Отчеты об оценке, подготовленные для целей залога, составляют большую долю в структуре работ оценочных компаний. Цель настоящей главы дать общее понимание системы работы банков с заложенным имуществом, показать основные задачи и проблемы, связанные принятием в залог обеспечения в виде недвижимого имущества, а также читатель познакомится с требованиями банков к отчетам об оценке недвижимого имущества.

Предметы залога как объекты оценки: классификация предметов залога для целей стоимостной оценки

В ходе своей деятельности все коммерческие банки несут на себе различные виды риска. Риски различаются внутренними и внешними факторами, временем и местом их появления, все это влияет на их уровень и, как следствие, на подходы к их анализу и на методы их описания. Все виды рисков находятся в тесной взаимосвязи между собой и оказывают влияние на деятельность банков.

Ввиду того что значительную часть прибыли банк зарабатывает от своих ссудных операций, важность снижения рисков неплатежа по кредитам (ссудам) становится одной из приоритетных задач.

В большинстве случаев именно невозврат денег по кредиту (ссуде) заемщиками приносит банкам значительные убытки и служит одной из главных причин, приводящих к банкротству кредитного учреждения. Одним из главных инструментов для минимизации кредитного риска является условие по кредитному обеспечению обязательства. Обеспечение возврата кредита - это система организационных, правовых и экономических действий, направленных на определение условий по выдаче ссуд, способы и источники их погашения, разработку документации, обеспечивающей возврата кредитных средств. В соответствии со ст. 329 Гражданского кодекса РФ залог является одним из основных методов обеспечения обязательств. Залог - это такой способ обеспечения исполнения обязательства, который позволяет залогодержателю хеджировать свои риски за счет заложенного имущества.

По обеспеченному залогом обязательству кредитор имеет право в случае неисполнения заемщиком своих обязательств получить удовлетворение из стоимости заложенного имущества, при этом имея преимущества перед другими кредиторами. Также важно заметить, что залоговое имущество всегда реализуется с учетом обременений. Согласно ст. 334 ГК РФ, удовлетворение кредитора может происходить и путем передачи залогового имущества в собственность кредитора.

В соответствии со ст. 335 ГК РФ сторонами залога являются залогодержатель и залогодатель. Договор о залоге должен иметь письменную форму, а в случае договора об ипотеке - и государственную регистрацию.

В соответствии с ГК РФ предметом залога может быть всякое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования), за исключением имущества, изъятого из оборота, требований, неразрывно связанных с личностью кредитора, в частности, требований об алиментах, о возмещении вреда, причиненного жизни или здоровью, и иных прав, уступка которых другому лицу запрещена законом.

Предметы залога можно классифицировать по различному набору критериев.

По местоположению заложенного имущества: заклад и твердый залог. Твердый залог - это залог без непосредственной передачи имущества, например, залог товаров в обороте. Заклад - это непосредственная передача заложенного имущества, например, залог в ломбарде; предметом заклада может быть не всякое имущество. Так, рядом документов Госкомимущества России установлено, что государственное имущество не может быть передано в заклад. Залог может быть классифицирован:

  • ? по предмету залога: залог прав и залог имущества,
  • ? по связи имущества с землей: залог недвижимого и движимого имущества.

Предметы залога различают по степени ликвидности предмета залога: со сроком экспозиции до 180 дней и свыше 180 дней (Положение Банка России от 26 марта 2004 г. № 254-П «О порядке формирования кредитными организациями резервов на возможные потери по ссудам, по ссудной и приравненной к ней задолженности» (далее - Положение № 254-П). Данный критерий является наиболее важным для банка, поскольку при корректно проведенной стоимостной оценке именно степень ликвидности определяет скорость последующей реализации залога и покрытие задолженности.

Мерой определения ликвидности служит срок, за который объект залога может быть реализован (срок экспозиции).

В соответствии со ст. 342 ГК РФ существует особый вид залога - последующий залог. «Если имущество, находящееся в залоге, становится предметом еще одного залога в обеспечение других требований (последующий залог), требования последующего залогодержателя удовлетворяются из стоимости этого имущества после требований предшествующих залогодержателей». Таким образом, к перечню критериев классификации залога добавляется наличие обременений.

Наиболее популярная классификация предметов залога для целей стоимостной оценки по типу активов, а именно:

  • ? залог движимого имущества,
  • ? залог недвижимого имущества,
  • ? залог имущественных прав.

К недвижимому имуществу можно отнести все, что прочно связано с земельными участками, участки недр, водные объекты, т.е. объекты, перемещение которых невозможно без причинения существенного ущерба этим объектам, в том числе здания, сооружения, многолетние леса и насаждения, помещения, воздушные, речные и морские суда, космические объекты, подвижные железнодорожные составы и т.д.

В части объектов недвижимого имущества банки классифицируют активы по функциональному назначению (коммерческие, производственные, жилые и сельскохозяйственные объекты), отдельно выделяются незастроенные земельные участки.

Залог также может быть полным, частичным и смешанным. Полный залог для банка является наиболее выгодным, поскольку риски банка обеспечены в полном объеме. Частичный или смешанный залог является для банка более рискованным, так как обязательства по нему частично или совсем не обеспечены или обеспечены наименее ликвидными активами.

Также залог можно различить по способу владения предметом залога:

  • ? без права продажи,
  • ? с правом продажи,
  • ? с правом передачи в аренду.

Банк имеет право потребовать исполнения обязательства по заложенному имуществу, если:

  • ? нарушены условия договора о залоге, когда предмет залога выбыл из владения залогодателя,
  • ? нарушены залогодателем правила о замене предмета залога, что допускается с согласия Банка, если договором не предусмотрено иное,
  • ? утрачен предмет залога в силу обстоятельств, не контролируемых залогодержателем, если залогодатель не использовал право восстановить предмет залога или произвести его замену на другое равноценное имущество, если это не противоречит договору.

Банк имеет право требовать исполнения обязательств, обеспеченных залогом, досрочно. Если его требование не будет удовлетворено, имеет право обратить взыскание на предмет залога, если:

  • ? имело место нарушение залогодателем своих обязательств по страхованию предмета залога от рисков его полной утраты или повреждения. Если стоимость имущества превышает размер обеспеченного залогом обязательства, то на сумму не ниже размера требования,
  • ? не были приняты соответствующие меры для того, чтобы обеспечить сохранность заложенного имущества, в том числе и от третьих лиц,
  • ? имел место необоснованный отказ банку в документарной и фактической проверке предмета залога, его фактическом наличии, количестве, состоянии и условий хранения,
  • ? имело место нарушение условий о праве распоряжении заложенным имуществом без согласия банка, если договором не было предусмотрено иное.

В соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может стать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Однако здесь существуют и исключения.

Прекращение действия договора о залоге происходит в следующих случаях:

  • ? с момента прекращения основного обязательства, обеспеченного залогом. Для договора залога не имеет значения, на каких основаниях было прекращено основное обязательство, важно то, что оно состоялось;
  • ? в случае наличия оснований для прекращения обязательств по требованию залогодателя (например, нарушение условий хранения, содержания, использования имущества - предмета залога);
  • ? в случае существенных повреждений или гибели имущества в залоге или наступления прекращения права по залогу, если залогодатель не использовал свое право замены поврежденного имущества;
  • ? когда заложенное имущество продается с публичных торгов, а также когда его продажа оказалась невозможной (торги были объявлены повторно несостоявшимися, а залогодержатель не воспользовался правом оставить предмет залога за собой).

Важно отметить, что на основании общих правил прекращение залогового обязательства не подлежит регистрации, кроме отдельных случаев: правило прекращения действия ипотеки, договор залога транспортных средств. Регистрация прекращения действия таких договоров происходит по тому же адресу, где был первоначально зарегистрирован договор.

В случае прекращения действия договора, по которому имело место обеспечение залоговым имуществом, залогодержатель, у которого находилось данное имущество, обязан возвратить залогодателю заложенное имущество и соответствующие документы.

Имущество, возвращенное залогодателю при закладе, должно быть возвращено в том же состоянии, количестве и качестве, с учетом начисленных норм амортизации, в котором оно было передано залогодержателю.

Как мы указывали ранее, в соответствии со ст. 336 Гражданского кодекса РФ предметом залога может стать любое имущество, в том числе вещи и имущественные права (требования). Однако здесь существуют и исключения.

К передаче в залог не допускается:

  • ? имущество, которое было изъято из оборота (п. 1 ст. 336, п. 2 ст. 129 ГК РФ);
  • ? требования, которые неразрывно связаны с личностью кредитора. Например, алименты, возмещение вреда, причиненного жизни или здоровью, а также уступка иных прав, запрещенных законом (п. 1 ст. 336 ГК РФ);
  • ? часть имущества, раздел которого в натуре невозможен без изменения его назначения (неделимая вещь) (ст. 5 Федерального закона от 16 июля 1998 г. № 102-ФЗ «Об ипотеке» (далее - Закон об ипотеке);
  • ? бесхозяйные объекты (ст. 225 ГК РФ). «Бесхозяйной является вещь, которая не имеет собственника или собственник которой неизвестен либо, если иное не предусмотрено законами, от права собственности на которую собственник отказался»;
  • ? объекты гражданской обороны и мобилизационного назначения;
  • ? другие виды имущества, залог которых запрещен законом (п. 2 ст. 336 ГК РФ). Например, залогу не подлежат земельные участки, которые находятся в муниципальной или государственной собственности, сельскохозяйственные земли, входящие в состав земель сельскохозяйственных организаций, полевых земельных участков, личных подсобных хозяйств, а также если площадь земельного участка не соответствует установленному законодательством минимуму. Не допускается ипотека индивидуальных и многоквартирных жилых домов и квартир, нахолящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 2 ст. 74 Закона об ипотеке). Также в залог не могут быть переданы культурные ценности, находящиеся в муниципальных или государственных музеях, архивах, картинных галереях, библиотеках и иных государственных культурных организациях и т.д.

Подготовка отчета об оценке вышеперечисленных объектов для целей залога нецелесообразна. В случае получения заказа на проведение подобной оценки исполнитель-оценщик, следуя профессиональной этике, обязан предупредить заказчика о невозможности использования отчета об оценке для установленных целей.

Кроме того что залог некоторых видов имущества не допускается, также по отдельным видам имущества залог может быть ограничен. Данные ограничения могут носить различный характер. Например, залог недвижимого имущества, которое находится в государственной собственности или на праве хозяйственного ведения муниципального и государственного унитарного предприятия, допускается только с согласия собственника (согласно ст. 295 ГК РФ). Залог имущества МУП и ГУП требует дополнительного юридического анализа с целью выявления возможных рисков при обращении взыскания на предмет залога в случае дефолта заемщика. В общем случае возможен залог непрофильных активов предприятий, т.е. изъятие которых не помешает осуществлению уставной деятельности. Кроме этого, законом запрещен залог прав аренды земельного участка МУП(ГУП) (ст. 18 п. 5 Федерального закона от 14 ноября 2002 г. № 161 -ФЗ «О государственных и муниципальных унитарных предприятиях»). При этом судебная практика, ипотека объектов недвижимости, расположенных на земельном участке будет являться легитимной. Описанный случай, пожалуй, единственное исключение из правила. Банк всегда оформляет в ипотеку здания и земельные участки одновременно, как неразрывно связанные объекты недвижимости. В соответствии с Законом об оценочной деятельности определение стоимости активов МУП (ГУП) выполняется обязательно с привлечением независимого оценщика.

Если передача имущества в залог является крупной сделкой, то устанавливаются ограничения Федеральными законами от 26 декабря 1995 г. № 208-ФЗ «Об акционерных обществах» и от 8 февраля 1998 г. № 14-ФЗ «Об обществах с ограниченной ответственностью».

Предметом залога может выступать как уже имеющееся имущество залогодателя, так и то имущество, которое он собирается приобрести в будущем. Например, при получении кредита предметом залога может выступать здания, сооружения, которые будут построены в будущем. В этом случае речь идет о предоставлении кредита на строительство объекта недвижимости, а в качестве залога выступает земельный участок с проработанной концепцией застройки.

Когда залог возникает на основании требований закона, то соответствующие условия залога имущества, которое будет приобретено в будущем, должно быть предусмотрено соответствующим законом (согласно ст. 340 ГК РФ).

МИНИСТЕРСТВО ОБРАЗОВАНИЯ И НАУКИ РОССИЙСКОЙ ФЕДЕРАЦИИ

РОСТОВСКИЙ ГОСУДАРСТВЕННЫЙ ЭКОНОМИЧЕСКИЙ УНИВЕРСИТЕТ (РИНХ)

Финансовый факультет

Кафедра финансово-экономического инжиниринга

ДОПУСТИТЬ К ЗАЩИТЕ

Зав. кафедрой ФЭИ, профессор, д. э.н

________________

«______»__________________2013 г.

