Достаточно часто можно столкнуться с ситуацией, когда застройщик не вводит дом в эксплуатацию . Такие случаи очень неприятны для дольщиков, ведь непонятно, что делать: деньги заплачены, а получить квартиру невозможно.
В данной статье мы расскажем, что означает введение дома в эксплуатацию, почему эта процедура может затягиваться и как поступать участникам договора долевого участия, если они столкнутся подобной ситуацией.
Может ли застройщик специально не вводить дом в эксплуатацию?
Часто у дольщиков возникает вопрос: что значит дом введен в эксплуатацию ? Юридически это означает следующее: после окончания строительства компания-застройщик должна получить разрешения от компетентных служб и органов, которые подтверждают безопасность проживания в новостройке и ее соответствие существующим нормам.
Процедура следующая: по окончанию всех работ застройщик направляет соответствующий запрос в государственный архитектурно-строительный надзор (ГАСН). Данный орган формирует группу экспертов, которые должны провести проверку объекта и дать заключение о том, возможна ли его эксплуатация. После получения положительного вердикта контролирующей организации строительная компания направляет пакет документов в местную администрацию для получения разрешения на ввод дома в эксплуатацию. После получения этого документа новостройка считается оформленной.
Исходя из того, насколько сложной является процедура вода нового дома в эксплуатацию и сколько различных служб задействовано (СЭС, экологи, пожарные, строительные эксперты, БТИ, администрация и т.д.), не всегда это зависит от застройщика. Причины могут быть объективными: например, одна их проверяющих инстанций выдала предписание устранить недочеты, и пока это не будет сделано, разрешение на эксплуатацию получить не удастся. Кроме того, документы могут «застрять» на любом из этапов, поскольку государственные службы не всегда работают так быстро, как этого хотелось бы.
Еще одна причина того, что дом не вводят в эксплуатацию , – финансовые проблемы у застройщика. В последние годы в условиях кризиса такие ситуации стали возникать намного чаще – дом начинает возводиться, а затем ресурсы заканчиваются, и окончить стройку вовремя не удается. Однако нельзя и исключать того, что застройщик специально тянет время и не оформляет ввод дома в эксплуатацию умышленно – например, с целью получения от дольщиков дополнительных средств на «непредвиденные» расходы или по другим причинам. Такое поведение застройщика, если его удастся доказать – повод для его обжалования в судебном порядке.
Где посмотреть ввод дома в эксплуатацию?
Чтобы узнать, введен ли конкретный объект в эксплуатацию или нет, необходимо проверить, получено ли на него соответствующее разрешение от местных властей. Соответствующий реестр доступен либо по запросу в местной администрации, либо на сайте Минстроя РФ. Найти конкретный дом можно по адресу и по наименованию строительной компании. Нужно иметь в виду, что при подаче запроса может потребоваться доказать, что вы имеете отношение к конкретному зданию (например, являетесь дольщиком его возведения). Кроме того, можно запросить технический паспорт объекта строительства, где обязательно указывается, введен ли он в эксплуатацию.
Застройщик не вводит дом в эксплуатацию: порядок действий дольщика
Если вы столкнулись с ситуацией, когда дом не вводится в эксплуатацию, сроки сорваны, и это влияет на передачу квартиры, необходимо поступать согласно следующему алгоритму:
Обратиться в строительную компанию
У застройщика нужно уточнить, с чем связана задержка ввода дома в эксплуатацию, и как быстро ситуация может разрешиться. Вполне вероятно, что вины застройщика в происходящем нет, и затянувший срок связан с формальностями или действиями третьей стороны. В таком случае дольщик должен принять решение – продолжать ждать ввода здания в эксплуатацию или обращаться в суд. Если же обращение проигнорировано, или ответ не удовлетворяет участника ДДУ, иск в судебную инстанцию становится единственным вариантом разрешения ситуации.
