Продажа квартиры только на первый взгляд кажется простой сделкой. Между тем может содержать множество подводных камней.
Самым трудоемким является процесс сбора и подготовки документов . Существует обязательный перечень документов, без которых сделку провести не удастся. Этот перечень достаточно широк и в зависимости от нюансов, связанных с конкретной сделкой.
В случае если продавец квартиры решает сэкономить на услугах юриста или риэлтора и принимается за дело самостоятельно, он должен быть готов затратить на это много времени и сил, поскольку придется обойти не одну организацию .
После того как все документы будут собраны и квартира готова к продаже, необходимо пройти государственную нового владельца. На этом этапе и выяснится на сколько грамотно и правильно составлены документы.
Перечень документов
Для заключения сделки по купля-продаже квартиры нужно совершить ряд предварительных действий. На первом этапе следует определить какие документы нужны для .
Правильно подготовленные документы - залог успеха совершения сделки.
Поскольку от правильно собранного пакета документов зависит ее исход, то лучше, если лицо, планирующее продать свою недвижимость, обратится за помощью к специалисту. Безусловно, он должен обладать необходимыми познаниями в юридических вопросах сделки - это может быть риэлтор или юрист .
В список обязательных документов входят:
Данный перечень является открытым , поскольку он может меняться (дополняться) в зависимости от ситуации. Для регистрации права предоставляется как оригинал документа, так и его копия.
Договор купли-продажи квартиры
Очень важно грамотно составить договор купли-продажи квартиры. Этот документ должен в обязательном порядке соответствовать требованиям законодательства РФ , иначе он может быть признан недействительным. А именно при его составлении должны соблюдаться требования § 7 главы 30 Гражданского кодекса РФ (ГК РФ).
Договором купли-продажи признается сделка , которая выражается в документальном соглашении сторон, отражает намерение одной стороны передать в собственность другой стороне недвижимость, которая в свою очередь обязуется принять ее и оплатить.
Такое соглашение сторон в 2017 году не требует обязательного нотариального заверения , однако переход права собственности состоится только после его государственной регистрации в Росреестре. При составлении данного документа требуется обратить внимание на ряд моментов, а именно:
- Формы договора должна быть письменной . В противном случае договор будет считаться недействительным.
- В тексте договора нужно четко прописать предмет . Договор должен содержать характеристики объекта недвижимости, позволяющие его индивидуально определить (наименование объекта, назначение, площадь и т.д.). Также должно быть указано ее местоположение.
- Обязательно должны быть прописаны условия о цене договора. Считается, что цена, прописанная в договоре, является окончательной и согласованной сторонами. Кроме того, следует указать порядок расчетов , то есть когда будут переданы деньги (например, во время подписания договора обеими сторонами или после регистрации права нового владельца на недвижимость и т.д.).
- Необходимо указать лиц, имеющих право пользования жилым помещением после его продажи. Однако, такой пункт в договоре не всегда приемлем для стороны покупателя. Ведь не каждая сторона согласится, на такого рода, обременение. Но если оно имеется и покупатель согласен с тем, что в его квартире после перехода права собственности к нему будет проживать (или будут зарегистрированы) посторонние ему люди, значит, такие условия считаются согласованными сторонами.
- Между сторонами обязательно подписывается передаточный акт . Он является приложением к договору. Согласно ему, продавец передает, а покупатель принимает недвижимость. В нем также указывается предмет, подлежащий передаче продавцом и приему покупателем.
- Если квартира находится в (залог, ипотека и др.), то покупатель должен об этом знать. Об этом также делается отметка в договоре. Если продавец квартиры скроет этот момент, и покупатель узнает об этом только после совершения сделки, то такую сделку можно признать недействительной.
В обязательном порядке договор должен иметь наименование , из которого будет явно прослеживаться цель сделки, наименование сторон (их персональные данные).
Он должен составляться минимум в трех аутентичных экземплярах - по экземпляру должно достаться у каждой из сторон, и один остается в Росреестре. Договор должен быть подписан с обеих сторон. Этим они выражают свое согласие заключить договор условиях, прописанных в договоре.
Документы, подтверждающие право собственности на квартиру
Основным и самым главным документом, подтверждающим право собственности на квартиру, до 15 июля 2016 года являлось свидетельство о государственной регистрации права . Данное свидетельство выдавалось на основании правоустанавливающих документов, таких как:
- Договоры купли продажи, дарения, мены и др.;
- Свидетельство о праве на наследство;
- Решение суда;
- Договор о приватизации и другие.