ДИПЛОМНАЯ РАБОТА

на тему:

«Особенности оценки залога в целях ипотечного кредитования
(на примере жилой недвижимости Ростова-на-Дону)»

Выполнил

Студент гр. ФК-558

Специальность 080105 «Финансы и кредит»

Научный руководитель работы

доцент, к. э.н.

Рецензент

доцент, к. э.н.

кафедра финансов Л. В Богославцева

Ростов-на-Дону
2013

ВВЕДЕНИЕ ………………………………………………………………...…….

ГЛАВА 1.

ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ АСПЕКТЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИ………………….


6

Понятие залога при ипотечном кредитовании.............................

Особенности жилой недвижимости как объекта залога……….…

Специфика проведения оценки залога в целях ипотечного кредитования………………………………………………...………

ГЛАВА 2.

РАСЧЕТ СТОИМОСТИ ТРЕХКОМНАТНОЙ КВАРТИРЫ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ…………….……..…

Характеристика объекта оценки…………………………...………

Расчет стоимости трехкомнатной квартиры………………………

ГЛАВА 3.

СОВЕРШЕНСТВОВАНИЕ ОЦЕНКИ ЗАЛОГА………………….

ЗАКЛЮЧЕНИЕ …………………..……………………………………………....

СПИСОК ИСПОЛЬЗОВАННЫХ ИСТОЧНИКОВ……...……………………

ПРИЛОЖЕНИЕ А. Информация об оцениваемом объекте ………….………

ПРИЛОЖЕНИЕ Б. Прилегающая к дому территория ………………………

ПРИЛОЖЕНИЕ В. Внешний вид дома и состояние подъезда ………………

ПРИЛОЖЕНИЕ Г. Состояние жилых комнат кухни и коридора ………..……

ПРИЛОЖЕНИЕ Д. Состояние санузла ……………………………….………..

ПРИЛОЖЕНИЕ Ж. Информация по подобранным аналогам..........................

ПРИЛОЖЕНИЕ И. Расчет стоимости квартиры сравнительным подходом…

ВВЕДЕНИЕ


В настоящее время в условиях стабилизации экономики после глобального финансово-экономического кризиса особую значимость приобретают действия, направленные на совершенствование инструментов, позволяющих в первую очередь разрешать актуальные проблемы в экономике и обществе. К таким инструментам относится система ипотечного кредитования, являющаяся частью кредитно-финансовой системы страны, которая направлена на решение жилищного вопроса в обществе. Формирование в стране эффективной системы ипотечного кредитования определено на уровне Правительства РФ, как одно из приоритетных направлений государственной политики.

В связи с этим особую значимость приобретает качественное проведение процесса оценки рыночной стоимости объектов жилой недвижимости в системе ипотечного кредитования, как одного из сопутствующих, вспомогательных процессов при выдаче ипотечных кредитов. Кроме того, все более необходима компетентная и объективная оценка стоимости жилой недвижимости, а институт оценки собственности, в свою очередь, требует совершенствования: отсутствует информационная база оценки, профессиональная подготовка оценщиков в России еще не достигла мирового уровня. Данные факторы и определили актуальность темы дипломной работы .

Оценка для целей залога – один из наиболее актуальных аспектов практического использования теории оценки, т. к. является одним из наиболее востребованных видов услуг на рынке оценки.

Смысл оценки состоит в том, чтобы показать реальную стоимость объекта. Ведь цена объектов недвижимости может вырасти или упасть в зависимости от обстоятельств рынка.

Степень разработанности проблемы. Вопросы стоимостной оценки залога рассмотрены в трудах таких учёных как: А. Г. Грязновой, М. А. Федотовой, Е. И . Лобанова, А. Бактимирова, М. Трофимовой, С. В. Грибовского и других. Так же были использованы нормативные акты - как общего характера, так и регулирующие банковскую деятельность. . Существует актуальная информация по данным вопросам и в сети Интернет. Однако основной упор при написании данной дипломной работы был сделан на периодические издания, в которых вопросы кредитования, и в том числе ипотечного кредитования освещены достаточно подробно, а самое главное, приведены последние и актуальные данные, в том числе статистические.

Целью работы является изучить правовые основы и методологическую базу оценки залога в Российской Федерации, а так же произвести расчет рыночной стоимости объекта для целей ипотечного кредитования.

Для достижения поставленной цели, необходимо решить следующие задачи:

- проанализировать теоретические основы оценки недвижимого имущества для целей залога;

- проиллюстрировать области применения и ограничения методов и подходов к оценке недвижимого имущества для целей залога.

- проанализировать исходную информацию, сгруппировать полученные данные, составить краткий обзор рынка недвижимости на дату оценки;

- обосновать и провезти согласование результатов оценки рыночной стоимости складского здания для целей залога;


Объектом исследования является недвижимость как объект залога в целях ипотечного кредитования.

Предметом исследования выступают конкретные формы финансовых и организационных отношений, возникающих в процессе оценки жилой недвижимости с целью ипотечного кредитования.

Инструментарно-методический аппарат исследования. Для обоснования теоретических положений и разработки практических рекомендаций использовался научный инструментарий, в частности, такие методы исследования, как наблюдение, группировка и сравнение.

Информационно-эмпирическую базу составили законодательные акты Российской Федерации и субъектов Российской Федерации, международные, европейские и национальные стандарты оценки, Федерального закона «Об оценочной деятельности в РФ» от 01.01.01 г.; Федерального стандарта оценки «Общие понятия оценки, подходы и требования к проведению оценки» (ФСО №1); Федерального стандарта оценки «Цель оценки и виды стоимости» (ФСО №2); Федерального стандарта оценки «Требования к отчету об оценке» (ФСО №3). Федеральный стандарт оценки «Определение кадастровой стоимости объектов недвижимости» (ФСО № 4); Федеральный стандарт оценки «Виды экспертизы, порядок ее проведения, требования к экспертному заключению и порядку его утверждения» (ФСО № 5); Федеральный стандарт оценки «Требования к уровню знаний эксперта саморегулируемой организации оценщиков (ФСО № 6)», международные стандарты финансовой отчетности, факты и данные, опубликованные в профессиональной литературе, интернет-ресурсы, аналитические материалы. Данная работа состоит из трех глав, в каждой их которых подробно описана тема дипломной работы.

Дипломная работа состоит из введения, трех глав, заключения, библиографического списка из 45 наименований, 7 приложений, в которые вынесены 3 таблицы с расчетами объекта оценки, информацией по аналогам.

