40. Объекты земельных правоотношений. Деление «земель» на категории.

В соответствии со ст. 6 Земельного кодекса РФ (ЗК РФ) объектами земельных отношений являются:

1) земля как природный объект и природный ре­сурс;


  1. земельные участки;

  2. части земельных участков.
Понятие «земель» в настоящем Кодексе не раскрыва­ется. Содержится лишь указание на то, что «земли» пони­маются как природный ресурс и природный объект.

Земля как природный ресурс и природный объект в соответствии со ст. 4 Закона РФ «Об охране окружающей среды» является объектом охраны от загрязнения, исто­щения, деградации, порчи, уничтожения и иного нега­тивного воздействия хозяйственной и иной деятельнос­ти. Отношения по поводу охраны земель имеют публич­но-правовой характер, поскольку направлены на защиту публичных интересов в области природопользования.

Руководствуясь принципом приоритета охраны зе­мель как важнейшего компонента окружающей среды и средства производства, следует признать приоритет пуб­лично-правовых начал в регулировании земельных от­ношений.

Согласно ст. 4 ФЗ «Об охране окружающей среды» по­чвы признаются самостоятельным объектом правовой ох­раны.

Земля как природный объект характеризуется одно­родностью. В понятие земель не включаются леса, вод­ные объекты, недра и другие природные объекты, тесно взаимосвязанные с землей.

Земля как природный объект представляет собой тер­риторию, предназначенную для использования в соответ­ствии с установленными целями. Поэтому землю нельзя отделить от недр, лесов, водных объектов и атмосферного воздуха по каким-либо геометрическим параметрам.

Земля - это территория, в пределах которой могут быть расположены иные природные объекты, которые не становятся составной частью земель, несмотря на тесную их взаимосвязь.

^ Земельный участок как объект земельных отношений - часть поверхности земли (в том числе почвенный слой), границы которой описаны и удостоверены в установленном порядке.

Земельный участок может быть делимым и неделимым. Делимым является земельный участок, который может быть разделен на части, каждая из которых после раздела образует самостоятельный земельный участок, разрешенное использование которого может осуществляться без перевода его в состав земель иной категории, за исключением случаев, установленных федеральными законами.

В соответствии со ст. 7 Земельного кодекса земли в РФ по целевому назначению подразделяются на следующие категории:


  1. земли сельскохозяйственного назначения;

  2. земли населенных пунктов;

  1. земли промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земли для обеспечения космической деятельности, земли обороны, безопасности и земли иного специ­ального назначения;

  1. земли особо охраняемых территорий и объектов;

  2. земли лесного фонда;

  3. земли водного фонда;

  4. земли запаса.
Земли, указанные в п. 1 ст. 7, используются в соответ­ствии с установленным для них целевым назначением. Правовой режим земель определяется исходя из их при­надлежности к той или иной категории и разрешенного использования в соответствии с зонированием террито­рий, общие принципы и порядок проведения которого устанавливаются федеральными законами и требования­ми специальных федеральных законов.

Любой вид разрешенного использования из предус­мотренных зонированием территорий видов выбирается землепользователем самостоятельно, без дополнитель­ных разрешений и согласований.

Перевод земель из одной категории в другую осуществляется в отношении:

1) земель, находящихся в федеральной собственности, - Правительством Российской Федерации;

2) земель, находящихся в собственности субъектов Российской Федерации, и земель сельскохозяйственного назначения, находящихся в муниципальной собственности, - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

3) земель, находящихся в муниципальной собственности, за исключением земель сельскохозяйственного назначения, - органами местного самоуправления;

4) земель, находящихся в частной собственности:

Земель сельскохозяйственного назначения - органами исполнительной власти субъектов Российской Федерации;

Земель иного целевого назначения - органами местного самоуправления.

Порядок перевода земель из одной категории в другую устанавливается федеральными законами.

Перевод земель населенных пунктов в земли иных категорий и земель иных категорий в земли населенных пунктов независимо от их форм собственности осуществляется путем установления или изменения границ населенных пунктов в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации о градостроительной деятельности.

Перевод земель иных категорий в земли особо охраняемых территорий и объектов осуществляется путем установления или изменения в порядке, установленном настоящим Кодексом и законодательством Российской Федерации об особых экономических зонах, границ туристско-рекреационной особой экономической зоны.. Для перевода земель или земельных участков в составе таких земель из одной категории в другую заинтересованным лицом подается ходатайство о переводе земель из одной категории в другую или ходатайство о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую (далее также - ходатайство) в исполнительный орган государственной власти или орган местного самоуправления, уполномоченные на рассмотрение этого ходатайства.

В ходатайстве о переводе земельных участков из состава земель одной категории в другую указываются:

1) кадастровый номер земельного участка;

3) обоснование перевода земельного участка из состава земель одной категории в другую;

4) права на земельный участок.

Перевод земель сельскохозяйственных угодий или земельных участков в составе таких земель из земель сельскохозяйственного назначения в другую категорию допускается в исключительных случаях, связанных:

1) с консервацией земель;

2) с созданием особо охраняемых природных территорий или с отнесением земель к землям природоохранного, историко-культурного, рекреационного и иного особо ценного назначения;

3) с установлением или изменением черты населенных пунктов;

4) с размещением промышленных объектов на землях, кадастровая стоимость которых не превышает средний уровень кадастровой стоимости по муниципальному району (городскому округу), а также на других землях и с иными несельскохозяйственными нуждами при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов, за исключением размещения на землях, указанных в части 2 настоящей статьи;

5) с включением непригодных для осуществления сельскохозяйственного производства земель в состав земель лесного фонда, земель водного фонда или земель запаса;

6) со строительством дорог, линий электропередачи, линий связи (в том числе линейно-кабельных сооружений), нефтепроводов, газопроводов и иных трубопроводов, железнодорожных линий и других подобных сооружений (далее - линейные объекты) при наличии утвержденного в установленном порядке проекта рекультивации части сельскохозяйственных угодий, предоставляемой на период осуществления строительства линейных объектов;

7) с выполнением международных обязательств Российской Федерации, обеспечением обороны страны и безопасности государства при отсутствии иных вариантов размещения соответствующих объектов;

8) с добычей полезных ископаемых при наличии утвержденного проекта рекультивации земель;

9) с размещением объектов социального, коммунально-бытового назначения, объектов здравоохранения, образования при отсутствии иных вариантов размещения этих объектов.