Правоустанавливающие документы, указывались в свидетельстве о государственной регистрации права в качестве основания выдачи и зависят от способа приобретения жилого помещения. На документе, который является основанием для регистрации права, также ставится штамп Росреестра .
В случае совершения сделки с недвижимостью (например, купли-продажи) понадобятся как правоподтверждающие документы, так и правоустанавливающие.
Таким образом, с 2016 года свидетельство о государственной регистрации права в привычной форме для данного документа больше не выдается. Отличие заключается в том, что документ выдавали листе бумаги формата А4 с печатью Росреестра без голографической защиты и иных элементов. Образец свидетельства о праве собственности на квартиру выглядел таким образом:
С 2017 года при совершении сделок с недвижимостью выдается выписка из Единого государственного реестра недвижимости , от части дополняющая данные об объекте недвижимости, которые ранее содержались в свидетельстве:
Выписка из ЕГРН
Сразу стоить обратить внимание на то, что , которые нашли отражение в новом федеральном законе от 13.07.2015 № 218-ФЗ . Одним из самых важных является очередная замена документа , подтверждающего право собственности на объект недвижимости, то есть выписка из ЕГРП заменена документом такого же характера, но из ЕГРН - поменялось наименование реестра , в котором содержатся данные о недвижимых объектах в связи со слиянием Росреестра и кадастровой палаты.
В выписке из ЕГРН указываются актуальные на момент ее выдачи данные о праве собственности определенного лица на конкретный объект недвижимости, в частности на квартиру. Принцип ее действия такой же, как и у свидетельства о государственной регистрации права, которое выдавалось ранее.
Согласно Федеральному закону от 13.07.2015 № 218-ФЗ , запись о государственной регистрации права в ЕГРН является единственным доказательством существования зарегистрированного права.
Данный документ можно получить как в бумажном, так и электронном виде.
Также выписка из ЕГРН нужна для того, чтобы покупатель мог удостовериться в том, что жилье не имеет обременений (например, не находится в залоге) и принадлежит конкретному лицу.
Для получения этого документа нужно обратиться с заявлением в Управление Росреестра или многофункциональный центр (МФЦ). Выписка будет готова в течение 5 рабочих дней с момента принятия заявления.
Технический паспорт жилого помещения
Технический паспорт жилого помещения является документом, содержащим все его технические характеристики и данные. В нем имеется подробное описание помещения, а именно:
- когда построено и введено в эксплуатацию;
- этажность;
- материал, из которого оно построено;
- площадь каждого помещения в квартире и в целом, и иное.
В техническом паспорте также указывается инвентаризационная стоимость квартиры, которая рассчитывается в соответствии с законодательством по специальной формуле.
Официально технический паспорт в 2017 году числится в списке требуемых документов при продаже квартиры, но фактически он нужен при наличии претензий от покупателя.
При этом техпаспорт обязательно нужен при продаже квартиры в 2017 году через ипотеку . В банках имеется требование к сроку его оформления - если он больше 5 лет, то документ необходимо поменять для совершения сделки.
В отличие от кадастрового паспорта, который действителен в течение 5 лет, срок действия при продаже не ограничен, если только не была проведена перепланировка.
Заказать и получить его можно в Бюро технической инвентаризации (БТИ). Для его получения необходимо подать заявление и необходимые документы (паспорт, свидетельство о государственной регистрации (выписка из ЕГРН) и др.), а также оплатить госпошлину. Срок изготовления - от 9 до 14 дней.
По заявлению собственника или его представителя на квартиру приедут инженеры из БТИ и сделают замеры всех помещений, входящих в ее состав.
При покупке квартиры покупателю следует обратить внимание на то, что должен полностью соответствовать реальной планировке квартиры. В нем должны быть отмечены все перепланировки , если таковые имелись. В противном случае в регистрации могут отказать. Если выявлены несоответствия, то собственнику необходимо узаконить имеющиеся изменения - после чего возможно совершить сделку.
Согласие супруга на продажу
В случае, когда продаже подлежит жилье, находящееся в совместной собственности супругов нужно получить согласие одного из супругов на продажу квартиры. При этом недвижимость может быть зарегистрирована на одного их супругов, но приобретена по возмездной сделке во время брачных отношений.
Для составления этого документа необходимо обратиться к нотариусу, поскольку оно должно быть им заверено . Для этого нужно предъявить нотариусу: паспорт, свидетельство о браке, документы на квартиру.