Поиск опытного юриста и обращение в суд
Только исковое заявление сможет повлиять на застройщика, если он затягивает введение дома в эксплуатацию умышленно. Однако нужно помнить, что в большинстве случаев добиться компенсации за затягивание сроков ввода новостройки не выйдет: строительная компания по договору несет ответственность только за срок передачи квартиры дольщикам, а не за ввод дома в эксплуатацию. Исключение составляют только ситуации, когда срок передачи недвижимости напрямую зависит от ввода в эксплуатацию (например, в течение 30 дней после этой даты). Иск должен включать следующую информацию:
- наименование компании-застройщика;
ФИО и данные дольщика; - информация об объекте спора – адрес и другие сведения о строящемся доме;
- обстоятельства дела – на какой срок задержан ввод в эксплуатацию, какие наиболее вероятные причины этого, проводились ли переговоры с компанией и чем они завершились и т.д.;
- требования –например, обязать застройщика ввести дом в эксплуатацию в кратчайшие сроки, выплатить неустойку, если это возможно по договору;
- перечень прилагаемых документов (копия ДДУ, подтверждение совершения платежей, протокол общения с компанией и др.).
Иск вместе с сопутствующими документами подается в районный суд по месту регистрации застройщика.
Судебный процесс
На заседании необходимо озвучить позицию, изложенную в иске, доказать, что причина задержки – умышленные действия застройщика. В случае достаточной аргументации суд примет решение в пользу истца.
Очень важной в данном судебном процессе может быть помощь юриста по спорам с застройщиками . Квалифицированный специалист поможет собрать весь пакет необходимых документов, подготовит исковое заявление и может представлять ваши интересы в суде. В результате шансы на успешный исход дела существенно повышаются.
Вы стали участником долевого строительства и в ближайшем будущем станете собственником новостройки. Как же решить вопрос регистрации по месту жительства в новостройке. Здесь имеется одна особенность, которая имеет немаловажное значение для реализации ваших прав как собственника новостройки, а именно один вопрос, введен ли дом в эксплуатацию. Но начнем по порядку.
Для осуществления государственной регистрации по месту жительства требуется наличие самого места проживания, причем с определенным юридическим статусом. Прежде всего, это должно быть жилое помещение пригодное для постоянного проживания физического лица. Что это значит, это значит, что такое жилое помещение должно в полной мере отвечать определенным техническим и санитарным нормам, предусмотренным действующим законодательством.
Именно в этом и заключается особенность новостроек, а именно:
Процесс заселения в новостройку не всегда может совпадать с введением домостроения в эксплуатацию и регистрацией права собственности на новостройку. Таким образом, если дом не сдан в эксплуатацию и не внесен в государственный реестр как жилое строение, ни каких юридических действий вы совершить не сможете.
Дом не введен в эксплуатацию - причины и последствия
Следует отметить, что приемка и ввод дома в эксплуатацию производится различными государственными ведомственными комиссиями и инспекциями.
Осуществляется
- проверка домостроения на соответствие нормам и государственным стандартам,
- обмер существующей жилой площади;
- непосредственный ввод домостроения в эксплуатацию.
Соответственно при выявлении государственными инспекциями нарушений допущенных в ходе строительства, вполне возможен такой исход, когда ваш дом не будет сдан в эксплуатацию. На самом деле для отказа существует множество причин, это может быть отсутствие электрического или водоснабжения, неисправность канализации и других инженерных коммуникаций и т.д. Таким образом, вопрос сдан ли дом в эксплуатацию, во многом зависит от порядочности вашего застройщика. Если все строительные работы выполнялись в соответствии с проектной документацией, если в наличии имеется вся необходимая техническая документация, проблем с вводом домостроения в эксплуатацию не возникнет.
Дом не сдан в эксплуатацию - юридическая составляющая
Как же быть долевым участникам, если застройщик оказался недобросовестным и не в силах произвести ввод дома в эксплуатацию (из-за существенных нарушений или банкротства). Действующее законодательство предусматривает, что незавершенные строительные объекты, могут выступать как недвижимость. Соответственно, каждый участник долевого строительства имеет право на признание права собственности, в том числе и по решению суда.