Перевод земель промышленности, энергетики, транспорта, связи, радиовещания, телевидения, информатики, земель для обеспечения космической деятельности, земель обороны, безопасности и земель иного специального назначения (далее - земли промышленности и иного специального назначения) или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется без ограничений.

Перевод земель особо охраняемых территорий и объектов или земельных участков в составе таких земель в другую категорию осуществляется при наличии положительных заключений государственной экологической экспертизы и иных установленных федеральными законами экспертиз в соответствии с законодательством Российской Федерации об охране окружающей среды в случае, если их использование по целевому назначению ввиду утраты ими особого природоохранного, научного, историко-культурного, эстетического, рекреационного, оздоровительного и иного особо ценного значения невозможно.

Перевод земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель в зависимости от целей дальнейшего использования этого земельного участка осуществляется только после формирования в установленном порядке земельного участка, в отношении которого принимается акт о переводе земельного участка из состава земель запаса в другую категорию земель.

^ 41. Права на землю, их характеристика

Видами прав на земельные участки являются:

1. право собственности;

Собственностью граждан и юридических лиц (частной собственностью) являются земельные участки, приобретенные гражданами и юридическими лицами по основаниям, предусмотренным законодательством Российской Федерации.

Граждане и юридические лица имеют право на равный доступ к приобретению земельных участков в собственность. Земельные участки, находящиеся в государственной или муниципальной собственности, могут быть предоставлены в собственность граждан и юридических лиц, за исключением земельных участков, которые в соответствии с настоящим Кодексом, федеральными законами не могут находиться в частной собственности.

Иностранные граждане, лица без гражданства и иностранные юридические лица не могут обладать на праве собственности земельными участками, находящимися на приграничных территориях, перечень которых устанавливается Президентом Российской Федерации в соответствии с федеральным законодательством о Государственной границе Российской Федерации, и на иных установленных особо территориях Российской Федерации в соответствии с федеральными законами.

Государственной собственностью являются земли, не находящиеся в собственности граждан, юридических лиц или муниципальных образований.

^ 2. право постоянного (бессрочного) пользования (у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления);

В постоянное (бессрочное) пользование земельные участки предоставляются государственным и муниципальным учреждениям, казенным предприятиям, центрам исторического наследия президентов Российской Федерации, прекративших исполнение своих полномочий, а также органам государственной власти и органам местного самоуправления.

Гражданам земельные участки в постоянное (бессрочное) пользование не предоставляются

^ 3. право пожизненного наследуемого владения, постоянного (бессрочного) пользования граждан,

Право пожизненного наследуемого владения земельным участком, находящимся в государственной или муниципальной собственности, приобретенное гражданином до введения в действие настоящего Кодекса, сохраняется. Предоставление земельных участков гражданам на праве пожизненного наследуемого владения после введения в действие настоящего Кодекса не допускается.

Распоряжение земельным участком, находящимся на праве пожизненного наследуемого владения, не допускается, за исключением перехода прав на земельный участок по наследству. Государственная регистрация перехода права пожизненного наследуемого владения земельным участком по наследству проводится на основании свидетельства о праве на наследство.

^ 4. аренда (субаренда);

Иностранные граждане, лица без гражданства могут иметь расположенные в пределах территории Российской Федерации земельные участки на праве аренды,

По истечении срока договора аренды земельного участка его арендатор имеет преимущественное право на заключение нового договора аренды земельного участка,

Размер арендной платы определяется договором аренды. Общие начала определения арендной платы при аренде земельных участков, находящихся в государственной или муниципальной собственности, могут быть установлены Правительством Российской Федерации.

^ 5. право ограниченного пользования чужим земельным участком (сервитут);

Частный сервитут устанавливается в соответствии с гражданским законодательством.

Публичный сервитут устанавливается законом или иным нормативным правовым актом Российской Федерации, нормативным правовым актом субъекта Российской Федерации, нормативным правовым актом органа местного самоуправления в случаях, если это необходимо для обеспечения интересов государства, местного самоуправления или местного населения, без изъятия земельных участков.

Могут устанавливаться публичные сервитуты для:

1) прохода или проезда через земельный участок;

2) использования земельного участка в целях ремонта коммунальных, инженерных, электрических и других линий и сетей, а также объектов транспортной инфраструктуры;

3) размещения на земельном участке межевых и геодезических знаков и подъездов к ним;

4) проведения дренажных работ на земельном участке;

5) забора воды и водопоя;

6) прогона сельскохозяйственных животных через земельный участок;

7) сенокошения, выпаса сельскохозяйственных животных в установленном порядке на земельных участках в сроки, продолжительность которых соответствует местным условиям и обычаям;

8) использования земельного участка в целях охоты и рыболовства;

9) временного пользования земельным участком в целях проведения изыскательских, исследовательских и других работ;

10) свободного доступа к прибрежной полосе.

Сервитут может быть срочным или постоянным.

Срок установления публичного сервитута в отношении земельного участка, расположенного в границах земель, зарезервированных для государственных или муниципальных нужд, не может превышать срок резервирования таких земель.

^ 6. безвозмездное срочное пользование (у государственных и муниципальных учреждений, федеральных казенных предприятий, органов государственной власти и органов местного самоуправления).

1) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, юридическим лицам на срок не более чем один год;

2) из земель, находящихся в собственности граждан или юридических лиц, иным гражданам и юридическим лицам на основании договора;

3) из земель организаций гражданам в виде служебного надела;

4) из земель, находящихся в государственной или муниципальной собственности, исполнительными органами государственной власти или органами местного самоуправления, религиозным организациям.


  1. ^ Ограничения прав на землю.
В земельном законодательстве предусмотрены специальные ограничения прав на землю, обеспечивающие их рациональное ис­пользование и охрану. «Охранительные» по своей природе, они уста­навливаются государственными органами исполнительной власти, судами, местным самоуправлением. Установленные бессрочно или на определенный срок, данные ограничения подразумевают:

  • особые условия использования земельных участков и режим хо­зяйственной деятельности в охранных, санитарно-защитных зонах;

  • особые условия охраны окружающей среды, в том числе жи­вотного и растительного мира, памятников природы, истории и культуры, археологических объектов, сохранения плодородного слоя почвы, естественной среды обитания, путей миграции диких
    животных;
- условия начала и завершения застройки или освоения зе­мельного участка в течение установленных сроков по согласован­ному в установленном порядке проекту строительства, ремонта или содержания автомобильной дороги (участка автомобильной дороги) при предоставлении прав на земельный участок, находя­щийся в государственной или муниципальной собственности.

Ограничения прав на землю сохраняются при переходе права собственности на земельный участок к другому лицу. Эти ограни­чения прав подлежат государственной регистрации в порядке, установленном Федеральным законом от 21 июля 1997 г. № 122-ФЗ «О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним». Ограничение прав на землю может быть обжалова­но лицом, чьи права ограничены, в судебном порядке.

Согласно Федеральному закону «О государственном регулирова­нии обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назна­чения» производство сельскохозяйственной продукции осуществ­лялось способами, обеспечивающими воспроизводство плодородия земель сельскохозяйственного назначения, а также исключающи­ми или ограничивающими неблагоприятное воздействие такой де­ятельности на окружающую природную среду, чтобы соблюдались стандарты, нормы, нормативы, правила и регламенты проведения агротехнических, агрохимических, мелиоративных, фитосанитарных и противоэрозионных мероприятий.

^ 43. Основания возникновения и прекращения права землепользования

Права на земельные участки, предусмотренные главами III и IV настоящего Кодекса, возникают по основаниям, установленным гражданским законодательством, федеральными законами, и подлежат государственной регистрации в соответствии с Федеральным законом "О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним

Право собственности на земельный участок прекращается при отчуждении собственником своего земельного участка другим лицам, отказе собственника от права собственности на земельный участок, в силу принудительного изъятия у собственника его земельного участка в порядке, установленном гражданским законодательством.

Право постоянного (бессрочного) пользования земельным участком, право пожизненного наследуемого владения земельным участком прекращаются при отказе землепользователя, землевладельца от принадлежащего им права на земельный участок

Аренда земельного участка прекращается по основаниям и в порядке, которые предусмотрены гражданским законодательством.

Право безвозмездного срочного пользования земельным участком прекращается по решению лица, предоставившего земельный участок, или по соглашению сторон:

1) по истечении срока, на который земельный участок был предоставлен;

Частный сервитут может быть прекращен по основаниям, предусмотренным гражданским законодательством.

Публичный сервитут может быть прекращен в случае отсутствия общественных нужд, для которых он был установлен, путем принятия акта об отмене сервитута.


  1. ^ Права и обязанности землепользователей.

1. Собственник земельного участка имеет право:

1) использовать в установленном порядке для собственных нужд имеющиеся на земельном участке общераспространенные полезные ископаемые, пресные подземные воды, а также пруды, обводненные карьеры в соответствии с законодательством Российской Федерации;

2) возводить жилые, производственные, культурно-бытовые и иные здания, строения, сооружения в соответствии с целевым назначением земельного участка и его разрешенным использованием с соблюдением требований градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

3) проводить в соответствии с разрешенным использованием оросительные, осушительные, культуртехнические и другие мелиоративные работы, строить пруды и иные водные объекты в соответствии с установленными законодательством экологическими, строительными, санитарно-гигиеническими и иными специальными требованиями;

4) осуществлять другие права на использование земельного участка, предусмотренные законодательством.

5) посевы и посадки сельскохозяйственных культур, полученную сельскохозяйственную продукцию и доходы от ее реализации, за исключением случаев, если он передает земельный участок в аренду, постоянное (бессрочное) пользование или пожизненное наследуемое владение либо безвозмездное срочное пользование;

Лица, не являющиеся собственниками земельных участков, за исключением обладателей сервитутов, осуществляют права собственников земельных участков,

Права лиц, использующих земельный участок на основании частного сервитута, определяются договором, права лиц, использующих земельный участок на основании публичного сервитута, определяются законом или иным нормативным правовым актом, которыми установлен публичный сервитут.

Собственники земельных участков и лица, не являющиеся собственниками земельных участков, обязаны:

Использовать земельные участки в соответствии с их целевым назначением и принадлежностью к той или иной категории земель и разрешенным использованием способами, которые не должны наносить вред окружающей среде, в том числе земле как природному объекту;

Сохранять межевые, геодезические и другие специальные знаки, установленные на земельных участках в соответствии с законодательством;

Осуществлять мероприятия по охране земель, соблюдать порядок пользования лесами, водными и другими природными объектами;

Своевременно приступать к использованию земельных участков в случаях, если сроки освоения земельных участков предусмотрены договорами;

Своевременно производить платежи за землю;

Соблюдать при использовании земельных участков требования градостроительных регламентов, строительных, экологических, санитарно-гигиенических, противопожарных и иных правил, нормативов;

Не допускать загрязнение, захламление, деградацию и ухудшение плодородия почв на землях соответствующих категорий;

Выполнять иные требования, предусмотренные настоящим Кодексом, федеральными законами.