ГЛАВА 1 . ТЕОРЕТИЧЕСКИЕ ОСНОВЫ ОЦЕНКИ НЕДВИЖИМОСТИ ДЛЯ ЦЕЛЕЙ ИПОТЕЧНОГО КРЕДИТОВАНИЯ

1.1 Понятие залога при ипотечном кредитовании

Понятие “залог” известно еще со времен римского права, которое употреблялось в качестве прав на чужие вещи. На ранних уровнях развития римского права видом залога являлась фидуция, которая подразумевала под собой не что иное, как продажу заложенной вещи с правом ее обратного выкупа. Другим, более развитым видом залога был пигнус. При залоге типа пигнус должник передавал кредитору в обеспечение долга вещь, но не в собственность, как при фидуции, а во владение.

Самой совершенной формой залога в наше время является ипотека. При ипотеке предмет, переданный в залог, оставался во владении собственника и не переходил к кредитору. Термин “ипотека” впервые появился в Греции в начале VI в. до н. э. Древние греки так обозначали форму ответственности перед кредитором своей землей. На границе имущества заемщика которое он заложил в качестве залога ставили столб с надписью, которая давала знать окружающим что эта имущество обеспечивает долг. Такой столб и назывался “ипотекой”, в переводе с древнегреческого – “подпорка”, “подставка”. Слово «ипотека» до сих пор употребляется в нескольких значениях. Во-первых, его используют для обозначения формы залога с оставлением предмета залога у залогодержателя независимо от того, движимое или недвижимое имущество является предметом залога. Во-вторых, для обозначения особого вещного права на движимое и недвижимое имущество, позволяющего обеспечить требования кредитора путем распоряжения объектом ипотеки. В-третьих, во многих правовых системах, в том числе и в российской, его используют исключительно для обозначения залога недвижимого имущества.

В российском праве залог очень бурно развивался и прошел длительную эволюцию, начиная от древнерусского залога, где прослеживался след римской фидуцией, до современного, закрепленного в гл. 23 ГК и в ряде других нормативно правовых актов , где в качестве ведущей формы залога представлен залог с оставлением заложенного имущества во владении залогодателя .

Под залогом нужно понимать правоотношение, в ходе которого кредитор при невыполнении или неподобающем исполнении обеспеченного залогом обязательства имеет право получить денежную выплату из стоимости заложенного имущества преимущественно перед другими кредиторами, которые установлены законом (п. 1 ст. 334 ГК).

Залог имеет функцию гаранта, так как имущество, за счет стоимости которого могут быть возмещены имущественные требования кредитора, предоставляется ему до наступления факта некредитоспособности должника.

С позиции юриста, залог при получение кредита означает установление законной связи залогодержателя с чужим имуществом, благодаря которой залогодержатель имеет законную возможность извлечь из заложенного имущества его меновую ценность независимо от желания должника. Вследствие этого сущность залога как гаранта состоит в том, что при невыполнении или неподобающем исполнении обеспеченного залогом обязательства кредитор имеет право потребовать денежную выплату из стоимости заложенного имущества.

Требование, которые обеспечивает залог, должно носить денежный характер. Отметим что в ст. 337 ГК описано, что, если иное не утверждено договором, залог гарантирует выполнение требований в том объеме, какой оно имеет к моменту удовлетворения, а именно проценты, неустойку, выплата убытков, причиненных просрочкой исполнения, а также возмещает необходимые расходы залогодержателя на содержание заложенной вещи. Так же отметим что объем требований, обеспечиваемых залогом, значительно шире если объектом залога является недвижимости. За счет заложенного недвижимого имущества залогодержатель имеет право возмещать расходы на его содержание и охрану, на погашение задолженности залогодателя по налогам, сборам или коммунальным начислениям, связанным с этим имуществом.

Наиболее привлекательной для банка и иного кредитного учреждения разновидностью обеспечения является ипотека (залог недвижимого имущества). Это объясняется тем, что каждая залоговая сделка обязательно регистрируется государственными органами, следовательно, гарантируется законность такой сделки и сохранность заложенного имущества. Применение этого вида залога в нашей стране существенно затруднено. Это объясняется значительными противоречиями в имеющейся правовой базе, отсутствием ряда специальных правовых актов, а также сложностью и высокой стоимостью его реализации.

В настоящее время, ипотека в России регулируется ч. 1 Гражданского кодекса РФ, Законом РФ от 01.01.2001 г. «О залоге» (в части, не противоречащей Гражданскому кодексу), Федеральными законами от 01.01.2001 г. «Об ипотеке» (залоге недвижимости), от 01.01.2001 г. «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним» и другими.

Согласно действующему законодательству к предметам залога отнесены: земельные участки , предприятия, здания, сооружения, квартиры и др. объекты недвижимости.

Особенности правового регулирования ипотеки зданий, сооружений, предприятий содержаться в статье 69 Закона «Об ипотеке» (залоге недвижимости). При этом в первом абзаце этой нормы имеется прямая отсылочная норма к п. 2 ст. 340 ГК РФ.

В комментарии к закону «Об ипотеке» отмечается, что «Ипотека здания или сооружения допускается только с одновременной ипотекой по тому же договору земельного участка , на котором находится это здание либо часть этого здания, либо части этого участка, функционально обеспечивающей закладываемый объект, либо принадлежащего залогодателю права аренды этого участка». В тоже время право залога не распространяется на земельный участок, в отношении которого залогодатель обладает правом постоянного пользования.

Залог предприятия в современной российской практике встречается довольно редко. Это объясняется, прежде всего, отсутствием эффективного механизма оценки такого имущества, сложностями в его реализации и другими, не менее важными факторами (длительность и высокая стоимость затрат на оформление договора, большое количество необходимых документов и др.).

Обычно в имущественный комплекс предприятия при его залоге включаются все материальные и нематериальные активы , в том числе: здания, сооружения, оборудование, инвентарь, сырье, готовая продукция , права требования, исключительные права и т. п. На взгляд многих юристов, в состав предмета залога не должен входить залог финансовых и хозяйственных обязательств предприятия. Одновременно у залогодержателя должно отсутствовать и право на распоряжение финансовыми результатами деятельности предприятия. Это объясняется тем, что в обратном случае залогодатель лишился бы возможности применения наиболее привлекательной стороны ипотеки - хозяйственного использования имущества с целью получения доходов как источников средств для выплат по кредитному договору.

В состав предмета залога также не могут быть включены требования, носящие личный характер (например, авторское право). Причем состав и оценка имущества производятся на основе полной инвентаризации. Необходимо отметить, что акт инвентаризации, бухгалтерский баланс и заключение независимого аудитора являются обязательными приложениями к договору об ипотеке (ст. 70 Закона «Об ипотеке»).

