страховки |
| ВТБ 24 и Банк Москвы | 9,1 | 15 | 3 | 21-65 | 8,9% если квартира больше 65 кв.м., зарплатники ПВ 10%, |
| Райффайзенбанк | 9,99 | 15 | 3 | 21-65 | 10% ПВ для зарплатников, скидка 0,59-0,49 для определенных застройщиков |
| Газпромбанк | 9,5 | 20 | 6 | 21-65 | 10% ПВ для газовиков, 15% ПВ для крупных партнеров |
| Дельтакредит | 12 | 15 | 2 | 20-65 | ФБ 20% ПВ, скидка 1,5% если 4% комиссия, |
| Россельхозбанк | 9,45 | 20 | 6 | 21-65 | материнский капитал без ПВ ставка не меняется, скидка 0,25 если свыше 3 млн, еще скидка 0,25 если через партнеров |
| Абсалют банк | 10,9 | 15 | 3 | 21-65 | ФБ +0,5% |
| Банк Возрождение | 10,9 | 15 | 6 | 18-65 | |
| Банк Санкт-Петербург | 12 | 15 | 4 | 18-70 | скидка 0,5% для зарплатников и при закрытой ипотеке в банке, -1% после ввода дома |
| Промсвязьбанк | 10,9 | 15 | 4 | 21-65 | 10% пв для ключевых партнеров |
| Российский капитал | 11,75 | 15 | 3 | 21-65 | скидка 0,5% для клиентов через партнеров банка, скидка 0,5% при ПВ от 50% |
| Уралсиб | 10,4 | 10 | 3 | 18-65 | 0,5% выше если форма банка и будет 20% ПВ, скидка 0,41% при ПВ 30% и выше |
| Ак Барс | 11 | 10 | 3 | 18-70 | скидка 0,3% если ПВ 20-30%, свыше 30% скидка 0,6% |
| Транскапиталбанк | 13,25 | 20 | 3 | 21-75 | можно снизить ставку на 1,5% за 4,5% комиссии, после ввода дома ставка снижается на 1% |
| Банк Центр-Инвест | 10 | 10 | 6 | 18-65 | с 5-10 год ставка 12% далее индекс ставки Моспрайм (6М) по состоянию на 1 октября предыдущего года +3,75% годовых |
| ФК Открытие | 10 | 15 | 3 | 18-65 | 0,25 плюс если фб, скидка 0,25% для корпоративных клиентов, снижение на 0,3% если заплатить комиссию 2,5%, 10% ПВ если зарплатник, 20%ПВ по ФБ |
| Связь-банк | 10,9 | 15 | 4 | 21-65 | |
| Запсибкомбанк | 10,99 | 15 | 6 | 21-65 | скидка 0,5% для зарплатников |
| Жилфинанс | 11 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Московский кредитный банк | 12 | 10 | 6 | 18-65 | |
| Глобэкс банк | 11,8 | 20 | 4 | 18-65 | скидка 0,3% для зарплатников |
| Металлинвестбанк | 12,75 | 10 | 4 | 18-65 | |
| Банк Зенит | 14,25 | 20 | 4 | 21-65 | |
| Росевробанк | 11,25 | 20 | 4 | 23-65 | |
| Бинбанк | 10,75 | 20 | 6 | 21-65 | |
| СМП банк | 11,9 | 15 | 6 | 21-65 | скидка 0,2% при ПВ 40% и больше, скидка 0,5% для льготной категории клиентов, ставка 10,9 - 11,4% за быстрый выход на сделку |
| АИЖК | 10,75 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Евразийский банк | 11,75 | 15 | 1 | 21-65 | 4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте |
| Югра | 11,5 | 20 | 6 | 21-65 | |
| Альфабанк | 11,75 | 15 | 6 | 20-64 | 4% комиссия - скидка 1,5% работает по дельте |
Виды ипотечных кредитов в России и перспективы их развития
Все ипотечные кредиты в России можно разделить на следующие виды:
- Ипотека на строящееся жилье.
Такой вариант ипотеки позволяет приобрести квартиру или дом у застройщика на этапе его возведения. Сам застройщик и объект недвижимости должны пройти аккредитацию банка.
В настоящий момент происходит постепенное изменение законодательной базы для того, чтобы больше защитить заемщиков. Так в скором времени будут отменены ДДУ и квартиры от застройщиков будут, оформляется уже после их постройки.
- Ипотека на вторичное жилье.
С помощью данного займа можно купить жилплощадь с уже оформленным правом собственности. Это готовый объект, в который можно сразу заселиться. Этот вид ипотечного кредитования является сейчас наиболее распространенным и удобным.
- Льготные программы ипотеки.
Сюда относятся (для военнослужащих-участников накопительно-ипотечной системы), (для семей с двумя и более детьми), жилищные займы , малоимущим и иным социально-незащищенным гражданам.
Условия по такому кредиту отличается лояльным отношением к заемщику и пониженной процентной ставкой. Приобрести с помощью таких программ можно только определенные объекты недвижимости у конкретных застройщиков или продавцов.
В 2018 году была запущена семейная и рефинансирование такого кредита.
Также продолжает развиваться социальная ипотека в регионах, которая позволяет взять ипотеку бюджетникам и другим, социально значимым и не очень защищенным категориям граждан ипотеку под льготную ставку.
- Ипотека на строительство отдельного дома.
Такая ипотека выдается на проведение работ по строительству и отделке частного дома на земельном участке в собственности заемщика. Для одобрения заявки потребуется предоставить проект будущего жилья и сметную документацию от одобренного подрядчика.
В качестве эксперимента в 2018 году была запущена , но пока она идет очень сложно т.к. банки не были готовы к этой программе.
- Корпоративная ипотека.
Такие займы выдаются на льготных условиях компаниями-работодателями. Яркий пример здесь ОАО «РЖД», где сотрудники могут оформить кредит на жилье под 2-4% в год (ссуду на кредитуемый объект недвижимости могут взять работники компании, проработавшие не 1 год).