В согласии супруга должно быть отражены:
- объект продажи, который является совместной собственностью супругов (квартира);
- паспортные данные супругов;
- данные свидетельства о браке;
- срок его действия.
Нотариусом или одним из супругов может быть предложено внесение дополнительных пунктов, например, данные о покупателе квартиры.
Дополнительный перечень документов для продажи квартиры
Помимо указанного перечня при оформлении купли-продажи могут потребоваться дополнительные документы от обеих ее сторон.
Связано это с тем, что каждая сделка уникальна, и стандартного пакета документов может быть недостаточно. Их список может дополняться в зависимости от разных обстоятельств :
- на квартиру;
- возраста и дееспособности участвующих в сделке лиц;
- наличия обременений и ограничений на квартиру;
- порядка или способа расчета с продавцом.
Разрешение от органов опеки и попечительства
Права ребенка в России защищаются законом и не в коем случае не могут ущемляться. В связи с этим при продаже квартиры, собственником которой является несовершеннолетнее лицо, необходимо разрешение органов опеки и попечительства.
Родители должны в письменной форме уведомить органы опеки и попечительства о предстоящей продаже квартиры, а также предоставить все документы. При этом нужно практически одновременно совершить покупку новой квартиры. В органы предоставляются документы, как на продаваемую квартиру, так и на вновь приобретаемую.
Исключением является: покупка новой квартиры в другом городе. В этой ситуации родители должны положить деньги, вырученные с продажи квартиры, собственником которой является ребенок на депозитный счет .
В соответствии со ст. 37 ГК РФ не должны совершаться сделки, которые будут уменьшать имущество несовершеннолетнего.
Это значит, что органы опеки дадут свое разрешение на продажу жилья только в том случае, если взамен будет приобретаться равнозначное по площади жилое помещение.
Для рассмотрения заявления , родителей (опекунов), а также ребенка, которому исполнилось 14 лет пригласят на беседу. На беседе необходимо привести аргументы для продажи квартиры и доказать, что права и интересы ребенка не нарушаются.
Такая же ситуация обстоит, если на месте ребенка находится недееспособное лицо . Его права и интересы также находятся под защитой государства.
Рассматривается такое заявление в течении одного месяца . По результату рассмотрения получается отказ или разрешение на продажу недвижимости.
Справки
Для совершения сделки купли-продажи могут понадобиться различного рода справки, а именно:
- Об отсутствии задолженностей по коммунальным платежам. Ее можно взять в управляющей компании или у председателя товарищества собственников жилья (ТСЖ). В случае, если имеется задолженность необходимо ее погасить, иначе сделка не будет совершена.
- Об отсутствии зарегистрированных лиц (или выписка из домовой книги). Для продажи квартиры в 2017 г. такая выписка (справка) нужна в полном объеме, то есть с самого начала существования многоквартирного дома. Нужно обратиться в управляющую компанию или в ТСЖ с заявлением о необходимости такой справки.
- О лицевом счете квартиры. На основании этого документа видно по каким параметрам происходит начисление коммунальных платежей. Получить такой документ можно обратившись в МФЦ.
- Из налоговой инспекции . Эта справка является подтверждением того, что уплачен .
- Из психоневрологического и наркологического диспансеров . Такие справки, как правило, не присутствуют в обязательном перечне документов. Они нужны в том случае, когда покупатель сомневается в адекватности действий продавца. Они платные и их можно заказать в психоневрологическом и наркологическом диспансерах.
Ее обязаны выдать в течении 3 рабочих дней. Единственный минус - срок действительности данной справки составляет 14 дней , в связи с чем ее стоит брать непосредственно перед сделкой.
Доверенность на продажу квартиры
Когда сделка, в том числе и сбор документов для нее, будет осуществляться через доверенное лицо (представителя), также нужно предоставить доверенность . В ней должны быть прописаны полномочия доверенного лица от имени доверителя осуществлять определенные действия.
Доверенность обязательно должна быть заверена нотариусом.
Доверенность понадобиться в том случае, если собственник по каким-либо причинам не может присутствовать на сделке лично или не может часто отлучаться с работы для сбора документов. При этом возможно выдать доверенность на любые действия с недвижимостью и не только, то есть генеральную , а можно только на конкретную сделку с конкретной квартирой - разовую .
Документы для регистрации права собственности на квартиру
С 1 марта 2013 года отменена государственная регистрация сделок с жилыми помещениями, в связи с чем договор купли-продажи считается заключенным с момента его подписания.