Так как земля является единственным местом обитания всего живого, государство в публичных интересах должно осуществлять наблюдение за состоянием земель посредством мониторинга, который должен осуществляться в целях:

1) своевременного выявления и прогнозирования развития негативных последствий, влияющих на качество и состояние земель, разработки и реализации мер по предотвращению этих процессов;

2) оценки эффективности этих земле охранительных мероприятий;

3) информационного обеспечения управления и контроля в области использования и охраны земель, которое должно включать:

Регулярные наблюдения за состоянием земель, количественными и качественными показателями;

Сбор, хранение, пополнение и обработку данных наблюдений;

Создание и ведение банков данных;

Оценку и прогнозирование изменения состояния земель.

Государственный мониторинг земель является составной частью системы государственного мониторинга окружающей природной среды. Государственный мониторинг должен осуществляться по кадастровым категориям, угодьям, зонам. Важность земли как места обитания и как источника естественного богатства порождает необходимость принятия специализированных федеральных законов в этой сфере. Например, Федеральный закон «О государственном регулировании обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения» от 16.07.1998 г.* устанавливает правовые основы государственного регулирования обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения при осуществлении собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами земельных участков, хозяйственной деятельности.

Обеспечение плодородия этой категории земель осуществляется по следующим основным направлениям:

разработка и реализация федеральных программ обеспечения воспроизводства плодородия земель сельскохозяйственного назначения;

проведение учета показателей плодородия таких земель, сертификация почв;

государственный контроль за воспроизводством земель;

учет эталонных участков земель сельскохозяйственного назначения (ст. 11).

Правительство РФ ежегодно представляет Федеральному Собранию РФ национальный доклад о состоянии плодородия земель (ст. 12).

В целях обеспечения плодородия земель сельскохозяйственного назначения осуществляется разработка и реализация федеральных целевых программ обеспечения плодородия этих земель (ст. 13).

Обеспечение плодородия земель сельскохозяйственного назначения осуществляется при условии соблюдения экологических требований (ст. 21).

Государственный контроль за воспроизводством плодородия таких земель и их рациональное использование проводится в целях соблюдения собственниками, владельцами, пользователями, арендаторами земельных участков требований закона.

Земля - важнейший компонент природной среды, который функционирует по законам живого организма, способствует очищению атмосферы, хранит водные ресурсы, является питательной средой для всего живого. Земная поверхность имеет территориальные ограничения, она не может быть произвольно увеличена людьми в зависимости от их потребностей. Равным образом она не подлежит замене никаким другим средством производства, не устаревает и не изнашивается, как это происходит в отношении орудий и средств производства. При рациональном использовании земли ее плодородие постоянно возрастает, что, в свою очередь, влияет на ценностные характеристики данного объекта. Это, безусловно, свидетельствует о том, что земельные отношения являются отношениями особого рода и не могут, как предлагают некоторые ученые, устанавливаться и определяться нормами гражданского права, а должны регулироваться нормами земельного права с учетом норм гражданского права только в части, не урегулированной нормами земельного права.

Как известно, в новый ГК РФ включена отдельная глава (17), посвященная земельным отношениям. С правовой и экономической точки зрения, ценность земли определяется особенностями, спецификой свойств и признаков, отличающих ее от других имущественных объектов. Это означает, что отношения отныне должны регулироваться и гражданским законодательством. Однако согласно части 3 ст. 2 ГК РФ, если имущественные земельные отношения основываются на административном акте (а таких видов земельных отношений, как известно, немало), то эти отношения не регулируются нормами гражданского права. Они находятся в исключительной сфере земельного законодательства. Поэтому неправомерны высказывания некоторых ученых-цивилистов о том, что все без исключения земельные отношения должны регулироваться нормами земельного права.

Дело в том, что статьи 72 и 73 Конституции РФ, определяющие предметы исключительного ведения РФ и совместного ведения РФ и ее субъектов, устанавливают, что гражданское законодательство находится в ведении РФ, а земельное законодательство - в совместном ведении РФ и ее субъектов. Требуется более четкое разграничение сфер применения земельного и гражданского законодательства.

Новая Конституция РФ (ст. 5, 35, 71, 72 и др.) и принятые в ее развитие нормативно-правовые акты, в частности Указ Президента РФ от 16 декабря 1993 г. «О федеральных природных ресурсах», положили начало делению и неделимой природной среды по «этажам», на собственность федеральную, субъектов РФ, муниципальную, частную, общую и др.

Справедливо замечание профессора Г.В. Чубукова о том, что гражданское право не обладает правовым инструментарием учета многообразия и специфики земли как объекта земельных отношений. Оно определяет единые унифицированные правила гражданского оборота и собственности на землю без учета ее уникальных специфических особенностей.

Конституция закрепила процесс «овеществления» всех природных ресурсов и природной среды в целом, а Гражданский кодекс РФ в ст. 130, 214 и др. объявил все природные ресурсы (естественную природную среду) имуществом со всеми вытекающими из этого последствиями. Таким образом было произведено изъятие всех природных ресурсов и всей природной среды в целом из сферы земельного и экологического права, включив их в сферу действия гражданского права.

Особо следует также отметить, что ч. 1. ст. 9 Конституции РФ, устанавливая, что земля и другие природные ресурсы используются и охраняются в РФ как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории, а вторая часть ст. 9 передает эти объекты в частную и иные формы собственности. Разве это не парадокс? Следует также подчеркнуть, что объявление в ГК РФ всех природных ресурсов имуществом противоречит ч. 1 ст. 9, ч. 2 ст. 36 и ст. 42 Конституции РФ, так как нарушает неотчуждаемые и принадлежащие каждому от рождения права на природные ресурсы, основу жизни и деятельности народов России, законные интересы, право каждого на благоприятную окружающую среду.