- Ипотека под залог недвижимости
Данная ипотека подразумевает, что банк выдает деньги в размере от оценочной стоимости недвижимости, которую он получает в качестве залога. При этом банку в большинстве случаев неважно, на какие цели будут использованы заемные средства.
По такому кредиту можно купить нестандартные варианты недвижимости: апартаменты, дом с землей, дачу, взять деньги на ремонт или покупку зарубежной недвижимости.
- Рефинансирование
Один из самых популярных ипотечных займов 2019 года. Рефинансирование ипотеки позволяет значительно снизить процентную ставку по действующему кредиту за счет того, что задолженность по ипотеке и права требования на залог от одного банка переходит к другому под более низкий процент.
Данный вид кредитование будет продолжать расти т.к. ранее выданные кредиты были оформлены по ставкам более 12%, а сейчас они начинаются от 9%, что позволяет значительно снизить долговую нагрузку.
Стоить помнить, что и – это две большие разницы. Эти два понятия очень часто путают. Также рефинансирование, часто путают с обычным снижением процента по ипотеке по заявлению.
Вывод: Оба направления жилищного кредитования в будущем имеют одинаковые положительные перспективы развития, так как востребованы у заемщиков различных категорий. Решение жилищных проблем без использования заемных средств для большинства российских семей сегодня просто невозможно.
Прогноз по рынку на 2019 гг.
На основе детального анализа рынка ипотечного кредитования специалисты и эксперты в данной сфере могут делать прогнозы его развития.
Прогнозировать в области ипотечного кредитования в РФ можно только на несколько лет вперед. Связано это с непрекращающимися кризисными явлениями в нашей стране и натянутыми политическими отношениями с другими государствами.
На 2019 год можно определить основной тренд развития ипотеки – это последовательное повышение процентной ставки. Центробанк несколько раз делал официальные заявления о том, что ключевая ставка и в дальнейшем продолжит свое незначительное повышение, что неизбежно повлечет повышение кредитных ставок по ипотеки и иным займам.
Второе направление развития рынка ипотеки – повышение спроса на рефинансирование уже выданных жилищных кредитов. Причина здесь вполне логична и связана со снижением покупательной способности населения. Рост просроченной задолженности растет, что вынуждает людей обращаться в банки за услугой рефинансирования.
Ипотечный рынок в РФ находится в фазе своего развития и характеризуется динамичным ростом. Сегодня ипотеку можно взять в любом ведущем банке страны: Сбербанке, ВТБ, Россельхозбанке, Газпромбанке, РайффайзенБанке и т.д. Каждый из них предлагает множество программ улучшения жилищных условий с различными сроками, процентными ставками и требованиями к заемщикам.
Ждем ваших вопросов в комментариях и нашему ипотечному специалисту в специальной форме.
Просьба оценить наш пост и поставить лайк.
В феврале 2016 года число сделок с жильем в Москве снизилось почти на 17% по сравнению с аналогичным показателем прошлого года.
В течение февраля в Москве было зарегистрировано почти 9 тысяч сделок купли-продажи/мены квартир, сообщили в управлении Росреестра по Москве.
При этом число ипотечных сделок по сравнению с прошлогодним показателем выросло на 12% и составило более 2,5 тысяч, информирует «Интерфакс» .
Ранее сообщалось, что среди россиян, планирующих улучшать жилищные условия, значительно .
Компания «Русипотека» подвела итоги 2015 года на ипотечном рынке и составила рейтинг ведущих ипотечных банков.
Как и в предыдущем году на рынке ипотечного кредитования лидирует Сбербанк (661,8 млрд рублей), второе место сохранил ВТБ24 (198,4 млрд рублей). Третье место по итогам 2015 года занял Россельхозбанк (37 748 млн. рублей). В 2014 году в тройку лидеров входил Газпромбанк, ныне он опустился на шестую строчку рейтинга.
«Обращает на себя внимание банк «Возрождение», поднявшийся с 17 места в прошлом году на 9-е и единственный из топ-банков показавший рост выдачи ипотечных кредитов (плюс 7%), а также значительное падение темпов выдачи Газпромбанка (минус 58%). Абсолют Банк с самым низким показателем падения (минус 7%) среди банков топ-15 расположился на седьмой строчке рейтинга. Стоит отметить снижение общего количества банков, участвующих в рейтинге. Год назад их было 68. Сейчас их число снизилось до 40», - отмечается в пресс-релизе «Русипотеки».Темп роста ипотечного рынка в 2015 году прогнозируемо стал отрицательным. Эксперты ожидали, что рынок рухнет в 2-5 раз, но падение рынка составило 35%.
«Русипотека» прогнозирует, что в 2016 году продолжится плавное увеличение просроченной ипотечной задолженности. Рост объема выданных кредитов ожидается на уровне 10-15%.
Ипотечные кредиты в России должны выдаваться не под 12% и выше, а под 8% годовых. Об этом заявила спикер Совета Федерации Валентина Матвиенко.
«Я убежденная сторонница того, что строительная отрасль - серьезный драйвер экономики. Необходимо, чтобы ипотечные кредиты выдавались населению не под 12 процентов и выше, а под 8. Остальные четыре процента правительство должно банкам компенсировать. Это приведет к росту объемов строительства, что не только генерирует огромную прибыль, решает социальные вопросы, но и дает мультипликативный эффект: будут развиваться металлургия, производство стройматериалов, расти занятость. Это и приведет в итоге к расширению налоговой базы. Те четыре процента, что компенсирует банкам правительство, окупятся сторицей», - сказала она в интервью «Ленте.ру» .Отметим, что в конце 2014 года Валентина Матвиенко предлагала правительству .
Правительство РФ внесло в Госдуму законопроект об обязательном информировании граждан о повышенных рисках при получении кредитов в иностранной валюте.
Законопроектом предлагается дополнить информацию о потребительских кредитах (займах), обязательную к размещению кредитором, сведениями о повышенных рисках заемщиков, получающих доходы в валюте, отличной от валюты кредитов.