Для того, чтобы произошел переход права собственности нужно обратиться в Росреестр с заявлением и всеми вышеперечисленными документами. Подать документы можно также через МФЦ. Это можно сделать:
- лично;
- в электронной форме;
- направив документы по почте.
При этом, если документы направляются почтой, подлинность подписи на заявлении должна быть засвидетельствована нотариусом , иначе в регистрации будет отказано. А также сама сделка должна быть удостоверена нотариусом. При подаче заявления и документов в электронной форме подпись должна быть электронной.
Данный порядок предусмотрен ст. 18 Федерального закона от 13.07.2015 № 218-ФЗ «О государственной регистрации недвижимости» .
Когда все документы поданы и соответствуют обязательным требованиям законодательства, сделка будет зарегистрирована в течение 10 дней . В том случае, когда она удостоверена нотариусом , этот срок сократится до трех дней . После проведения государственной регистрации выдается выписка из ЕГРН.
Заключение
Для сделки купли-продажи, заключаемой в 2017 году, необходимо собрать большой пакет документов. Это можно осуществить собственными силами или доверить это более опытным лицам. Но все же при совершении любой сделки с недвижимостью лучше обратиться к специалистам, обладающим специальными познаниями в данной области.
В случае самостоятельного решения данного вопроса, надо быть готовым к тому, что он отнимет очень много времени и сил. Чтобы новый собственник мог зарегистрировать право на себя, нужно проверить все документы на соответствие обязательным требованиям.
Помимо этого, надо помнить о том, что некоторые документы имеют свой срок действия. Если сдать на регистрацию просроченный документ, безусловно, в регистрации права будет отказано.
Вопрос
В течение какого срока требуется согласие бывшего супруга на продажу квартиры?
Нужно ли согласие бывшего мужа на продажу квартиры, которая приобреталась в браке по договору купли-продажи, если с момента расторжения брака прошло около 10 лет?
Ответ
В случае если после развода супругов не производился раздел совместно нажитого имущества, то согласия супруга на продажу квартиры по прошествии десяти лет не потребуется. Это связано с тем, что общий срок исковой давности для раздела имущества после развода равен трем годам. Имущество в этой ситуации принадлежит тому супругу, на имя которого оно зарегистрировано, и, соответственно, согласия на продажу квартиры не потребуется. При регистрации сделки нужно приложить свидетельство о расторжении брака. Для быстрой и успешной продажи квартиры на руках необходимо иметь определенный пакет документов. За консультацией можно обратиться к профессионалу за определенную плату или воспользоваться изложенным здесь материалом.Документы, удостоверяющие личность
- Свидетельство о рождении. Если обладатель жилья является лицом, не достигшим восемнадцати лет, то также паспорт опекуна.
- Если квартира продается не собственником, а уполномоченным лицом, то необходима доверенность на право продажи. При этом необходима копия паспорта владельца квартиры.
- Также в качестве документов подтверждения личности могут понадобиться удостоверение офицера.
- Согласие супруга на продажу квартиры, заверенное нотариусом. В случае если квартира была приобретена в браке, она считается совместно нажитым имуществом.
Данные документы у обладателя недвижимости должны быть на руках. Получить их можно в Росреестре. Право собственности регистрируется в БТИ.
- Договор купли-продажи.
- Договор приватизации.
- Договор дарения.
- Свидетельство, подтверждающие право наследства.
- Договор об участии в долевом строительстве.
- Решение суда о передачи жилья в собственность.
Речь пойдет преимущественно о техническом (кадастровом) паспорте. Он выдается не позднее пяти лет до заключения договора купли-продажи.
Если данный документ устарел или в квартире была сделана перепланировка, кадастровый паспорт нужно перевыпустить и заказать технический план на жилье, обратившись в БТИ. Непосредственно кадастровый план на только что купленную недвижимость получают в Кадастровой палате. Технический паспорт может также запросить банк, если квартира берется в ипотеку.
Срок изготовления от 15 дней, госпошлина составит 900 рублей, если паспорт нужен в кратчайшие сроки, то процедура займет от 7 до 10 дней, но стоить будет 1300 рублей.
Выписка из ЕГРП
Выписка доказывает, что продавец действительно является обладателем, продаваемого им жилья. А также в выписке заключены данные о залоге или аресте недвижимости. Она не является обязательной, но её может потребовать покупатель.