Представляется, что природные ресурсы (объекты) могут участвовать в обороте, но не на основе частной собственности как имущественной категории, а на основе публичности этой собственности, которая принадлежит всему многонациональному народу, проживающему на территории России.

Однако необходимо отметить, что проводимая с 1990 г. земельная реформа в России, когда на смену административным методам правового регулирования земельных отношений пришли экономико-правовые, когда конституционно было закреплено многообразие форм земельной собственности и хозяйствования на ней, признание земли имуществом, введение платности землепользования, что способствовало формированию земельного рынка и обусловило принятие нового земельного и гражданского законодательства. Все это в корне изменило старое представление о характере и содержании земельных отношений.

Исследуя вопрос о соотношении гражданского и земельного права, следует отметить, что при регулировании земельных отношений необходимо использовать понятийный аппарат и основные принципы, установленные гражданским законодательством, а в земельном законодательстве должна отразиться тенденция земельных отношений, вытекающая из того факта, что земля является особым объектом, который охраняется и используется как основа жизни и деятельности народов, проживающих на соответствующей территории. Поэтому перед земельным правом встают новые задачи в связи с усложнением предмета этой отрасли права.

В силу специфических свойств земли ее оценка в денежном исчислении не соответствует действительной стоимости и, возможно, будет долго отставать от нее из-за непрерывно возрастающей ценности земли.

В условиях рыночной экономики цена земельных участков определяется, исходя из спроса и предложения, и имеет постоянную тенденцию к росту.

Все это породило необходимость учета земельных ресурсов в виде земельного кадастра, регистрации сделок с землей; требуются критерии рациональности землепользования на всех землях путем кадастровых оценок.

С учетом указанного обстоятельства устанавливается и налогообложение. Например, налоги устанавливаются и изменяются в зависимости от состояния земельных участков, а не по результатам хозяйственной деятельности (ст. 3 Закона РСФСР «О плате за землю»).

Так как земля является важнейшим компонентом природной среды, необходимо усилить ответственность за преступления против земельной безопасности. В частности, Постановление Пленума Верховного Суда РФ от 05.11.1998 г. №14 «О практике применения судами законодательства об ответственности за экологические преступления»* указывает, что в целях обеспечения правильного и единообразного применения законодательства необходимо обеспечить такое правильное право применение, т.к. высокая степень общественной опасности преступлений в этой сфере обусловлена тем, что объектом посягательства является стабильность окружающей среды и природ ресурсный потенциал, а также гарантированное Конституцией РФ право каждого на благоприятную окружающую среду (ст. 42 Конституции РФ). В каждом конкретном деле, квалифицируя содеянное, суд должен исходить не только из стоимости и количества потерь, но и учитывать причиненный экологический вред, т.е. вред, нанесенный растительному и животному миру, а также всей экосистеме в целом.

Природные ресурсы.

Природные ресурсы являются первоисточником и исходной о новой развития человеческой цивилизации. Человек может получать необходимые для своего существования ресурсы только из природной среды. Развитие технологии серьезно изменяет направления формы и масштабы использования природных ресурсов. Люди своим трудом создает материальные блага, производные от природных ресурсов. Но первоисточником современного материального потенциала человеческого общества все равно остаются природные биологические и минеральные ресурсы земли.

К природным ресурсам относятся природные объекты и явления (тела и силы природы), используемые для прямого и непрямого потребления, способствующие созданию материальных богатств, воспроизводству трудовых ресурсов, поддержанию условий существования человека и повышению качества жизни людей. Природные ресурсы могут быть использованы в качестве:

Средств труда (земля, водные пути, вода для орошения);
. источников энергии (запасы горючих полезных ископаемых, гидроэнергия, геотермальная энергия, атомное топливо и т.д.);
. сырья и материалов (минералы, древесина, вода, используемая для технических нужд);
. предметов потребления (питьевая вода, лечебные грязи и минеральные воды, дикорастущие растения, грибы, животные, водные биоресурсы и т.д.);
. мест отдыха и лечения;
. объектов научного изучения (материалы для фармацевтики, косметологии; генетические ресурсы, используемые в селекции т.д.);
. ресурсов, оказывающих экосистемные услуги и поддерживающие экологический баланс и приемлемое качество окружающей среды (предотвращение эрозии, смягчение климата, регулирование водного режима и т.д.).

Классификация природных ресурсов.

Природные ресурсы подразделяются на:

Возобновимые;
. невозобновимые;
. условно возобновимые.

категориями природных ресурсов заключается в том, что объекты неживой природы, такие как уголь, нефть, руда — исчерпаемы, так как образуются на протяжении длительного периода времени, значительно превышающего историческое время. Живая природа является саморегулируемой системой и, если ее использовать разумно, может сама воспроизводиться на протяжении не столь длительного периода и, бесконечно длительное время служить человеку, давая стабильное количество растительной и животной продукции.

Возобновимые природные ресурсы.

К возобновимым относятся биологические ресурсы, основными видами которых являются:

Растительные ресурсы, к которым относятся лес или лесные насаждения, используемые для получения древесины и другой продукции; дикорастущие пищевые, лекарственные и технические растения (грибы, ягоды, орехи, травы и т.д.);
. наземные животные (охотничьи и промысловые животные);
. водные организмы (рыба, морепродукты, морской зверь);
. генетические ресурсы, (генетический материал, получаемый от диких форм животных и растений и используемый в медицине производстве натуральных пестицидов, селекции растений и животных в сельском хозяйстве);
. поверхностные воды.

Невозобновимые природные ресурсы.