Это позволит гражданам более точно оценить риски, возникающие при получении кредитов в иностранной валюте, в том числе обеспеченных ипотекой, и будет способствовать снижению рисков возникновения проблемной задолженности.
Ранее Минэкономразвития и Минфин депутатов о законодательном запрете валютной ипотеки.
МЭР подготовило, а Минфин поддержал отрицательный отзыв на соответствующий законопроект. В нем говорится, что законодательный запрет на выдачу валютной ипотеки не представляется возможным из-за действующего в гражданском законодательстве принципа свободы договора.
Ведомства также напоминают об указании ЦБ РФ , что позволит снизить заинтересованность банков в предоставлении валютной ипотеки.
Согласно проекту, размер неустойки за неисполнение обязательств по возврату кредита не может превышать 20% годовых в случае, если по условиям договора на сумму кредита начисляются проценты за соответствующий период нарушения обязательств.
Если проценты за период нарушения обязательств не начисляются, то неустойка может составить не более 0,1% от суммы просроченной задолженности за каждый день нарушения обязательств, сообщает “Интерфакс” .
Ранее Правительство России в госпрограмму помощи отдельным категориям ипотечных заемщиков, оказавшимся в сложной финансовой ситуации. Так, максимальная сумма возмещения по одному реструктурированному ипотечному кредиту теперь увеличена втрое - с 200 тысяч до 600 тысяч рублей.
Также снимается ограничение о дате выдачи кредита, оно заменено на минимальный срок обслуживания кредита до даты обращения за реструктуризацией.
В настоящее время на российском рынке ипотеки сформировался отложенный спрос, указывают специалисты компании «НДВ-Недвижимость».
Так, 60% потенциальных заемщиков имеют средства, необходимые для приобретения жилья в кредит, но не спешат обращаться в банк. Желание повременить с приобретением жилья эксперты связывают с непрогнозируемостью экономической ситуации в стране. Кроме того, заемщики отказываются от кредитов, надеясь на дополнительные акции и скидки в преддверии Нового года. Также людей, планирующих взять кредит, интересует .
Около 22% опрошенных потенциальных заемщиков изменили свои планы, уменьшив сумму кредита на 0,5-1 млн. рублей.
12% заемщиков сообщили, что кризисные явления не повлияли на их планы оформить ипотечный кредит. Кроме того, еще 6% заемщиков решили оформить более крупный заем, чем до этого планировали, говорится в пресс-релизе компании «НДВ-Недвижимость».
Ипотечные заемщики чаще выбирают двухкомнатные квартиры, а покупатели с собственными накоплениями предпочитают однокомнатные. Такой вывод содержится в исследовании специалистов компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
Так, доля ипотечных сделок с двухкомнатными квартирами составляет 48% в общей структуре сделок, на сделки с однокомнатными квартирами приходится 40%, а с трехкомнатными - 12%.
На сделки с однокомнатными квартирами при 100% оплате приходится 55%, на сделки с двухкомнатными и трехкомнатными квартирами - 31% и 14% соответственно.
При этом ипотечные заемщики предпочитают жилье классом ниже, но с большим количеством комнат, пусть и небольших по метражу. Средняя площадь квартиры при приобретении с использованием ипотечного займа составляет 55,9 кв. метра, а при 100% оплате - 53,6 кв. метра.
«Несмотря на то, что ипотечники чаще выбирают двухкомнатные квартиры, средний бюджет покупки с привлечением кредитных средств составляет 3,84 млн. рублей, что почти на 15% ниже, чем в случае покупки при 100% оплате (средний бюджет в данном случае 4,47 млн. рублей)», - отмечает Софья Лебедева, генеральный директор компании «МИЭЛЬ-Новостройки».В московском регионе чаще всего покупают квартиру по ипотеке люди в возрасте 25-30 лет (39%) и в возрасте 31-40 лет (37%). Покупатели, приобретающие квартиры за собственные средства, чаще относятся к возрастным категориям 31-40 лет (32%) и 41-50 лет (26%). Среди покупателей с собственными накоплениями чаще встречаются москвичи (41%), а среди ипотечников почти 40% сделок заключают покупатели из регионов.
По итогам третьего квартала 2015 года в московском регионе доля ипотечных сделок в общей структуре сделок составила 47%, из них более 80% сделок заключалось по программе господдержки, говорится в пресс-релизе компании «МИЭЛЬ-Новостройки».
По итогам первого полугодия 2015 года среди регионов на первое место по объему выдачи ипотечных кредитов вышла Московская область. Ранее лидирующие позиции занимала Москва. Третье место по объему выдачи ипотеки традиционно занимает Санкт-Петербург.
За полгода в Подмосковье было выдано ипотечных ссуд на 48,9 млрд. рублей, в Москве аналогичный показатель составил 43,4 млрд. рублей, в Санкт-Петербурге - 28,3 млрд. рублей, свидетельствуют результаты исследования «Эксперт РА».
Смена лидера обусловлена переориентацией заемщиков на более дешевое жилье в связи с сокращением реальных доходов. Эксперты отмечают, что именно Московская область в последние годы лидировала по объему ввода нового жилья экономкласса, пишет газета «Коммерсантъ» .
За восемь месяцев 2015 года банки выдали в России около 653 млрд. рублей ипотечных кредитов. Об этом журналистам сообщил эксперт «Русипотеки» Сергей Гордейко.
Он отметил, что ипотечный портфель растет на 30-40 млрд. в месяц. Средний объем ипотечного кредита остается стабильным.
Сергей Гордейко прогнозирует, что к концу года объем выдачи ипотеки может достигнуть 1 трлн. 150 млрд. рублей, что составляет 65% от результата 2014 года, информирует «Интерфакс» .
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию ожидает, что . По оценкам ЦБ РФ, даже с учетом правительственной программы субсидирования процентной ставки общий объем ипотечных кредитов в 2015 году . Специалисты полагают, что восстановления спроса на ипотеку на уровне прошлого года .