Приобрести её можно обратившись в Росреестр, предъявив паспорт, заполнив бланк с заявлением и оплатив госпошлину в размере 200 рублей для физических лиц, 600 рублей для юридических лиц.
Также можно обратиться в Регистрационную палату или МФЦ.
Получить выписку можно в течение трех дней. Она действительна только на момент выдачи.
Следует обратить внимание на тот факт, что начало ведения ЕГРП положено 31 января 1998 года. Это значит, что сделки, произведенные ранее данного срока, регистрировались в БТИ и данные нужно запрашивать там.
Вы можете получить выписку, не обращаясь в Росреестр лично, а пройти процедуру через их официальный сайт.
Справка об отсутствии задолженностей
Документ запрашивается в налоговой инспекции владельцами, которые получили квартиру в дар или наследство.
Выписка из домовой книги
В подобном документе указываются сведения о прописанных в квартире жильцах, о состоянии их лицевого счета и задолженностях за коммунальные услуги. Для того чтобы её получить нужно обратиться в паспортный стол, выписка изготовляется в день обращения и срок действия составляет 30 дней.
Разрешение органов опеки
Если правообладателем квартиры является несовершеннолетний ребенок, а также в случае, если собственник инвалид, находящийся на попечительстве органов опеки. При всём этом органы опеки дадут разрешение на продажу только в том случае, если продажа не приведет к ухудшению условий проживания собственника. Площадь новой квартиры не должна быть меньше продаваемой.
Свидетельство о браке
Если квартира была приобретена в браке, то необходимо свидетельство о браке, а также согласие другого супруга на осуществление сделки.
Согласие не понадобится, если собственник получил жилье в дар или по наследству, либо при наличии составленного брачного договора.
Видео о том, какие документы нужны для продажи квартиры
Как видно из немаленького перечня подготавливать такие документы стоит заранее. Подготовленные вовремя документы помогут избежать нервной обстановки и долгих очередей в инстанциях, а также обеспечат уверенностью покупателя в том, что сделка осуществляется законно.
Выписка из ЕГРП
Под аббревиатурой ЕГРП «скрывается» Госреестр, где зафиксированы все права физических лиц на недвижимое имущество. Выписка предоставляет информацию о собственнике жилья, а также ряд важных нюансов, касающихся таких вопросов как:
- является ли продавец собственник;
- присутствуют ли иные собственники;
- находится или нет недвижимость или в залоге;
- присутствует ли обременение.
Упомянутая выписка не относится к документам обязательного перечня. Но покупатель имеет полное право требовать предоставления данного документа. Выписка из ЕГРП предоставляется по желанию клиента в территориальных отделениях Росреестра, куда следует обратиться лично, или же заказать ее посредством сети Интернет.
Отметим один очень важный нюанс, касающийся выписки ЕГРП. Оказывается, что информация, умешенная в ней, становится устарелой сразу после того, как ее получили. Дело в том, что в одном окне клиент получает выписку. А уже в соседнем окне может оформить заявление касательно регистрации обременения (ограничения) на объект.
Информация о долгах
Собирать документы нужно заранее
Для продажи жилья продавцу необходимо будет иметь и выписку из финансово-лицевого счета. Данная документация содержит информацию касательно прописанных жителей в квартире, долгов, связанных с уплатой коммунальных услуг.
Упомянутая выписка предоставляется собственнику квартиры управляющей компанией. Чтобы получить ее, необходимо предъявить паспорт и оригиналы правоустанавливающих документов на квартиру. Нередко бывает так, что компании не выдадут справки, если имеет место определенная задолженность по коммунальным услугам.
Выписка может быть выдана на одном бланке: и с финансово-лицевого счета, и с домовой книги. С момента выдачи справка имеет срок действия в 30 дней.
Органы опеки
Нередко бывает, что собственниками квартиры являются недееспособный или несовершеннолетние дети. В таких случаях, осуществить сделку возможно только после получения разрешения, которое предоставляется органами попечительства и опеки. Дополнительных разрешений на осуществление сделки не понадобится, если недееспособный гражданин или ребенок просто прописаны в квартире, но не являются собственниками.
Договор-купли продажи как гарантия для обеих сторон
Для получения разрешения законным представителям ребенка или недееспособного лица (таковыми могут быть родители или опекуны, в зависимости от конкретной ситуации) следует направиться в местные учреждения опеки. При этом следует отметить, что обращаться можно только в те органы, на участке которых находится недвижимость.