Юридическая справка:
Статья 131 Гражданского Кодекса РФ предусматривает, что даже если дом не введен в эксплуатацию, это не может быть основанием для отказа долевым участникам в признании права собственности на жилое помещение.
Если вы надлежащим образом исполняли свои обязательства по договору долевого строительства и вносили в установленном порядке оплату за квартиру, вы вправе рассчитывать на исполнение обязательств со стороны застройщика. При этом учитывается фактическое проживание и оплата коммунальных платежей в новостройке.
Судебная практика:
Существующая судебная практика показывает, что требования о признании собственности за участниками долевого строительства, в большинстве случаев удовлетворяются в полном объеме.
Выводы
Если вы стали заложником неправомерных действий со стороны компании застройщика, независимо от того сдан ли дом в эксплуатацию, вы имеете право на судебную защиту своих материальных интересов и законных прав. Только так вы можете реализовать свои права как полноценного собственника новостройки. Используйте свои законные права и распоряжайтесь принадлежащим вам имуществом в полном объеме. Узнать полное значение термина место проживания и особенности правового статуса, вы можете, ознакомившись со статьей .
Ответ специалиста.
1. Дом не введен в эксплуатацию. Должен ли я платить за вывоз ТКО?
Адвокат
Чередниченко В.А.,
193043 ответa,
73680 отзывов,
на сайте с 12.05.2015
1.1. Если в доме никто не живет, то платить не должны. Если вы там проживаете по факту, то платить нужно.
2. Должна ли я платить налог, несли дом еще не введен в эксплуатацию?
Юрист
Дмитрикова Л. В.,
8191 ответ,
4403 отзывa,
на сайте с 02.12.2016
2.1. НК РФ Статья 400. Налогоплательщики
Налогоплательщиками налога (далее в настоящей главе - налогоплательщики) признаются физические лица, обладающие правом собственности на имущество, признаваемое объектом налогообложения в соответствии со статьей 401 настоящего Кодекса.
Объекты незавершенного строительства признаются объектом налогообложения по налогу на имущество физических лиц (ст. 401 Налогового кодекса).
Если объект не зарегистрирован до завершения строительных работ. В этом случае налог на имущество физлиц платить не придется. Всего хорошего.
3. Какие виды договоров заключаются между сторонами, если дом не введен в эксплуатацию?
Адвокат
Егорова Е. А.,
52851 ответ,
29581 отзыв,
на сайте с 26.05.2016
3.1. Здравствуйте, до введения дома в эксплуатацию должен быть заключен договор долевого участия либо уступки права требования (цессии).
Удачи вам и всего наилучшего.
Юрист
Искибаева Е. Ю.,
24071 ответ,
13069 отзывов,
на сайте с 05.01.2017
3.2. Здравствуйте! А кого Вы имеете ввиду под сторонами? Какие взаимоотношения у этих сторон?
Рискну предположить что Вы завуалированно спрашиваете о дольщике и застройщике. В таком случае заключается договор долевого участия в строительстве.
4. Могут ли приставы арестовать новый дом который не введен в эксплуатацию.
Юрист
Бочкарев А. В.,
261 ответ,
117 отзывов,
на сайте с 19.05.2016
4.1. Судебные приставы имеют право наложить арест на любое имущество, в том числе и на все источники дохода, за исключением имущества, указанного в ст.446 ГПК РФ .