Отметим, по данным ЦБ, 65% россиян считают, что сейчас неблагоприятное время для покупок в кредит. Оформить банковский кредит в течение ближайшего года . Результаты опроса ФОМ свидетельствуют, что большинство россиян (69%) .
Минстрой рассчитывает на сохранение после апреля 2016 года. Об этом сообщил министр строительства и ЖКХ Михаил Мень.
«Программа должна работать год - до апреля 2016 года, но на этом она может и не остановиться. Председатель правительства Дмитрий Медведев на Международном инвестиционном форуме в Сочи сказал, что мы рассматриваем возможность продления программы. Такие мысли есть. Но говорить о параметрах, масштабах и самой реальной возможности продления этой программы можно будет в начале 2016 года, когда подойдет к завершению годовой этап», - сказал глава Минстроя в интервью «Российской газете» .По его словам, за время работы программы с апреля 2015 года каждый четвертый ипотечный кредит был взят в банках с помощью господдержки.
Михаил Мень также отметил, что государство окончательно не отказалось от планов по поддержке ипотеки на вторичном рынке.
Отметим, в середине сентября стало известно, что , но может расширить ее на вторичное жилье. На минувшей неделе замминистра финансов Алексей Моисеев сообщил, что госпрограмма по субсидированию процентной ставки по ипотеке . Ранее сообщалось, что с целью стимуляции спроса на ипотечные кредиты правительство готово .
Госдума рассмотрит законопроект № 892318-6 об ограничении размера неустойки за неисполнение обязательств по договору займа, обязательства заемщика по которому обеспечены ипотекой.
Как отмечают авторы проекта, Федеральным законом «О потребительском кредите (займе)» установлены ограничения размеров неустойки за неисполнение или ненадлежащее исполнение заемщиком обязательств по возврату потребительского кредита и уплате процентов на сумму потребительского кредита.
В связи с этим предлагается размеры максимальной неустойки по договорам ипотеки ограничить по аналогии с условиями, определенными в вышеуказанном законе.
Госдума отклонила законопроект о защите прав физических лиц-залогодателей жилого дома или квартиры при обращении взыскания на предмет залога.
Как сообщает пресс-служба партии “Справедливая Россия”, суть предложения заключается в введении нормы, запрещающей изымать квартиру в счет долга, если его сумма увеличилась более чем на 25% в связи с падением курса рубля.
Госдума отказалась принимать данный проект.
В январе-июне 2015 года около 90% выдач жилищных займов пришлось на пять крупнейших госбанков: Сбербанк, ВТБ24, Газпромбанк, Банк Москвы, Связь-банк. Годом ранее их доля в совокупном объеме ипотечных кредитов составляла 80%. Об этом свидетельствуют результаты исследования рейтингового агентства RAEX («Эксперт РА»).
При этом 66% всех выдач произвел Сбербанк, который год назад занимал 51% рынка. Доля Банка Москвы на рынке ипотечного кредитования выросла с 1,6% до 2,2%. Три остальных госбанка за год потеряли часть рынка: доля ВТБ24 сократилась с 21,4% до 15,7%, доля Газпромбанка снизилась с 3,9% до 1,7%, а доля Связь-банка - с 1% до 0,4%.
За полгода российские банки предоставили ипотечных кредитов на общую сумму 460,7 млрд рублей, объем выдач сократился на 40%. По предварительным оценкам RAEX, по итогам текущего года объем рынка ипотечного кредитования сократится на 30-40%, до 800-900 млрд. рублей, пишет газета «Известия» .
Отметим, накануне АИЖК повысило прогноз выдачи ипотечных кредитов в 2015 году .
Агентство по ипотечному жилищному кредитованию изменило прогноз выдачи ипотечных кредитов в 2015 году.
Если ранее АИЖК ожидало, что в 2015 году будет выдано ипотеки на 800-850 млрд. рублей, то теперь прогнозируется объем выдачи на уровне 1,2-1,3 млрд. рублей. Об этом сообщил Александр Плутник, гендиректор АИЖК.
Росту ипотечного рынка способствуют действия правительства по субсидированию ипотечной ставки до уровня 12% годовых, отметил глава АИЖК.
По оценкам Михаила Меня, министра строительства и ЖКХ, объем выдачи ипотеки по итогам 2015 года при оптимистичном прогнозе может достигнуть 1 трлн. рублей, передает «Интерфакс» .
Отметим, в январе-июле 2015 года российские банки , что на 40% ниже уровня аналогичного периода прошлого года.
По оценкам ЦБ РФ, даже с учетом общий объем ипотечных кредитов в 2015 году . Специалисты полагают, что восстановления спроса на ипотеку на уровне прошлого года .
В январе-июле 2015 года российские банки выдали 338,6 тыс. ипотечных кредитов на общую сумму 557,5 млрд. рублей. Этот показатель на 40% ниже уровня аналогичного периода прошлого года, говорится в сообщении Агентства по ипотечному жилищному кредитованию.
По данным АИЖК, средняя сумма рублевого кредита в январе-июле сохранилась на уровне первого полугодия и составила 1,64 млн. рублей. Ставка по кредитам, выданным в июле, составила 13,4%.
На 1 августа объем ипотечных ссуд, платежи по которым просрочены на 90 и более дней, достиг 101 млрд. рублей. Это максимальное значение с января 2009 года.
Отметим, по данным ЦБ РФ, в июле средневзвешенная ставка по рублевым ипотечным жилищным кредитам, предоставленным банками физлицам, .
По кредитам в рамках программы господдержки ставка снизится с 11,9% до 11,4%. В настоящее время в рамках госпрограммы Сбербанк выдал кредиты на 80 млрд. рублей.
Всего за семь месяцев 2015 года Сбербанк выдал 231 тыс. ипотечных кредитов на 356 млрд. рублей, передает «Интерфакс» .
Ранее глава Сбербанка Герман Греф после стабилизации макроэкономической ситуации в России и снижения инфляции.