Оценка залога - одна из важнейших проблем при заключении сделки по ипотечному кредитованию . Обычно при ипотеке оценка предмета залога производится по соглашению залогодателя с залогодержателем. Несложно предугадать, что для залогодателя предпочтительнее, чтобы оценка не была слишком высокой, так как она напрямую связана с величиной пошлины нотариуса. С другой стороны, от оценки залога зависит величина кредита: чем меньше залог, тем меньше кредит.

В соответствии со ст. 131 ГК РФ право залога недвижимого имущества (ипотека) подлежит государственной регистрации. Система государственной регистрации сделок с недвижимостью регулируется Федеральным законом от 01.01.01 г. № 000 «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Являясь в целом важным шагом на пути совершенствования рынка недвижимости, действующий закон в то же время содержит ряд положений, нуждающихся в определенной корректировке. Так, одним из основных этапов регистрационной деятельности является правовая экспертиза документов и проверка законности сделок с недвижимостью (п.1 ст. 13 Закона о регистрации). В то же время данный Закон не предусматривает ответственности за недобросовестную или неполную проверку предоставляемых документов. Согласно ст. 31 Закона ответственность при государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним предусмотрена лишь за своевременность и точность записей о праве на недвижимое имущество и сделок с ним в Едином реестре, за полноту и подлинность выдаваемой информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, за точность и своевременность предоставления данных (п. 1), за искажение или утрату информации о правах на недвижимое имущество и сделках с ним, зарегистрированных в установленном порядке (п. 2). Ответственность же за неполную правовую экспертизу законом не предусмотрена. Не удивительно, что уже после введения данного закона, совершались сотни сделок, впоследствии признававшихся недействительными в силу, например, ущемления прав малолетних и несовершеннолетних и по иным поводам.

Очевидно, покупателю самостоятельно выполнить весь комплекс необходимых проверок крайне сложно, поэтому возложение обязанности по правовой экспертизе документов на государственный орган совершенно целесообразно, но в таком случае не менее важно и предусмотреть определенную ответственность за невыполнение данной обязанности.

Независимо от того, что законодателем момент возникновения права залога не ставится в зависимость от его государственной регистрации, скорейшее осуществление последней всегда является также и интересом залогодержателя. Своевременная государственная регистрация ипотеки служит своеобразной превентивной мерой в отношении возможных спорных ситуаций, способных поколебать права залогодержателя: сколько бы раз ни отчуждался предмет ипотеки, сколько бы ни были добросовестны его последующие отчуждатели и приобретатели, ни один из них не сможет пошатнуть состояние обеспеченности требований залогодержателя ссылками на свое добросовестное неведение о существующем обременении недвижимости. Кроме того, вследствие этой особой прочности права, придаваемой ему признанием со стороны государства, предмет ипотеки в определенной степени иммобилизуется, естественным образом ограничивается в своей оборото способности - вряд ли найдется много желающих платить за имущество, которое вскоре, возможно будет утрачено без всяких компенсаций. В этом смысле государственная регистрация ипотеки делает маловероятной саму возможность возникновения споров, основывающихся на фактах, свершившихся после возникновения права залога.

5 февраля 2004 года приняты очередные изменения в Федеральный закон «Об ипотеке (залоге недвижимости)», вступившие в силу с 10 февраля 2004 года (ФЗ от 5.02.2004 г.). Данные изменения в основном направлены на совершенствование залога земельных участков. Нотариусам при оформлении ипотечных отношений следует обратить внимание на следующие новшества:

1) теперь допускается составление и нотариальное удостоверение закладной и договора ипотеки, если предметом залога являются леса (ранее было нельзя);

2) не допускается удовлетворение требований залогодержателя за счет заложенного имущества во внесудебном порядке, если предметом ипотеки является земельный участок из состава земель сельскохозяйственного назначения (п. 2 ст. 55 Закона в новой редакции). Таким образом, заключение и нотариальное удостоверение соглашений с таким предметом стало невозможным;

3) расширена категория земель, которые могут являться предметом залога. Если ранее – это были только земельные участки в отношении которых закон (п. 1 ст. 62 Закона в старой редакции) прямо оговаривал такую возможность (ограниченный список), то сейчас могут быть заложены любые земельные участки, при условии, что они не исключены из оборота или не ограничены в обороте. В том числе стала возможной ипотека сельскохозяйственных угодий из состава земель сельскохозяйственных организаций, крестьянских (фермерских) хозяйств и полевых земельных участков личных подсобных хозяйств. Не допускается ипотека земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности (п. 1 ст. 63 Закона в новой редакции);

Оценка имущества для залога банку является способом узнать текущую цену залогового имущества, а также рассчитать оптимальное соотношение предоставляемых кредитных средств и залога. Многих заемщиков интересует, обязательна ли оценка предмета залога? Отвечая на этот вопрос, стоит отметить, что ни одно банковское учреждение не выдаст кредит, не имея информации об объективной цене залоговой недвижимости. Также оценка для залога обязательна в случае возникновения споров между участниками кредитной сделки.

Особенности оценки имущества залога

Оценка залогов при кредитовании имеет определенные особенности, которые обуславливаются тем, что в результате оценивания заинтересованы две стороны:

  • заемщик;
  • банк-кредитор.

При этом банковскому учреждению необходимо получить объективную информацию о стоимости активов, обеспечивающих гарантии погашения кредита, а также определить уровень возможных рисков. В интересах кредитозаемщика – получение максимального размера кредитных средств под обеспечение своего имущества.

При этом оценка имущества для целей залога производится независимым экспертом с целью защиты имущественных интересов обеих сторон и обеспечения прозрачности совершения кредитной сделки.

Порядок оценки

Оценка стоимости для целей залога, как правило, осуществляется в соответствии со следующим алгоритмом:

  1. Происходит согласование деталей договора с заемщиком и уполномоченным представителем банка.
    • Определяется объект оценивания.
    • Устанавливается наличие существующих прав и обременений.
    • Указываются подходы и методы оценки залога.
    • Обозначаются предположения и ограничения.
    • Устанавливаются длительность процедуры оценивания и объем информации об объекте, которую необходимо получить.
  2. Производится сбор и анализ полученных сведений.
    Независимый специалист по оценке залогов или команда экспертов-оценщиков осуществляет:
    • осмотр имущества;
    • сбор необходимой документации;
    • анализ рыночной ситуации;
    • определение ключевых факторов, оказывающих влияние на стоимость оцениваемого объекта;
    • обработку полученных данных.
    При осмотре недвижимости могут быть обнаружены несоответствия планировки (или прочих характеристик) сведениям, отображенных в техническом паспорте или в документах, подтверждающих право собственности. В случае выявления подобных расхождений возникает необходимость внесения соответствующих правок в документацию.
  3. Осуществляется оценка активов для целей залога, в процессе которой устанавливается рыночная, ликвидационная или иная стоимость в соответствии с методологией, указанной на первом этапе.
  4. Происходит сопоставление результатов, полученных при использовании разных методик.
  5. Подготавливается экспертное заключение (отчет), в котором отображается рыночная стоимость оценки залога.
  6. Отчет предоставляется сторонам договора.