Взыскание по исполнительным документам не может быть обращено на следующее имущество, принадлежащее гражданину-должнику на праве собственности:
жилое помещение (его части), если для гражданина-должника и членов его семьи, совместно проживающих в принадлежащем помещении, оно является единственным пригодным для постоянного проживания помещением, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
(в ред. Федерального закона от 29.12.2004 N 194-ФЗ)
земельные участки, на которых расположены объекты, указанные в абзаце втором настоящей части, за исключением указанного в настоящем абзаце имущества, если оно является предметом ипотеки и на него в соответствии с законодательством об ипотеке может быть обращено взыскание;
(в ред. Федеральных законов от 29.12.2004 N 194-ФЗ, от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
предметы обычной домашней обстановки и обихода, вещи индивидуального пользования (одежда, обувь и другие), за исключением драгоценностей и других предметов роскоши;
имущество, необходимое для профессиональных занятий гражданина-должника, за исключением предметов, стоимость которых превышает сто установленных федеральным законом минимальных размеров оплаты труда;
используемые для целей, не связанных с осуществлением предпринимательской деятельности, племенной, молочный и рабочий скот, олени, кролики, птица, пчелы, корма, необходимые для их содержания до выгона на пастбища (выезда на пасеку), а также хозяйственные строения и сооружения, необходимые для их содержания;
семена, необходимые для очередного посева;
продукты питания и деньги на общую сумму не менее установленной величины прожиточного минимума самого гражданина-должника и лиц, находящихся на его иждивении;
(в ред. Федерального закона от 02.10.2007 N 225-ФЗ)
топливо, необходимое семье гражданина-должника для приготовления своей ежедневной пищи и отопления в течение отопительного сезона своего жилого помещения;
средства транспорта и другое необходимое гражданину-должнику в связи с его инвалидностью имущество;
призы, государственные награды, почетные и памятные знаки, которыми награжден гражданин-должник.
5. Как приобрести дом если он не введен в эксплуатацию?
Юрист
Коливошко В.В.,
10235 ответов,
2680 отзывов,
на сайте с 28.10.2013
5.1. Як набір будівельних матеріалів.
В доме идет замена лифтов. В первом подъезде лифт был отключен 5 сентября. Сейчас работы закончены, но лифт не введен в эксплуатацию. Недавно отключили лифты в других подъездах. Сроки написаны на весь дом до 16 декабря. Можно ли требовать введения лифта в эксплуатацию сейчас, учитывая, что никаких работ в 1 подъезде уже не проводится. Читать ответы (1)
6. Как делится при разводе не введенный в эксплуатацию дом.
Юрист
Кинтеро Д.А.,
5590 ответов,
2039 отзывов,
на сайте с 05.10.2008
6.1. Такой дом вообще не делится, поскольку дом в эксплуатацию не введен юридически он не существует.
7. Стоит ли покупать дом который не введен в эксплуатацию?
Адвокат
Пугачева И.А.,
74225 ответов,
28991 отзыв,
на сайте с 11.11.2013
7.1. Нет не стоит, риск есть
8. Получила 2 кмн квартиру в 2017 году по договору служебного найма (жилье принадлежит Администрации г. Ханты-Мансийска), дом был новый, введен в эксплуатацию в 2016 г. Сейчас я нахожусь в отпуске по уходу за 3 ребенком (мы многодетная семья), своего жилья, земли и пр.жилплощади не имеем. Хотели бы выкупить данную квартиру у муниципалитета, причем с использованием мат. кап. и президентской поддержкой на 450 т.р., как можно это сделать?
Адвокат
Панфилов А.Ф.,
49990 ответов,
24575 отзывов,
на сайте с 20.09.2013
8.1. Это же служебное жилое помещение.
А потому только, обратившись к собственнику с предложением выкупа.
Но такое невозможно.
Предложите одновременно заключить догово соцнайма..
9. До брака мужу по договору дарения от отца досталась часть дома. В браке не жилая часть дома была перестроена и пристроены новые помещения. Дом введен в эксплуатацию и все перестройки и пристройки муж оформил на себя. У меня до брака и во время постройки дома было ИП.У мужа официально маленькая зарплата. Никакую собственность муж во время строительства не продавал строились на доходы от ИП.Как мне быть. Предстоит развод.
Юрист
Каравайцева Е.А.,
56339 ответов,
26769 отзывов,
на сайте с 01.03.2012
9.1. Подавайте иск о разделе совместно нажитого имущества.