Чтобы получить разрешение упомянутым лицам необходимо предоставить перечень документов, где, кроме и несовершеннолетнего, присутствуют:
- документы, удостоверяющие полномочия тех лиц, которые обратились за разрешением;
- от обоих родителей. Правда, если второй из них не обладает родительскими правами или же признан таковым, который безвестно отсутствует, то хватает одного заявления;
- правоустанавливающие документы на квартиру, которая является объектом продажи. Также необходимо будет предоставить аналогичные документы на ту квартиру, которая будет приобретена на имя ребенка, то есть взамен. Следовательно, понадобится и , причем на оба жилья, также на обе квартиры выписку с домовой книги и финансово-лицевого счета. Наконец, выписку из ЕГРП
В целом стоит заметить, что процедура сбора документов для продажи квартиры не является сложной задачей. Ведь представленные в тексте варианты касаются зачастую отдельных случаев, когда квартира будет приобретена по ипотеке, либо же в ней проживают дети, прописанные в ней.
Также в большинстве случаев придется иметь готовыми и дополнительные документы. Ведь покупатель будет очень скрупулезно подходить к вопросу о том, имеются ли по жилью любые неуплаты (например, ), или же квартира обременена. В любом случая, для успешной и быстрой продажи придется навестить не одно государственное учреждение.
Мнение юриста-эксперта:
Купля-продажа недвижимости всегда относилась к сложным и рискованным сделкам. Стороны по сделке всегда преследуют противоположные интересы. Покупатель всегда придирчиво относится к документам и состоянию квартиры, а у продавца перед глазами только деньги, которые желательно заполучить побыстрее. Статья дает рекомендации по набору документов со стороны продавца.
Воспользуйтесь нашими рекомендациями. Все документы можно разделить на две части, постоянные и со сроком годности. Постоянные необходимо всегда иметь в порядке, это касается прежде всего правоустанавливающих документов. А вот свежие документы, придется готовить. Можно все делать самим, а можно поручить грамотному специалисту, выдав ему нотариальную доверенность.
Таких специалистов можно найти на нашем портале. Пользуйтесь указанными телефонами и формами обратной связи.
Какие документы необходимы при продаже квартиры? Что нужно обязательно иметь и на что нужно обратить внимание, чтобы сделка прошла успешно — ответы в видеоматериале:
Если вы задумались о продаже квартиры в ближайшее время, сейчас самый подходящий момент для того, чтобы начать собирать документы для сделки.
Это позволит вам, как только найдется покупатель, сразу же зарегистрировать сделку и вскоре получить наличные.
Да и покупатели, как правило, не очень любят ждать, пока собственник соберет все необходимые бумаги. Поэтому нужно быть во всеоружии и знать, какие документы нужны чтобы продать квартиру.
О том, какие документы необходимы для купли-продажи квартиры, где их получить и сколько это стоит, мы и поговорим в данной статье.
Рассмотрим, какие документы нужны для продажи квартиры. Первый нюанс, на который стоит обратить внимание, это срок действия многих документов.
Примерно половина из стандартного комплекта является бессрочной, часть необходимо получать за несколько недель до сделки, часть – действует около трех месяцев.
Для того, чтобы не бегать по инстанциям десять раз, выписки с ограниченным сроком действия желательно делать непосредственно перед выходом на сделку.
Но все будет зависеть от покупателя: кто-то согласен будет увидеть выписку из домовой книги на сделке, а кто-то может запросить ее еще на стадии принятия решения о покупке.
Перечень документов для купли-продажи квартиры:
- Паспорт собственника жилья (или всех собственников, если квартира принадлежит не одному владельцу). Оригинал, действующий, без посторонних отметок, которые могут сделать его недействительным.
- Документы, подтверждающие основание возникновения права собственности на жилье. Это: завещание, свидетельство о праве на наследство, договор приватизации жилья,дарения, мены, купли-продажи.
- Свидетельство о праве собственности. Если вы его не получали при регистрации сделки, либо потеряли – придется восстанавливать. Незарегистрированная сделка по дарению или вступлению в наследство не позволит вам распоряжаться площадью, так как фактически вы не являетесь ее хозяином.
- Кадастровый паспорт квартиры. Содержит информацию о кадастровой стоимости объекта, план квартиры, данные о ее метраже, и кадастровый номер. Заказать выписку можно в Росреестре: онлайн (информационная) или в бумажном виде с печатью (понадобится для сделки).
- Технический паспорт и экспликация. Не требуется непосредственно для сделки, но необходим при общении с покупателем. Отражает все перепланировки, если таковые были, и их законность.