Методы оценки

Порядок оценки залога может предусматривать использование разнообразных оценочных методик, которые применяются в рамках трех подходов:

  1. Затратный. Расчет стоимости актива производится путем анализа затрат, необходимых на создание или восстановление аналогичного по характеристикам и функциональности объекта.
    При этом для расчета стоимости могут применяться различные методы:
    • сравнительной единицы;
    • количественного обследования;
    • разбивки по составляющим;
    • определения сметной стоимости.
  2. Сравнительный. Оценка объекта залога (недвижимости) производится, исходя из сведений о рыночных ценах на идентичные либо аналогичные объекты. При этом для анализа используется информация об актуальных предложениях на рынке, а также о недавно совершенных сделках.
  3. Доходный. Стоимость рассчитывается на основании методов, позволяющих спрогнозировать уровень дохода от владения объектом в будущем.
    Использование данного метода целесообразно, если выполняются следующие условия:
    • оцениваемый объект генерирует доход;
    • возможно обеспечить достоверное прогнозирование будущей доходности.
    Экспертом-оценщиком рассматриваются все возможные варианты получения прибыли:
    • эксплуатация;
    • сдача в краткосрочную или долгосрочную аренду;
    • перепродажа.

Стоит отметить, что наиболее подходящие методы определяются экспертом-оценщиком исходя из особенностей конкретной ситуации. При этом с использованием вышеприведенных подходов может производиться

Оценка стоимости для целей залога – это процедура, позволяющая определить текущую рыночную стоимость залоговой недвижимости и понять объективное соотношение размера залога и предоставляемой величины кредита, устраивающее заемщика и кредитора. Кроме того, данный вид оценки может осуществляться для решения споров между сторонами кредитной сделки, возникающих в результате взыскания заложенной недвижимости.

Процесс оценки недвижимости для залога

Оценка недвижимости для целей залога имеет свои особенности, обусловленные, прежде всего, тем, что в данном процессе участвуют три стороны:

  • банковское учреждение – кредитор;
  • заемщик;
  • независимый эксперт-оценщик.

При этом банк-кредитор заинтересован определить реальную цену имущества, предоставляемого в качестве залога и оценить риски, связанные с выдачей кредитных средств. А в интересах заемщика получить максимальный размер кредита под предоставляемый актив. Особенность оценки объекта недвижимости с целью залога состоит в том, что независимый эксперт в данной ситуации защищает коммерческие интересы обеих сторон и обеспечивает прозрачность совершения кредитной сделки.

Оценка имущества для целей залога производится в несколько этапов:

  1. согласовывается техническое задание с заемщиком и представителем банковской организации;
    • устанавливается объект оценки и вид определяемой стоимости;
    • определяются текущие права и обременения;
    • обозначаются подходы и методы, которые будут использоваться для оценки недвижимости под залог;
    • устанавливаются предположения и ограничительные условия;
    • определяются требуемый объем сведений и сроки, необходимые на проведение оценочных процедур.
  2. сбор и обработка полученной информации;

    Эксперт-оценщик или группа оценщиков проводит сбор необходимых документов и осуществляют анализ полученных данных. В процессе осмотра недвижимого имущества могут быть выявлены несоответствия планировки (или других характеристик недвижимости) информации, отображаемой в правоустанавливающих документах. В подобной ситуации для подготовки экспертного отчета и получения кредита возникает необходимость внесения соответствующих изменений в документацию.

  3. производится оценка здания (строения), квартиры, частного дома, помещения, земельного участка;

    Определяется рыночная, ликвидационная или другая стоимость с применением методик и подходов, установленных на первом этапе.

  4. осуществляется согласование результатов, полученных при использовании разных методов;
  5. формируется отчет об оценке недвижимого имущества для целей залога и предоставляется сторонам, в соответствии с договором.

Кто может провести независимую оценку?

Осуществлять оценку недвижимости для целей залога имеют право оценочные фирмы и независимые эксперты-оценщики:

  • имеющие соответствующую квалификацию;
  • являющиеся действительными члена одной из саморегулируемых организаций оценщиков;
  • застраховавшие свою профессиональную ответственность.

Помимо вышеперечисленных критериев важно также обращать внимание на аккредитацию компании или оценщика в банке, в котором планируется получить кредит.

  • объективную оценку рыночной стоимости недвижимости для получения кредита в соответствии с законодательными требованиями, международными и банковскими стандартами;
  • бесплатное предоставление консультаций;
  • возможность заказать определение стоимости любых активов для различных целей. Клиентам доступны услуги оценки акций , инвестиционных проектов, бизнеса, имущественных комплексов, коммерческой и жилой недвижимости, земельных участков, нематериальных и других активов;
  • бесплатный предварительный просчет ориентировочной стоимости любых активов;
  • анализ ликвидности и ориентировочного срока экспозиции;
  • анализ рынка недвижимости, к которому принадлежит оцениваемый объект.

Для того чтобы различить понятия недвижимости как физического объекта и собственности как юридического понятия, существует такое понятие, как право собственности на недвижимость, включающее в себя все права, интересы и привилегии, связанные с владением недвижимым имуществом, и выражающиеся какими-либо доказательствами владения, которые существуют отдельно от самой недвижимости как физического объекта.

Таким образом, «недвижимость» относится к материальным понятиям, а «право собственности» -- к нематериальным. Это важно знать потому, что подходы, методы и процедуры экспертной оценки материальных и нематериальных активов отличаются, и заказчик должен знать, что он хочет оценивать: либо недвижимость как материальный объект, либо право собственности на этот объект, как нематериальный актив.