10. В январе 2018 г купил в Грузии квартиру, основной договор купли продажи я собственник, в договоре прописан штраф 0.1% за несвоевременное введение здания в эксплуатацию, дом не принят, застройщик хамит, могу ли я надеяться на полную компенсацию? И в Грузии такие дела слушались в суде? Заранее спасибо.
Юридическая фирма
ООО "Гелиос",
12588 ответов,
7097 отзывов,
на сайте с 01.03.2019
10.1. Да судебная практика есть.
Адвокат
Контуадзе Г.Г.,
460 ответов,
170 отзывов,
на сайте с 31.01.2019
10.2. Да есть очень болшая практика, но вопрос не понятен, тоесть
что значить - застройщик хамит,?
могу ли я надеяться на полную компенсацию? - а что вы подразумиваете в компенсации или же неуйстойку включаете?
Грузии такие дела слушались в суде? - да очень много и есть практика, определенная практика,
по доп вопросав обращаетесь (консултация платная) с ув.
11. В августе прошлого года я приобрела квартиру в строящемся доме. 20 июня 2019 года дом был введен в эксплуатацию. Меня пригласили на осмотр квартиры, в ходе которого были выявлены и зафиксированы в акте недочеты. Сегодня уже 21 сентября, но ключи я до сих пор не получила. Неоднократно звонила застройщику, но получала всегда ответ: "Пока еще не все устранено, ждите". По договору ключи должны быть переданы не позднее 3 месяцев после ввода дома в эксплуатацию. Что делать в данной ситуации?
Юрист
Кузьминых С.В.,
34920 ответов,
13782 отзывa,
на сайте с 24.09.2013
11.1. Сейчас необходимо предъявить письменную претензию на основе норм ГК на взыскание неустойки согласно расчета и устранения недоделок в указанный срок, акт недочетов у Вас есть?
Юрист
Болдырев Р. И.,
3930 ответов,
2213 отзывов,
на сайте с 26.07.2017
11.2. Здравствуйте!
Направляйте претензию в адрес застройщика.
11.3. Вы могли могли не подписывать акт до устранения недостатков в силу закона и все быстро устранили. Застройщику надо отчитываться перед надзорным органом о факте передачи квартир.
Застройщик получили акт, отчитался перед надзорной инстанцией, что квартира передана. Теперь ему некуда торопиться.
Ключи должны были быть переданы после подписания акта, в т. ч. контролировать процес устранения недостатков.
1.зафиксировать комиссионно с участием 2 и более лиц отсутствие доступа в квартиру на определенную дату. Оформить акт фиксации отсутствия доступа в квартиру. Можно сделать видеофиксацию с отражением в видео даты съемки.
2. с учетом даты акта передачи квартиры, обратиться в надзорный орган за застройщиками и указать, что квартира передана на бумаге. Но фактически нет, ключи не переданы. Будут вопросы, у Вас будут доказательства.
12. Можно ли покупать частный дом с земельным участком, не введенным в эксплуатацию? Какие документы нужно проверить для сделки купли-продажи? Ввод в эксплуатацию трудоёмкий процесс?
Адвокат
Мамонтов А.В.,
3023 ответa,
1615 отзывов,
на сайте с 09.02.2004
12.1. Если есть регистрация права собственности на неоконченный строительством дом, то такая сделка может иметь место. Она полностью соответствует действующему законодательству. Т.к. объект недвижимости существует. Отличием от приобретения сданного в эксплуатацию дома является невозможность применения вычета по НДФЛ от стоимости покупки дома.
Юрист
Нарсия Л. Н.,
200 ответов,
129 отзывов,
на сайте с 07.10.2017
12.2. Ответы с учетом предоставленной информации.
Можно ли покупать частный дом с земельным участком, не введенным в эксплуатацию
Можно, это будет покупка участка, с описанием имущества на участке.
Но это нестандартная схема.
В настоящее время дом не существует
, как объект недвижимости "дом", ни фактически, ни юридически. Фактически завершенный строительством дом, юридически после регистрации объект незавершенного строительства.
Ввод в эксплуатацию трудоёмкий процесс?