В конце июня премьер-министр Дмитрий Медведев текущий размер ставок по ипотечному кредитованию. Отметим, по мнению Николая Остаркова, вице-президента общероссийской общественной организации «Деловая Россия», банкам по ипотечным кредитам до 5-7%.
4)Ипотечный рынок - это рынок ипотечных кредитов и ценных бумаг, выпущенных на их основе. Ипотечный рынок представляет собой часть финансового рынка, на котором перераспределяется заемный капитал, обеспеченный залогом недвижимости.
Ипотечный рынок делится на первичный и вторичный, а в зависимости от типа недвижимости - ипотечные рынки жилья, доходной недвижимости, промышленной недвижимости и т.д.
Первичный рынок ипотечных кредитов - это сегмент ипотечного рынка, охватывающий деятельность банков и иных финансовых институтов по кредитованию конкретных ФЛ и ЮЛ под залог недвижимости. Субъектами первичного рынка является кредитор (ипотечный банк) и заемщик (клиент банка). Отношения между ними оформляются с помощью кредитного договора (закладной).
Вторичный рынок ипотечных кредитов -- сегмент ипотечного рынка, в котором происходит формирование совокупного кредитного портфеля ипотечной системы за счет трансформации персонифицированных прав по кредитным обязательствам и договорам об ипотеке (закладных) в обезличенные доходные бумаги и размещения их среди долгосрочных инвесторов.
Стимулом, побуждающим инвесторов приобретать ипотечные ценные бумаги, является высокая надежность, которая помимо недвижимости обеспечивается государственными гарантиями и страхованием.
В соответствии с законом допускается эмиссия двух видов ипотечных ценных бумаг: облигаций с ипотечным покрытием и ипотечных сертификатов участия.
Облигации с ипотечным покрытием - это обеспеченные покрытием эмиссионные ценные бумаги, владелец которых имеет право на получение от эмитента в предусмотренные им сроки номинальной стоимости этих бумаг с процентами. Владельцы облигаций имеют право на получение фиксированного процента не реже одного раза в год.
Ипотечные сертификаты участия дают их владельцам право собственности на ипотечные активы. Они дают их обладателям право одновременно быть участниками общей собственности на имущество, составляющее покрытие выпуска сертификатов участия и учредителями и выгодоприобретателями по договору доверительного управления этим имуществом, которое осуществляет эмитент.
Главная задача вторичного рынка ипотечных кредитов -- обеспечить первичный рынок кредиторов возможностью продать первичную закладную, а на полученные средства предоставить другой кредит на ипотечном рынке. Возмещение средств банка, выделенных заемщикам, называется рефинансированием. Рефинансирование кредиторов - основное функциональное назначение вторичного ипотечного рынка.
Законодательством РФ предусмотрена возможность рефинансирования кредиторов двумя способами.
При первом способе ипотечные ценные бумаги выпускаются банком (первичным кредитором). Между заемщиком и конечным инвестором присутствует только один посредник, поэтому такая модель ипотеки называется одноуровневой.
При другом способе ипотечные ценные бумаги выпускаются специализированной организацией. Данная модель ипотеки называется классической или двухуровневой моделью.
С экономической точки зрения более эффективной представляется классическая или двухуровневая модель ипотечного кредитования.
Субъектами вторичного рынка согласно этой модели являются:
- 1. ипотечные банки или иные кредитные учреждения;
- 2. операторы вторичного рынка ипотечных кредитов: агентства по ипотечному жилищному кредитованию - АИЖК (эмиссионно-финансовые корпорации, фонды). Они осуществляют скупку первичных закладных у банков и эмиссию взамен них ипотечных ценных бумаг, обеспеченных закладными на недвижимость. Это -- специализированные организации, осуществляющие рефинансирование кредиторов, выдающих долгосрочные ипотечные жилищные кредиты населению. В их функции входят: рефинансирование кредиторов на основе установленных стандартов и требований, предъявляемых к процедурам ипотечного кредитования; выпуск эмиссионных ипотечных бумаг; привлечение средств инвесторов в сферу жилищного кредитования; оказание содействия кредиторам по внедрению рациональной пpaктики проведения операций ипотечного кредитования и в разработке типов ипотечных кредитов, более доступных для заемщиков и менее рискованных для кредиторов;
- 3. институциональные и частные инвесторы, приобретающие облигации у АИЖК.
Ключевым элементом системы привлечения внебюджетных средств в жилищную сферу и снижения для банков риска ликвидности должно было стать созданное в соответствии с Постановлением Правительства Российской Федерации № 1010 от 26 августа 1996 г. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию, зарегистрированное 5 сентября 1997 г. По своей организационно-правовой форме это открытое акционерное общество с государственным контролем за его деятельностью. В настоящее время государство владеет 100% уставного капитана Агентства, а также контролирует его деятельность через своих представителей в Наблюдательном совете Агентства.
Основные задачи Агентства были сформулированы в принятой 27 июня 1996 г. Федеральной целевой программе «Свой дом». Агентство по ипотечному жилищному кредитованию призвано способствовать развитию рынка долгосрочного ипотечного жилищного кредитования посредством:
- * инициирования создания вторичного рынка жилищных ипотечных кредитов, предоставляемых российскими коммерческими банками;
- * рефинансирования банков, выдающих ипотечные жилищные кредиты физическим лицам;
- * привлечения частных инвестиций в сферу ипотечного кредитования путем выпуска ценных бумаг, гарантированных государством;
- * стандартизации порядка предоставления, оформления и обслуживания жилищных ипотечных кредитов с целью снижения кредитных рисков и обеспечения высокой степени надежности ценных бумаг, выпускаемых Агентством;
- * внедрения надежных процедур и правил ипотечного кредитования путем предоставления технической помощи организациям, осуществляющим ипотечную деятельность, и обучения специалистов.