В настоящее время экспертная оценка недвижимости в составе земельного участка и улучшений может осуществляться только в том случае, если имеется документальное оформление права собственности на земельный участок. Во всех остальных случаях в качестве объекта недвижимости выступают только улучшения на земельном участке: здания, сооружения, многолетние насаждения и т. д. заказчику оценки необходимо знать всё вышеизложенное для того, чтобы правильно составить задание на оценку конкретного объекта недвижимости. Однако составление задания на оценку объекта недвижимости является лишь одним из этапов оценки. Оценка стоимости недвижимости -- сложный трудоёмкий творческий процесс, состоящий из нескольких стадий и этапов:

  • 1. Постановка задачи (определение проблемы).
  • 2. Предварительный осмотр объекта и заключение Договора на оценку объекта.
  • 3. Сбор и анализ данных.
  • 4. Выбор методологии оценки.
  • 5. Оценка права пользования или владения земельным участком.
  • 6. Оценка улучшений (зданий, сооружений и т. д.) с применением нескольких подходов.
  • 7. Согласование результатов оценки, полученных с помощью различных подходов.
  • 8. Составление Отчёта и Экспертного заключения об оценке и передача их заказчику.

Постановка задачи (определение проблемы) -- весьма ответственная стадия, так как от качественного выполнения работ на этой стадии зависит выбор адекватной методологии оценки, что и предопределит в будущем её результаты.

Постановка задачи включает следующие этапы:

идентификация объекта недвижимости;

выявление предмета оценки;

определение даты оценки;

установление цели и функции оценки;

установление вида оценочной стоимости;

составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика.

Рассмотрим содержание отдельных этапов.

Идентификация объектов недвижимости -- это установление и письменная фиксация наименования объекта, его юридического статуса, местоположения, физического состава и фактических характеристик.

При оценке необходимо определить связанные с объектом юридические права. Клиент может иметь лишь право на аренду или ограниченные права на пользование имуществом, либо связанные с объектом права могут представлять собой долю в совместной аренде или партнерстве. Кроме того, собственность может быть обременена залогом или иметь ограничения по зонированию, что осложняет использование. Таким образом, юридические требования могут ограничивать масштабы использования объекта.

Установление предмета оценки -- это выявление того, что подлежит оценке: весь комплекс имущественных прав или только некоторые имущественные права (право на аренду, на долю в совместных правах и т. д.).

Определение даты оценки -- является весьма существенным моментом для всего процесса оценки, так как с течением времени стоимость объектов недвижимости под влиянием многочисленных внешних и внутренних факторов может изменяться. Дата оценки -- это дата, на которую определяется стоимость объекта оценки. Как правило, дату оценки устанавливают совместно эксперт-оценщик и заказчик, и она совпадает с датой осмотра объекта. В некоторых случаях дату оценки могут устанавливать третьи лица, например, налоговые органы или суды в связи с неплатёжеспособностью предприятия, ликвидационные комиссии при банкротстве предприятия и т.д.

Установление цели и функции оценки -- один из важнейших этапов, определяющий последующий выбор методологии оценки, от которой, в свою очередь, в основном и зависят результаты оценки.

Формулируя цель оценки, необходимо ответить на вопрос: что оценивается? Цель оценки определяет вид оценочной стоимости (базу оценки), которая должна быть определена после установления цели, характер используемых данных, а также принципы и подходы, которыми будет руководствоваться оценщик, производя оценку объекта. Поэтому однозначное определение и фиксация цели оценки проводится именно на стадии постановки задачи совместно заказчиком и оценщиком. Примерами целей могут быть:

Определение рыночной стоимости полных прав собственности на здания и сооружения оцениваемого объекта с правом пользования земельным участком;

Определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое помещение;

Определение ликвидационной стоимости объекта недвижимости и т.д.

Заказчику следует знать, что использование полученных результатов оценки недвижимости для других целей, кроме указанных в постановке задачи и Отчёте об оценке, является некорректным и недопустимым. Это связано с тем, что, например, методы оценки объекта недвижимости для последующей продажи отличаются от методов, используемых для оценки при его ликвидации и т. д.

Формируя функцию оценки, требуется ответить на вопрос: для чего необходима оценка? То есть, функция оценки определяет сферу её последующего использования.

Оценка может производиться для последующей купли, продажи, кредитования, аренды, ликвидации, страхования объекта недвижимости и т. д. При постановке задачи и в Отчёте об оценке обязательно указывается, для какой функции или функций будут использованы результаты оценки.

При одной цели оценки может быть несколько функций оценки и наоборот. Приведём примеры некоторых сочетаний целей и функций оценки:

Цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на оцениваемое здание; функция оценки -- результаты оценки будут использованы при принятии решения относительно продажи оцениваемого здания;

Цель оценки -- определение рыночной стоимости полных прав собственности на объект недвижимости и прав долгосрочной аренды земельного участка под ним; функция оценки -- оценка может быть использована для: последующей продажи; кредитования под залог оцененного объекта; выпуска и размещения акций, продаже акций персоналу; раздела имущества;

Цель оценки -- определение рыночной стоимости неспециализированных основных средств и остаточной стоимости замещения специализированных основных средств предприятия; функция оценки -- результаты оценки будут использованы для определения справедливой стоимости основных средств при их переоценке с целью её отображения в бухгалтерском учёте и финансовой отчётности предприятия.

В заключение описания этого этапа хотелось бы дать заказчику следующий совет -- если оценщик не может помочь клиенту в установлении цели и функции оценки или путается в этих понятиях, лучше сразу откажитесь от его услуг, так как правильность будущих результатов оценки такого оценщика сомнительна.

Определение вида стоимости во многом зависит от цели и функции оценки, а также от типа объекта недвижимости. Бывают рыночные и нерыночные базы оценки.

Рыночные базы оценки включают рыночную стоимость и рыночную стоимость при существующем использовании. Нерыночные базы оценки включают такие виды стоимости как инвестиционная стоимость, ликвидационная стоимость, страховая стоимость, налоговая стоимость, стоимость замещения, потребительная стоимость, утилизационная стоимость, специальная стоимость. Определение вида стоимости является прямой и достаточно ответственной задачей оценщика, так как обуславливает последующий выбор методологии оценки, включая выбор подходов, методов и оценочных процедур.

Составление ограничительных условий и ознакомление с ними заказчика является последним этапом стадии постановки задачи. Эксперт-оценщик должен составить перечень ограничительных условий и предположений, которые сопровождают процесс оценки стоимости любого объекта недвижимости. Ограничительные условия и предположения формулируются оценщиком и согласовываются с заказчиком с целью обоюдной защиты их интересов. Это делается для того, чтобы избежать в будущем при выполнении оценки и составлении Отчёта возможных конфликтных ситуаций во взаимоотношениях между заказчиком и Экспертом. Каждый заказчик должен потребовать от Эксперта дать по каждому из них пояснения. Если Эксперт не в состоянии это сделать, следует отказаться от его услуг.