- Справка из налоговой службы. Подтверждает отсутствие задолженности по налогу на имущество.
- Справки из ЖКХ и управляющих компаний. Подтверждают отсутствие задолженности за коммунальные услуги (свет, газ, вода, телефон, квартплата).
- Выписка о состоянии лицевого счета квартиры. Подтверждает отсутствие задолженности за квартплату, получается в бухгалтерии ЖКХ. Обязательно должна быть заверена начальником (подпись и печать). Без этого недействительна.
- Выписка из домовой книги . Дает информацию обо всех прописанных в квартире лицах. Перед сделкой купли-продажи все, кто зарегистрирован на площади, должны выписаться. Это делается только после внесения покупателем аванса. Раньше выписываться не стоит, тем более, что сделки имеют свойство срываться.
- Выписка из ЕГРП. Показывает «историю» квартиры: смену собственников, наличие, снятие или отсутствие обременений.
- Согласие супруга (супруги) на сделку, заверенное у нотариуса. Нужна в том случае, если квартира приобреталась в браке. Даже если вы разведены, оно понадобится. Не требуется, если квартира была получена в дар, передана по завещанию или по наследству, а так же при наличии брачного контракта между супругами.
- Согласие опекунов и органов опеки на сделку. Требуется в том случае, когда собственник жилья или один из собственников – несовершеннолетний.
- Справка из психоневрологического и наркологического диспансера. Подтверждение адекватности и дееспособности продавца. Обычно требуется при ипотечной сделке либо если у покупателя есть сомнения. Вместо нее могут подойти обычные водительские права. Если же требуется именно справка, то она заказывается на платной основе в указанных диспансерах.
Это основной перечень документов, которые потребуются вам на сделке по отчуждению.
Продажа квартиры за наличный расчет
А теперь поговорим подробнее о вариантах продажи жилья, и дополнительных документах, которые могут для этого потребоваться.
При продаже жилья за наличный расчет, продавцу понадобятся документы согласно перечню, приведенному выше, и непосредственно договор купли-продажи. Если был внесен аванс за жилье, то расписка о передаче аванса.
Так же непосредственно на сделке составляется соглашение о порядке расчета.
Продавец может потребовать полный расчет при подписании документов, либо получить средства после того, как произойдет официальная регистрация перехода права собственности. В последнем случае деньги обычно помещают в банковскую ячейку, арендованную покупателем.
К перечисленным выше документам потребуется приложить договор ее аренды. Получить доступ к деньгам можно будет после того, как продавец совместно с покупателем явятся в банк, и предъявят документ, позволяющий получить доступ к средствам. Обычно это свидетельство о праве собственности, выданное на имя покупателя.
Если расчет производится в день подписания договора, внесите в него пункт о порядке возврата средств, если сделка по каким-то причинам не будет зарегистрирована.
Продажа квартиры по ипотеке
При ипотечной сделке обычно требуется собрать самый внушительный перечень документов.
Без них банк просто не позволит сторонам выйти на сделку.
Дополнительно к стандартному пакету документов потребуются следующие бумаги:
- Справка об оценочной стоимости объекта жилья. Оплачивает оценку, как правило, покупатель, но с вашей стороны потребуется обеспечить оценщикам доступ в квартиру в назначенное время. Помните, что оценочная стоимость объекта может отличаться от той, которую вы установили при продаже.
- Справка из ПДН и НД (психоневрологический и наркологический диспансеры). При ипотечной сделке строго обязательна к предъявлению, так как это требование банка.
- Договор страхования объекта недвижимости. Страховку оплачивает покупатель непосредственно перед выходом на сделку. Обычно это страхование рисков утраты права собственности и порчи жилья.
- Брачный контракт. Если вы состоите в браке, и квартира приобреталась вами в этот период. Предъявляется при его наличии.
Если банку потребуются дополнительные документы по объекту, то после получения покупателем одобрения, ему выдадут список тех бумаг, которые предстоит собрать.
Ориентироваться при формировании пакета документов под сделку стоит именно на него.
Продажа доли жилплощади
При сделке по купле-продаже доли недвижимости требуется так же стандартный перечень документов, приведенный выше.Кроме того, от продавца потребуется согласие совладельцев на продажу доли и официальный отказ от преимущественного права покупки. Без этих бумаг сделку не зарегистрируют.