Основными функциями Агентства являются:
- 1) определение стандартов и правил ипотечного кредитования:
- * разработка и установление стандартов и норм ипотечного кредитования;
- 8 оценка качества жилищных ипотечных кредитов, приобретаемых Агентством;
- * проведение экспертизы различных инструментов ипотечного кредитования;
- ш осуществление постоянной работы с банками по
вопросам методологии ипотечного кредитования; 8 анализ деятельности банков, продающих кредиты;
- 2) осуществление операций на вторичном рынке ипотечных кредитов:
- * покупка ипотечных кредитов;
выпуск и продажа ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами;
выплата инвесторам доходов по ценным бумагам, обеспеченным ипотечными кредитами;
- 3) оказание технической помощи и обучение специалистов в области ипотечного кредитования:
- * оказание технической помощи кредиторам в области организации ипотечного кредитования;
- * осуществление разработок по экономическим и юридическим аспектам ипотечного кредитования;
- * проведение семинаров, учебных курсов;
- * оказание консультативной помощи;
- * оказание технической и учебной помощи покупателям ценных бумаг, обеспеченных ипотечными кредитами.
Важнейшей задачей Агентства, действующего в качестве национального института на вторичном рынке ипотечных кредитов, является обеспечение ликвидности российских коммерческих банков, предоставляющих долгосрочные жилищные кредиты населению, за счет покупки этих кредитов у банков на средства, привлекаемые от частных инвесторов. Эти средства будут привлекаться на основе продажи частным инвесторам ценных бумаг, выпускаемых Агентством под гарантию Правительства Российской Федерации. Гарантированные государством ценные бумаги смогут стать привлекательным инструментом для инвесторов, а их выпуск обеспечит непрерывный приток внебюджетных ресурсов в жилищный сектор экономики.
Покупая кредиты, Агентство не будет брать на себя риск невозврата, то есть кредитный риск останется за банками. Помимо государственной гарантии ценные бумаги Агентства будут обеспечены в первую очередь:
- * купленными ипотечными кредитами, то есть реальными долговыми обязательствами, предусматривающими ежемесячную выплату заемщиком процентов и части основной суммы долга;
- * недвижимым имуществом (жильем), обеспечивающим кредит (ипотечный кредит).
Интерес к ипотечному кредитованию сегодня проявляют администрации регионов и отдельных городов России. Банки разрабатывают разнообразные собственные схемы кредитования приобретения жилья, к сожалению, не всегда надежные с точки зрения защиты интересов как заемщиков, так и кредиторов. Агентство по ипотечному жилищному кредитованию как общенациональный институт призвано объединить усилия банковского сообщества России по созданию и апробированию оптимальной модели ипотечного жилищного рынка, внедрить в практику единую систему наиболее надежных и наименее рискованных стандартов и процедур ипотечного кредитования. Его деятельность через развитие территориальной сети должна охватить все регионы России, обеспечив таким образом возможность рационального перераспределения финансовых ресурсов и снижение рисков за счет диверсификации географической структуры инвестиций.
Рефинансирование кредитов осуществляется с помощью секъюритизации. Секъюритизация - это процесс конвертации финансовых требований в ценные бумаги, которые могут продаваться на финансовых рынках. Эмиссия ценных бумаг, обеспеченных залогом, называется секъюритизацией активов. Процесс секьюритизации активов включает в себя собирание в общий пул индивидуальных жилищных закладных и последующую их трансформацию в ликвидные ценные бумаги.
Пул закладных - это совокупность индивидуальных закладных, обеспеченных залогом относительно однородного имущества. Ценные бумаги, основанные на участвующих в нем закладных, выпускаются финансовыми компаниями для продажи инвесторам и представляют собой часть многих закладных. Это предохраняет владельца ценной бумаги от проблем, которые могут возникнуть в связи с конкретным домом. Каждый держатель ценной бумаги получает доход, основанный на его инвестициях в пул.
Первоначальный кредитор продолжает собирать платежи с заемщиков и передает их инвесторам в пул закладных. Процесс секьюритизации обычно приводит к снижению долгового процента и повышает тем самым доступность средств заемщикам, снижает уровень риска для кредиторов и создает новые инвестиционные возможности для многих вкладчиков.
Правовые разновидности ипотек
- 1. Англо-американская ипотека островного общего права - более примитивная, схожа с более ранним способом обеспечения обязательств - с институтом фидуции. В соответствии с фидуциарной формой обеспечения исполнения обязательства происходит отчуждение вещных прав заемщика на объект недвижимости в пользу кредитора, который становится собственником закладываемой недвижимости в условно отложенном временной отрезке одновременно с передачей объекта заемщику в аренду с правом выкупа после исполнения им основного обязательства. Т.е. отчуждение недвижимости совершается практически сразу после наступления факта неуплаты долга, имеет условно отложенный характер. Фидуциарная форма залога применяется в половине штатов США.
- 2. Классическая ипотека Романо-германского права - коммерческий залог недвижимости. Отчуждение заложенной недвижимости занимает значительные сроки - до 2 лет и более.
2. Анализ условий предоставления ипотечных кредитов банками в СПб.
2.1 «ГОРОДСКОЙ ИПОТЕЧНЫЙ БАНК»
2.2 БАНК «ВОЗРОЖДЕНИЕ»
2.3 БАНК «ПЕТРОКОММЕРЦ»
2.4 БАНК «САНКТ-ПЕТЕРБУРГ»
Заключение
Использованные материалы
Введение
Еще в начале 2007 года перспективы развития кредитования в России ни у кого не вызывали никаких сомнений, а ожидания роста были основаны на опыте других развивающихся рынков. Однако развитие российского рынка кредитования было нарушено кризисом на фондовом рынке США.
Как отмечалось на конференции "M&A в банковском финансовом секторе России", сегодня быстрый рост сектора кредитования чреват возможностью возникновения кризиса, связанного с невозвратом кредитов.