Основные ограничительные условия оценки стоимости объектов недвижимости:

  • 1. При подготовке отчёта об оценке объекта используются прогнозные данные о будущих прибылях и амортизационных отчислениях, полученные от заказчика.
  • 2. Финансовые и технико-экономические характеристики объекта, используемые в оценке, берутся или рассчитываются на основе бухгалтерской отчётности без проведения специальной аудиторской проверки её достоверности и инвентаризации имущества.
  • 3. В процессе оценки специальная юридическая экспертиза документов, касающихся прав собственности на оцениваемые объекты, не проводится.
  • 4. Прогнозы, содержащиеся в отчёте, основаны на текущих рыночных условиях и предполагаемых краткосрочных факторах, влияющих на изменение спроса и предложения и сохраняющихся в прогнозный период экономической ситуации. Однако эти прогнозы подвержены изменениям из-за меняющихся условий в будущем.
  • 5. Данная оценка действительна лишь на дату оценки, указанную в данном отчёте, и для целей, указанных в нём.
  • 6. Заказчик гарантирует: любая информация, суждения, аналитические разработки эксперта-оценщика и другие материалы настоящего отчёта будут использованы им исключительно в соответствии с целями задания на оценку.
  • 7. Эксперт-оценщик и заказчик гарантируют конфиденциальность информации, полученной ими в процессе оценки объекта недвижимости, за исключением случаев, предусмотренных действующим законодательством РФ.
  • 8. Отчёт об оценке должен рассматриваться как ограниченное исследование, в котором эксперт-оценщик не соблюдал всех требований к оценке, предусмотренных стандартов по оценке.
  • 9. Заключение и отчёт об оценке объекта недвижимости представляют собой точку зрения эксперта-оценщика без каких-либо гарантий с его стороны в отношении последующей реализации имущества.
  • 10. Эксперт-оценщик не представляет никаких гарантий и обязательств по поводу сохранности имущества и отсутствия нарушений действующего законодательства.
  • 11. Заказчик обеспечивает эксперта-оценщика всей необходимой для оценки информацией, включая технический паспорт объекта, балансовые отчёты и отчеты о результатах деятельности за последние четыре года, текстами договоров с третьими лицами, документами, подтверждающими право собственности на имущество, и другими документами. Эксперт- оценщик имеет право получать требуемую для оценки информацию об объекте недвижимости непосредственно в государственных органах управления.

При невозможности получить в полном объёме документы и информацию, необходимые для оценки, в том числе от третьих лиц, эксперт- оценщик должен отразить это в своём отчёте. Эксперт-оценщик не несёт ответственности за выводы, сделанные на основе документов и информации, содержащих недостоверные сведения.

12. Заказчик обеспечивает личное ознакомление эксперта-оценщика с объектом недвижимости и возможность анкетирования администрации.

Предварительный осмотр объекта и заключение Договора оценки -- вторая стадия процесса оценки, состоящая из осмотра объекта, ознакомления с исходной информацией о нём и установления источников её возникновения, составления и подписания Договора на экспертную оценку с приложением к нему -- заданием на оценку и разработка календарного плана.

Заказчику необходимо знать, что чем более полную и подробную информацию об объекте он предоставит Эксперту, тем в большей мере оценочная стоимость объекта будет соответствовать истине. Иногда заказчик просит Эксперта срочно провести оценку недвижимости и последний соглашается сделать эту работу, не выезжая на объект.

Это одно из самых серьёзных нарушений норм профессиональной деятельности оценщика.

После осмотра объекта и переговоров обычно заключается Договор между заказчиком и Экспертом, в котором оговариваются права и обязанности сторон, стоимость услуг по оценке, сроки выполнения работ, условия конфиденциальности взаимопредставляемых данных и документов и другие особые условия, которые обе стороны сочтут необходимым включить в Договор. К Договору прилагается задание, содержащие наименование заказчика и Эксперта, определение предмета и даты оценки, цели и функции оценки, вида (видов) оценочной стоимости, ограничительных условий и предположений.

На этом этапе разрабатывается план оценки. Разработка плана оценки необходима, чтобы избежать дублирования, сократить затраты труда и время оценки. План помогает сконцентрироваться только на тех факторах, которые действительно определяют цену объекта.

Решающим шагом в составлении плана оценки является подготовка и предоставление письменного запроса о гонораре оценщика, размер которого зависит от сложности решаемой проблемы, суммы ожидаемых расходов, юридической надежности работы и от набора предоставляемых услуг. Гонорар выплачивается в виде единовременной выплаты или почасовой оплаты. Не допускается установление гонорара в виде процента от суммы оценки объекта. Как известно, в мировой практике сумма оплаты составляет 50-150 долл. за 1 час работы оценщика.

3 этап - это сбор и анализ данных.

Надежность выводов оценщика зависит от количества и качества данных, использованных им в работе. Неточные или недостоверные данные могут стать причиной необоснованного заключения об оценке. В процессе поиска и проверки исходных данных оценщику необходимо ответить на следующие вопросы:

  • 1. Все ли собранные данные необходимы для целей оценки? Посторонняя или избыточная информация, включенная в отчет об оценке, не повышает достоверность результата.
  • 2. Имеют ли полученные данные подтверждение? Для этого оценщику необходимо лично осмотреть объект, получить подтверждение информации осведомленных лиц о продажах сопоставимых объектов: убедиться, что финансовые показатели, использованные при подсчете ожидаемого потока дохода, сопоставимы с данными по сходным объектам, имеющимся на рынке.
  • 3. Есть ли основания полагать, что данные неточны? В процессе обработки данных необходимо выявить и устранить возможные искажения или отклонения.

Данные, которые необходимо собрать, учитывают следующие факторы: экономические, социальные, государственно-правовые и экологические факторы, а также особенности местоположения объекта оценки. Такая база данных может быть сформирована на основе информации из газет и журналов экономического характера, таких как: «Экономика и жизнь», «Российский экономический журнал», «Финансовые известия», «Эксперт» и др. или получена по международной компьютерной сети Интернет. Важно также найти данные по региону расположения объекта, которые влияют на его стоимость. Это данные по городу и микрорайону с учетом информации по уровням цен и занятости населения, особенностям народонаселения и его предпочтениям по отношению к недвижимости.

К специальным данным следует отнести документы на право владения имуществом (титул), данные о государственной регистрации прав собственности, описание физических параметров объектов недвижимости и др.