К невозобновимым ресурсам относятся полезные ископаемые, которые подразделяются на:

Топливно-энергетическое сырье (нефть, уголь, газ, уран);
. черные, легирующие и тугоплавкие металлы (руды железа, марганца, хрома, никеля, кобальта, вольфрама и. др.);
. цветные металлы (руды алюминия, меди, свинца, цинка, ртути и др.);
. благородные металлы (золото, серебро, платиноиды);
. химическое и агрономическое сырье (калийные соли, фосфо-риты, апатиты и др.);
. техническое сырье (алмазы, асбест, графит и др.), флюсы и ог-неупоры, цементное сырье;
. строительные материалы (глина, гравий, песок). Последнюю категорию минеральных ресурсов называют общераспространенными полезными ископаемыми.

Условно возобновимые природные ресурсы.

К условно возобновимым относятся ресурсы почв, иногда отождествляемые с земельными ресурсами, ресурсы подземных вод.

Земля считается условно возобновимым природным ресурсом, поскольку почва, являющаяся основой ее плодородия может самовоспроизводиться, но период ее образования длится сотни и тысячи Собственно земля, рассматриваемая в качестве поверхности, может быть отнесена к территориальным ресурсам, представляющим собой пространство, обладающее комплексом определенных свойств, рассматриваемых в виде условий жизни и производства и используемое для различного рода деятельности.

Земля, как природное пространство или территория в силу своей ограниченности имеет определенную ценность, зависящую от его наполнения как овеществленными ресурсами и природными объектами, так и свойствами и явлениями. В зависимости от функциональной направленности деятельности человека одно и то же природное пространство может использоваться разными способами. Например, участок леса может использоваться для заготовки древесины, охоты, пастьбы скота, отдыха людей. Этот же участок леса может использоваться и в природоохранных целях, если растущий на нем лес защищает водные источники от истощения. Многоцелевой характер использования земли является ее отличительной особенностью.

Основными видами использования земли является застройка, ведение сельского и лесного хозяйства, ведение охотничьего хозяйства, добыча полезных ископаемых, организация отдыха и сохранение природных территорий и экосистем в ненарушенном состоянии.

Объекты оценки стоимости природных ресурсов.

Объектами оценки стоимости природных ресурсов могут выступать:

1. запасы природных ресурсов;
2. природные объекты, находящиеся в собственности, а также различные права, связанные с их использованием (аренда, концессия, право застройки и т.д.);
3. экосистемные услуги и экологические блага (функции, выполняемые природными объектами);
4. экологический ущерб.

Под запасами природных ресурсов понимается их количество, которое при извлечении или добыче может стать товаром или предметом личного потребления. Например — запасы нефти и газа в месторождениях, численность животных в охотничьих угодьях за древесины в лесных насаждениях и т.д.

Под природным объектом понимается определенное пространство, территория или земельный участок со всем, что находится в пределах.

Природные объекты — это совокупность природных ресурсов (тел и сил природы) расположенных в границах определенных земельных участков или участков недр. К ним относятся территории, занятые месторождениями полезных ископаемых, ценными (в том числе и охраняемыми) экосистемами, лесными, охотничьими, сельскохо-зяйственными и иными угодьями.

Природными объектами являются:

Участки леса;
. месторождения полезных ископаемых и их отдельные участки;
. замкнутые водные объекты;
. рыболовные участки рек, нерестилища;
. рыболовные участки шельфа;
. нелесные естественные экосистемы (участки степи, речных пойм и т.д.);
. болота;
. другие.

Природные объекты как недвижимое имущество.

В России в соответствии с Гражданским кодексом к недвижимым вещам относятся земельные участки, участки недр, обособленные водные объекты и все, что прочно связано с землей, то есть объекты, перемещение которых без несоразмерного ущерба их назначению невозможно, в том числе леса, многолетние насаждения, здания, сооружения и др. Под это юридическое определение попадают практически все природные объекты, включая месторождения полезных ископаемых и древесную растительность. Земельные участки отнесены к объектам недвижимости, наравне со зданиями, сооружениями, лесами и др.

С экономической точки зрения природный объект — это единый объект недвижимости, с которым обычно имеют дело оценщик, оценивая имущественный комплекс, представленный зданием и земельным участком под ним. В отношении природных объектов роль здания или сооружения, а в терминах оценки недвижимости улучшений, выполняют растительность, например древостой для леса, собственно полезные ископаемые, содержащиеся в месторождении.

С юридической точки зрения, земля с находящимися на ней предметами или вещами, которые нельзя переместить, не повредив их, является сложной вещью, так как образуют совместно с землей единое целое, используемое как одна вещь. Под это юридическое понятие подпадают практически все природные объекты, а именно леса, обособленные водные объекты и др.

Земля населенных пунктов, в том числе городов, является одним из важнейших экономических ресурсов муниципального образования и имеет двой­ственную природу. С одной стороны, это природный ресурс и физическая под­основа городской планировки, а с другой стороны, это стоимость.

В России отношение к земле как к стоимости пока только формируется, а доля доходов от использования земли (земельный налог и арендная плата) не превышает 4-5% доходов местных бюд­жетов.

Земля как объект недвижимости одновременно является и средством производства и предметом труда, так как в любой сфере деятельности человек в определенной степени воздействует на землю.

Совокупность этих двух качеств делает землю специфическим средством производства, функционирующим во всех отраслях народного хозяйства. Как средство

Не является результатом предшествующего труда;

Пространственно ограничена;

Не заменима другими средствами производства;

Имеет постоянное местоположение;

Не изнашиваема при правильном использовании;

Территориально разнокачественная;

Характеризуется специфической полезностью каждого конкретного земельного участка;

Обладает плодородием и в сельском хозяйстве наиболее эффективно используется все ее полезные качества;

Практически во всех сферах деятельности человека неразрывно связана с расположенными на ней объектами, сооружениями, дорогами и другими материальными элементами, созданными трудом человека.