Конечно, рынок ипотечного кредитования в России сильно отличается от гораздо более развитого рынка США как объемами выдаваемых кредитов, так и степенью использования заемного финансирования в сделках по приобретению жилья. Ипотечным кредитованием занимаются, в основном, универсальные коммерческие банки, а специализированных ипотечных банков и аналогов ипотечных компаний в стране – единицы. Кроме того, большая часть выданных в России кредитов – это кредиты с фиксированной процентной ставкой. Цены на рынке жилья в России еще не перешли в фазу активного падения, что явилось катализатором негативных событий на ипотечном рынке в США. Но не стоит забывать, что события, похожие на произошедшие на рынке ипотечного кредитования в США, могут повториться и в России.
1. Влияние ипотечного кризиса на развитие банковской системы РФ
Ипотечный рынок переживает серьезные изменения
В настоящее время на российском ипотечном рынке сложилась ситуация, когда из-за нехватки дешевых "длинных" ресурсов многие банки пересматривают свои ипотечные программы, меняют процентные ставки. За последние полгода от предоставления ипотечных кредитов отказался ряд банков. Мировой кризис вынудил уйти с рынка небольшие банки, которые не выдержали конкуренции с лидерами рынка. Кроме того, из-за кризиса на мировых финансовых рынках многие банки-лидеры, активно работающие с ипотекой, уже подняли процентные ставки по своим ипотечным программам на 0,5-1 процентный пункт. Среди них ВТБ 24, "Уралсиб", Городской ипотечный банк, МБРР, Росевробанк.
Кроме того, банки стали очень тщательно подходить к формированию своих кредитных портфелей. Огромную роль здесь играет качество потенциального заемщика. Банки ужесточили требования к заемщикам, отдавая предпочтение клиентам с "белыми" доходами.
Российская ипотека сталкивается все с новыми и новыми препятствиями. В частности, Агентство по ипотечному жилищному кредитованию (АИЖК) ужесточило требования к рефинансируемым кредитам. Кроме того, теперь АИЖК устанавливает квартальные лимиты выкупа пула выданных банками кредитов. В этой ситуации банки вынуждены сами искать средства на выдачу ипотечных кредитов, что в условиях кризиса ликвидности очень проблематично.
На сегодняшний день средние ставки по ипотечным кредитам в рублях составляют 12,5% годовых, в долларах – порядка 11,3%.
Согласно исследованию аналитиков Альфа-банка, в 2007 г. ипотечный рынок вырос на 140% (или на 17,6 млрд. долларов), достигнув 30 млрд. долларов. Половину этого рынка контролировали ВТБ и Сбербанк. В целом, делают выводы аналитики, популярность ипотечного кредитования остается низкой: его доля составляет 2,3% ВВП (или 211 долларов на душу населения) по сравнению с 10-15% ВВП в Польше, Венгрии и Чехии. С использованием банковских кредитов в России приобретается лишь 10-15% жилья, заключают они.
Однако не все эксперты ипотечного рынка настроены так пессимистично. Большинство из опрошенных участников рынка считают, что рынок ипотеки набирает обороты, объясняя это тем, что в сегодняшней ситуации с заоблачными ценами на жилье единственной возможностью купить квартиру, - становится получение ипотечного кредита.
О том, как сказывается отсутствие дешевых ресурсов на рынке ипотеки и каким банкам сейчас легче живется, "Интерфаксу" рассказали специалисты ведущих московских банков.
В сегодняшней ситуации на рынке ипотеки наиважнейшим критерием успеха банка становится степень его привлекательности для инвесторов. С этим согласен и старший вице-президент ипотечного банка DeltaCredit Сергей Озеров. По его словам, самому важному для инвесторов критерию – высокому уровню доходности при минимальном риске – отвечают сегодня две категории банков: государственные и иностранные. Например, DeltaCredit, входящий в финансовую группу Societe Generale, за счет сильного акционера, а также качества своего кредитного портфеля имеет доступ к фондированию по сравнительно низкой стоимости.
Член правления и руководитель дирекции по работе с физическими лицами Райффайзенбанка Роман Воробьев считает, что в сложившейся ситуации, когда одним из источников привлечения денежных средств являются депозиты, в более выигрышном положении находятся банки, которые активно привлекали средства не только на финансовых рынках, но и от населения. "Проблема кризиса ликвидности и "длинных" денег для них стоит менее остро", – отмечает он. В целом, считает эксперт, физические лица являются более стабильной базой, и нельзя ориентироваться только на финансовые институты. Что касается рынка внешних заимствований, то здесь, несмотря на проблемы с ликвидностью, крупным игрокам с высокими кредитными рейтингами, удается привлекать кредиты значительных объемов по достаточно привлекательным ставкам, близким к базовым, считает Воробьев.
Директор департамента кредитования Бинбанка Дмитрий Галкин отмечает, что последствия мирового кризиса отразились в первую очередь на тех банках, которые активно старались всеми способами обеспечить большой объем выдач. Для этого им приходилось устанавливать крайне низкие ставки и минимум требований к клиенту-заемщику. В результате сформированный портфель получился крайне рисковым и низкодоходным. Для подобных игроков Галкин видит только один выход – ждать и надеяться на чудо в виде дешевых доступных ресурсов и списывать убытки.
Заместитель председателя правления Городского ипотечного банка Игорь Жигунов уверен, что вопрос фондирования остается одним из решающих в реализации программ ипотечного кредитования банками сегодня. “Пока говорить о стабилизации ситуации на финансовых рынках рано”, - считает он. На сегодня одними из немногих источников для банков остаются собственные средства и средства материнских компаний, а также сделки рефинансирования кредитов. Сокращение сегодня числа рефинансирующих игроков, ограничения и изменения условий и стандартов рефинансирования, конечно же, сокращают и количество банков, особенно в регионах, которые предлагают ипотечные программ. "Пока на рынке продолжается рост ставок как по кредитам, так и депозитам, ужесточение условий кредитования и требований к клиентам и предметам залога. И каких-либо изменений в обратную сторону пока ждать не стоит", – предполагает эксперт. Кроме того, Жигунов не исключает, что по итогам 2008 года список ранее присутствующих в числе лидеров рынка (в 2006-2007 гг.) игроков претерпит изменения.