ОБЩИЕ ПОЛОЖЕНИЯ
Государственная регистрация сделок с недвижимостью, в том числе договора купли-продажи квартиры предполагает наличие особой процедуры, такой как регистрации. При государственной регистрации договора купли-продажи квартиры, вносится запись в Единый Государственный Реестр Прав. Для начала этой процедуры необходимо предоставить следующие документы в один из территориальных органов Росреестра по г. Москва. Также есть возможность направить свои запросы по регистрации и другим вопросам через официальный сайт Росреестра. Если вам нужна помощь, позвоните в юридическую компанию МГК “Вектор Права ” и наши специалисты прокунсультируют вас.
ОСНОВНЫЕ ТРЕБОВАНИЯ К ДОКУМЕНТАМ
Положения закона “О государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним” определяют основные требования к документам требуемым при государственной регистрации договора купли-продажи квартиры. Дополнительно применяется Приказ Минюста РФ от 06.08.2001 N 233 (ред. от 24.12.2004, с изм. от 15.12.2008) "Об утверждении Инструкции о порядке государственной регистрации договоров купли-продажи и перехода права собственности на жилые помещения", разработанный на основании вышеупомянутого закона. Основными требованиями являются :
Заявление о государственной регистрации права представляется в единственном экземпляре - подлиннике (на специальной бланке);
Документы для регистрации и документы выражающие содержание сделок, совершенных в простой письменной форме, представляются в двух экземплярах - подлинниках;
Надлежащим образом заверенные копии актов органов государственной власти и актов органов местного самоуправления, а также актов судов, установивших права на недвижимое имущество, представляются на государственную регистрацию не менее чем в двух экземплярах;
ПЕРЕЧЕНЬ ДОКУМЕНТОВ ПРЕДСТАВЛЯЕМЫХ ДЛЯ ГОСУДАРСТВЕННОЙ РЕГИСТРАЦИИ
ДОГОВОРА И ПЕРЕХОДА ПРАВА
Заявление на государственную регистрацию договора и перехода права собственности от продавца.
Заявление на государственную регистрацию права от покупателя. В этих заявлениях указываются личные данные заявителей (документ удостоверяющий личность, контактный телефон, доверенность, содержание заявления, т.е. что именно необходимо зарегистрировать или сделать).
Документ, подтверждающий оплату государственной пошлины (квитанция, платежное поручение,чек);
Документ, удостоверяющий личность заявителей (паспорт, временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме № 2П, свидетельство о рождении для несовершеннолетних граждан до 14 лет, временное удостоверение личности гражданина Российской Федерации по форме № 2П; общегражданский заграничный паспорт; паспорт моряка, удостоверение беженца, свидетельство о рассмотрении ходатайства о признании беженцем, вид на жительство, действительный документ, удостоверяющий личность иностранного гражданина и признаваемый Российской Федерацией). От юридических лиц в качестве документов, подтверждающих полномочия представителей правообладателей и участников сделки требуется представлять выписку из протокола 9 участников акционеров (членов) или приказ о назначении директора (контракт). Полномочия представителей физических лиц (родителей, опекунов, попечителей иных лиц) подтверждаются кроме вышеупомянутых документов еще и свидетельствами, выданными органами ЗАГСа, а также доверенностями. Если квартира, является совместной долевой собственностью, то дополнительно представляется согласие всех сособственников.
Передаточный акт (кроме договора дарения), т.е. документ о приеме-сдаче квартиры, как обязател ьство продавца передать недвижимость покупателю считается исполненным после вручения этого имущества покупателю и подписания сторонами соответствующего документа о передаче.
Правоустанавливающий документ правоотчуждателя (подлинник и копия) - основной документ, подтверждающий право собственности. Это, как правило, договоры приватизации, купли-продажи, мены, ренты или долевого участия в строительстве, либо свидетельство о праве на наследство или решение суда.
Справка о прописке (кроме договора дарения)
Технический паспорт объекта недвижимости, выданный до 01.03.2008, или кадастровый паспорт объекта недвижимости, выданный после 01.03.2008. Это информационно-справочный документ, о фактическом состояние объекта недвижимости. Технический паспорт (Техпаспорт) необходим при совершении договора купли-продажи. Техпаспорт может быть предоставлен на все здание, или на конкретное помещение. Не требуется предоставление техпаспорта, если он уже предоставлен в орган регистрации. Жилищным законодательством установлено, что один раз в пять лет необходимо проводить техинвентаризацию здания. Этим вопросом занимаются органы Ростехинвентаризации по г.Москва, а именно Бюро Технической Инвентризации.