Любая деятельность человека - производственная, коммерческая и пр. - неразрывно связана с землей, которая является важнейшими видом и составной частью недвижимости, основой формирования любого недвижимого объекта.

Земля, как и другие объекты недвижимости, характеризуется следующими свойствами:

Пространственной ограниченностью;

Невозможностью перемещения без существенного нарушения ее характеристик;

Тем, что является непременным условием любой хозяйственной и общественной деятельности.

Наряду с общими свойствами, характерными для всех видов недвижимости, земля имеет отличительные, свойственные только ей качества.



Это: производительная способность; возможность улучшения качества при рациональном использовании; существенное повышение ценности при изменении целевого назначения.

Прежде всего, земля представляет собой природный ресурс, характеризующийся пространством, рельефом, почвами, водами, недрами, растительным и животным миром.

По мере развития производительных сил этот ресурс превращается в объект социально-экономических связей, главное средство производства в сельском хозяйстве и пространственный базис развития и размещения всех отраслей хозяйства, территориальную основу бытия в целом.

Уникальное свойство земли - ее способность с помощью природных сил производить в массовом порядке сельскохозяйственную и другую сырьевую продукцию.

Земля как объект недвижимости проявляется только в том случае, когда определен конкретный земельный массив или участок.

Следует различать термины «земля» и «земельный участок», которые используются в разном значении. Термин «земля», как правило, употребляется в том случае, когда речь идет о неосвоенной собственности.

Термин «земельный участок» означает часть территории, на которой выполнены какие-то работы (улучшения), позволяющие использовать данный участок согласно целевому назначению.

Основным документом, определяющим земельные отношения, является Земельный кодекс РФ. В Земельном кодексе содержится следующее определение земельного участка:

«Земельный участок - часть поверхности земли, имеющая фиксированную границу, площадь, местоположение, правовой статус и другие характеристики, отражаемые в Государственном земельном кадастре и документах государственной регистрации прав на землю».

Правовой статус земельного участка включает: целевое назначение, разрешенное использование, форму законного владения. Земельный участок может быть делимым и неделимым.

Неделимым признается земельный участок, который по своему целевому назначению и разрешенному использованию не может быть разделен на самостоятельные земельные участки.

Земельный участок - часть земной территории, которая оборудована и готова к использованию в различных целях.

Типичный объект недвижимости состоит из земельного участка и построек и существует необходимость в определении стоимости земельного участка отдельно от имеющихся на нем улучшений, что вызвано следующими причинами:

Различие в налогообложении земли и строений (налог на имущество и земельный налог);
- требуется отдельная оценка земельного участка от улучшений при применении затратного метода определения стоимости недвижимости;

Принятие решений о сносе имеющихся улучшений в целях лучшего и наиболее эффективного использования земельного участка.

Земельный участок, находящийся в пользовании физического или юридического лица или группы лиц, имеющий конкретные границы и местоположение, образует землепользование (землевладение).

Этими понятиями определяется объем правомочий на землю (собственность, владение и пользование), процесс ее использования. Главный элемент земельных отношений - земельная собственность.

Целевое назначение земель в Российской Федерации определяется Зе­мельным кодексом, согласно которому земля делится на семь катего­рий. Эти земли исполь­зуются в соответствии с установленным целевым назначением:

1.. Земли сельскохозяйственного назначения

2. Земли населенных пунктов

3. Земли промышленности и иного специального назначения.

4. Земли особо охраняемых территорий.

5. Земли лесного фонда.

6. Земли водного фонда.

7. Земли запаса.

Благодаря делению земель на то или иное направление использова­ние земельного участка является относительно стабильным.

Законодательные органы уделяют особое внимание вопросу принадлежности земель к той или иной категории и требуют указания ее в актах органов исполнительной власти и органов местного самоуправления о предо­ставлении земельных участков.

Например, в постановлениях глав му­ниципальных образований; договорах, предметом которых являются земельные участки, например купли-продажи, мены, аренды; доку­ментах государственного земельного кадастра, например кадастровых планах земельных участков; документах о государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним, например, свидетель­стве о регистрации прав, выписке из Единого государственного реест­ра прав.

В случае если категория земель не указана в документах государственного земельно­го кадастра, нет правоустанавливающих документах на земельный участок, принимается нормативный правовой акт органа местного самоуправле­ния об отнесении земельного участка к землям определенной катего­рии в зависимости от цели использования, для которой он предостав­лялся, в порядке, предусмотренном Федеральным законом «О переводе земель или земельных участков из одной категории в другую».

Изначально как природный ресурс земля находит свое экономическое выражение через систему социально-экономических связей и имущественных взаимоотношений между гражданами, их объединениями, органами местного и государственного управления. Это взаимодействие носит название земельных отношений, которые выражаются через макро- и микроэкономику землепользования.

Земля как пространственный базис деятельности и объект недвижимости характеризуется социальными и экономическими параметрами. Важнейшие характеристики земельного участка - его размеры и местоположение.

Местоположение участка характеризуется его удаленностью от основных инженерных коммуникаций, территориальных центров влияния, наличием дорог и их качеством. В зависимости от различий в размещении ценность земельного участка может многократно различаться.

Непосредственное влияние на ценность земельного участка оказывают его природно-технологические свойства: контурность, рельеф, геология, почвы.

В зависимости от этих качеств затраты на освоение и использование земельного участка, а именно прокладку инженерных коммуникаций, строительство зданий и сооружений, их эксплуатацию, будут неодинаковы.

Важная составляющая ценности объекта недвижимости - экологическое состояние как непосредственно участка, на котором расположен объект, так и прилегающих земель.

В сельском и лесном хозяйстве земля выступает не только как пространственный базис размещения строительных объектов, но и как главное средство производства.