Директор департамента маркетинга розничного бизнеса Номос-банка Анна Панкратова считает, что, несмотря на то, что банки ужесточили требования к заемщикам и продлили срок рассмотрения заявок, этим можно спасти лишь качество кредита и залога, а такие макроэкономические факторы, как инфляция, бесспорно, ухудшают положение заемщиков – кредитное бремя становится тяжелее, ставки по кредитам идут вровень с инфляцией. Удастся ли сдержать инфляцию – опять-таки, покажет время, заключила она.
Замначальника управления розничных кредитных продуктов Промсвязьбанка Денис Земан считает, что у госбанков и банков с иностранным участием есть возможность привлечения дешевых ресурсов, в связи с чем они могут снижать процентные ставки по ипотечным программам, причем, как правило, для заемщиков с полностью подтвержденным белым доходом или с большей частью белого дохода, с хорошими активами.
Итак, все эксперты сходятся во мнении, что, несмотря на проблемы, ипотечный рынок продолжит расти, однако темпы роста сократятся.
Земан отмечает, что дальнейшее развитие событий будет зависеть от того, насколько долго будет сохраняться нынешняя ситуация на западных финансовых рынках. "Если кризис в течение трех-четырех месяцев закончится, то, конечно, существенного увеличения ставок не будет. В случае затяжного характера кризиса, скорее всего, банки продолжат политику повышения процентных ставок из-за нехватки "длинных" источников финансирования", – предполагает он.
Банкир также отметил, что уже сейчас очевидно, что в 2008 г. ни бурного роста ипотеки, ни долгожданного снижения ставок по кредитам до 8% годовых не будет. Поскольку жилищная проблема по прежнему актуальна, спрос на ипотечное кредитование имеет положительную тенденцию, однако в связи с ужесточением банками требований к заемщикам объемы кредитования вряд ли будут расти, заключил эксперт.
Воробьев считает, что в целом российский рынок ипотеки имеет потенциал роста, поскольку в данный момент доля ипотечных кредитов в ВВП России является незначительной. Кроме того, он считает, что российские ипотечные активы в целом являются менее рискованными, и в перспективе инвесторы обратят внимание на российский рынок ипотеки, что приведет к его развитию. Воробьев ожидает притока денежных средств на рынок и, как следствие, появления возможности скорректировать ставки в сторону уменьшения.
Есть надежда, что проблемы с привлечением средств у российских банков в ближайшее время перестанут быть столь острыми. Важно добавить, что в середине апреля в Вашингтоне прошла весенняя сессия Международного валютного фонда и Международный экономический форум. На этих мероприятиях активно обсуждалась сложившаяся ситуация и были приняты рекомендации для банков, предполагающих в ближайшие 100 дней публично пересмотреть свои оценки активов. При этом Международный валютный фонд порекомендовал ведущим банкам списать одномоментно все некачественные активы с балансов, чтобы не вываливать на инвесторов негативные новости порциями в течение долгого времени и не нагнетать напряженность.
Ипотечное кредитование в России, в том числе и в Москве, уже не первый год имеет тенденции к росту. Связано это с желанием большого количества семей приобрести заветные квадратные метры с помощью банковских кредитов. И если еще пару лет назад высокие процентные ставки пугали граждан России, то уже сегодня средняя ставка по кредиту в размере 9% привлекает население.
Москва - это лидер по ипотечному кредитованию. Здесь функционирует множество банков, готовых работать с ипотечниками. При этом есть очень выгодные предложения, которыми необходимо воспользоваться.
Ипотека 6%: как рассчитать платеж
С 2018 году благодаря содействию государства предлагается уникальное предложение - оформить жилищный заем под 6% годовых. Такая услуга доступная для семей, где с 2018 по 2022 год родится второй или третий ребенок.
Процентная ставка в 6% устанавливается:
На срок до 3-х лет для тех семей, где родился второй ребенок;
На срок до 5-ти лет для семей, где родился третий ребенок.
Если в течение установленного периода ипотека не погашается, то для таких заемщиков устанавливается обычная ставка по кредиту, которая действует в банке. Рассчитать ипотеку 2019 можно с помощью специального ипотечного калькулятора, который поможет выбрать оптимальные условия кредитования.
В сфере льготного кредитования работают Сбербанк, ВТБ 24, Газпромбанк и другие крупные банки столицы.
Ипотека+маткапитала
Хорошим вариантом в сфере ипотечного кредитования является вариант использования материнского капитала. Вне зависимости от того, в каком банке заемщик захочет оформить кредит и по какой кредитной линии, он имеет право использовать маткапитал в качестве первоначального взноса. По материалам www.kreditnyi-calculator.ru легко можно рассчитать величину ежемесячного платежа по кредиту, зная стоимость жилья и размер процентной ставки банка.
Социальная ипотека в Москве
Каждый регион имеет право устанавливать свои социальные программы. В Москве действует «социальная ипотека», направленная на оплату частичной стоимости жилья и дотирование процентной ставки по кредиту. Получить такую льготу на ипотечный кредит могут только те, кто признан субъектом, нуждающимся в улучшении жилищных условий.
При этом субъект должен быть:
Педагогом;
Медицинским сотрудником;
Молодым ученым;
Сотрудником оборонной промышленности.
Для оформления ипотеки необходимо обращаться сначала не в банк, а в профильное Министерство. В последние годы социальная ипотека немного сократилась в объемах, что вязано с неким кризисом и девальвацией национальной валюты.
Кроме того, банки постоянно предлагают разнообразные акции на определенные жилые комплексы. Взять кредит на некоторые квартиры в Москве в определенных районах и комплексах можно под 7% годовых. Особенность - срок кредитования будет установлен не 30 лет, как обычно, а 10-15 лет.
Таким образом, если житель Москвы и области хочет купить собственную недвижимость, то он может сделать это и с помощью заемных средств банка. Разнообразные кредитные линии и льготные программы делают жилье в столице более доступным.