При этом важнейшей экономической характеристикой земель выступает их продуктивность, во многом зависящая от плодородия почв и инфраструктурного обустройства участка.

Относительные характеристики ценности продуктивных земель получают в результате их бонитировки .

Балл бонитета - это важнейший показатель, характеризующий естественное и экономическое плодородие почв.На его основе рассчитываются нормативы продуктивности земель по основным возделываемым культурам. И только после этого определяются показатели экономической или стоимостной оценки земель.

Вторым по важности после плодородия учитывается местоположение земель. Рыночная оценка местоположения сельскохозяйственного предприятия как объекта недвижимости определяется его удаленностью от пунктов сбыта сельскохозяйственной продукции и приобретения материально-технических средств.

При этом расстояния по дорогам различного качества - асфальтированным, гравийным, грунтовым - сравниваются с их средним эквивалентом.

Технологическая оценка местоположения земельного участка производится по удаленности от производственного центра хозяйства.

Большое влияние на нее оказывают способ использования земельного участка, затраты на переезды агрегатов и работающих, а также на доставку семян, горюче-смазочных материалов и вывоз произведенной сельскохозяйственной продукции.

Несмотря на функциональные различия земель, на которых осуществляется сельско- и лесохозяйственное производство, и используемых как пространственный базис размещения городов, промышленных объектов, они находятся в постоянном взаимодействии.

Сельскохозяйственные и лесные угодья - источник расширения городов, размещения всевозможных строительных объектов.

В соответствии с российским земельным законодательством при занятии сельскохозяйственных угодий для строительных целей новым землепользователем (земельным собственником) производятся компенсационные платежи.

Экономическое содержание платежей заключается в возмещении потерь сельскохозяйственного производства. Полученные финансовые ресурсы используются для увеличения продукции с других участков земель.

Процесс использования земель, их хозяйственное положение и рыночный оборот несут в себе значительное экономическое содержание, которое является основой формирования стоимостных характеристик земельных участков и других объектов недвижимости, неразрывно связанных с землей.

1. Понятие и функции земли. Рациональное использование и охрана земель.

2. Земля как природный ресурс.

3. Земля как средство производства.

4. Земля как объект имущественных отношений.

Земля – неоценимое и незаменимое богатство общества. Она является основным природным ресурсом, материальным условием жизни и деятельности людей, базой для размещения и развития всех отраслей народного хозяйства, главным средством производства в сельском хозяйстве и основным источником получения продовольствия. Поэтому организация рационального использования и охраны земли –важнейшее условие существования и роста благосостояния народа.

Учение о земле как средстве производства является основополагающим в землеустроительной науке. Среди материальных условий, необходимых для жизни и производственной деятельности людей, особое место занимает земля, которая является условием и естественной основой всякого процесса производства. Земля представляет собой пространство, которое необходимо как условие всякого производства и всякой производственной деятельности, поэтому она является всеобщим средством производства.

В основе благосостояния любого человеческого общества лежит производство материальных благ. Это фундамент не только роста физического потребления продуктов питания, улучшения жилищных и других жизненных условий проживания людей, но и залог культурного, цивилизованного развития общества. Земля – необходимое материальное условие всякого производства. В обрабатывающей промышленности она функционирует как фундамент, как место, на котором совершаются процессы труда, как пространственный операционный базис.

В сельском хозяйстве процесс производства непосредственно связан с землей. Он во многом определяется почвенным плодородием, естественными биологическими процессами, технологиями возделывания с/х культур.

Таким образом, земля представляет собой уникальное средство производства, существенно отличающееся от всех остальных, и имеющее следующие основные особенности:

1. Все средства производства, кроме земли, являются результатом предшествующего человеческого труда, земля же – продукт самой природы.

2. Земля – ничем не заменимое средство производства, она пространственно ограничена.

3. Использование земли связано с постоянством места.

4. Земля как средство производство используется в тесном взаимодействии с другими природными ресурсами – водой, солнечной энергией, воздухом и т.д.

5. Земля в гораздо меньшей степени подвержена моральному и физическому износу, чем другие средства производства.

6. Земля – основа сохранения всего живого на планете, в том числе человека, а также природных ресурсов и элементов экономической среды, обеспечивающих ее функционирование в качестве средства производства.

Оценивая землю как объект социально-экономических и прежде всего земельных отношений, следует учитывать, что она выступает в трех основных качествах: земля как объект недвижимого имущества, как товар и как объект хозяйственной деятельности. В обрабатывающей промышленности она функционирует как фундамент, как место, на котором совершаются процессы труда, как пространственный операционный базис. В добывающей промышленности земля выступает не только в роли пространственного операционного базиса, но и как своеобразная кладовая, из недр которой извлекают полезные ископаемые.

Во всех случаях земельный участок как объект недвижимого имущества должен иметь: собственника (владельца, пользователя); четко определенные границы, местоположение, площадь; регистрацию в реестре недвижимого имущества; оговоренные законом и зарегистрированные условия землепользования (целевое назначение, сервитуты, режим использования и охраны, экологические, санитарные и иные ограничения).

Анализируя роль земли с социально-экономических позиций, можно выделить следующие ее особенности:

1. Земля – самый надежный объект вложений в недвижимость.

2. Земля – базовый элемент имущественных отношений, главная составляющая рынка недвижимости.

3. Земля – объект всеобщих земельно-имущественных интересов.

4. Земля – один из основных факторов интенсификации инвестиционных процессов в условиях рыночной экономики.

5. Земля – особый объект имущественных отношений и специфический вид товара.

Вопросы для самоконтроля.

1.В чем состоит значение земли как природного ресурса?

2.Основные функции земли в природе и обществе.

3. В каких случаях земля является предметом труда? Средством труда? Всеобщим средством производства?

4.Какова роль земли в различных отраслях народного хозяйства?

5.Какое определение понятия «земля» принято в землеустройстве?