Зависит от наличия обязательной проектной и разрешительной документации для строительства, соответствие построенного проекту, строительным нормами правилам.
Получение РВЭ это регламентированный процесс (подача документов, выдача РВЭ или получение отказа) с фиксированными сроками, если есть все необходимые документы.
Какие документы нужно проверить для сделки купли-продажи?
1. Выписку из ЕГРН на участок (проверка собственника, обременений, отсутствие кадастровых ошибок, разрешенное использование).
Если участок в аренде, проверить сроки аренды и обязательства перед арендодателем.
2. Семейное положение продавца на предмет необходимости каких-либо согласий.
Технические документы
3.Градостроительный план участка.
4. Разрешение на строительство, необходимость его наличия определяется датой начала строительства, этажностью и пр.
5.Документы на инженерные сети, обеспечивающие дом, теплом светом, водой и водоотводов.
6. Проект строительства.
13. Ищу образец требования к застройщику о передачи ключей. Дом введен в эксплуатацию, уведомление об окончании строительства и о необходимости принять квартиру в 14 дневный срок также получили. Но отдел заселения тянет сроки, тк отделка квартир еще не завершена и приглашает на получение ключей почти через месяц. Хотим обезопасить себя от того что застройщик может в одностороннем порядке подписать АПП квартиры.
Юрист
Наволокин А. Ю.,
660 ответов,
379 отзывов,
на сайте с 16.07.2019
13.1. В произвольной форме пишите.
Юрист
Соколов Д.Г.,
141968 ответов,
32882 отзывa,
на сайте с 23.11.2008
13.2. Составление всех документов возможно только на платной основе.
Если Вам трудно сформулировать вопрос - позвоните по бесплатному многоканальному телефону 8 800 505-91-11 , юрист Вам поможет
Подавляющее большинство всех вопросов, которые задают нашим юристам дольщики, связано с нарушением сроков сдачи многоквартирного дома. Что нужно делать дольщику, если застройщик просрочил сдачу квартиры? Как защитить свои права? Внимание! Эта статья актуальна только для договоров участия в долевом строительстве и не подходит для случаев приобретения квартир в ЖСК. На купленные через участие в ЖСК квартиры неустойка по 214-ФЗ не распространяется.
Как определяется срок сдачи квартиры?
Срок передачи готовой долевки всегда предусматривается в условиях письменного договора участия в долевом строительстве. Как определять этот срок, закон не регламентирует. Главное, чтобы он был одинаковым для всех дольщиков конкретного многоквартирного дома или его блок-секции.
В договорах долевого участия обычно фигурируют 2 основных срока — срок ввода дома в эксплуатацию (выдачи разрешения на ввод) и срок передачи квартиры дольщику. По закону застройщик не имеет права передавать дольщикам квартиры до тех пор, пока местная администрация не приняла дом и не выдала застройщику разрешение на ввод. То есть сначала дом вводится в эксплуатацию, затем готовые квартиры передаются дольщикам. Поэтому при заключении договора дольщику следует обратить внимание именно на срок передачи квартиры .
Срок передачи квартиры может определяться разными способами:
- точной датой — например, «в срок не позднее 31.12.2014» . При таком варианте просрочка передачи квартиры считается со следующего дня — то есть с 01.01.2015;
- обозначением квартала — например, «в 3 квартале 2014 года». 3 квартал 2014 года длится с 01.07.2014 по 30.09.2014 включительно. Поэтому просрочка пойдет со следующего дня за окончанием квартала, то есть с 01.10.2014;
- в зависимости от срока получения разрешения на ввод в эксплуатацию — например, «ориентировочный срок получения разрешения на ввод в эксплуатацию — 1 квартал 2015 года. Передача квартиры дольщику производится в течение — 30 дней с даты получения разрешения на ввод в эксплуатацию» . При таком варианте для начала определим срок получения разрешения на ввод (по 31.03.2015 включительно), прибавим 30 дней на передачу квартиры (по 30.04.2015 включительно). Итого просрочка наступит с 01.05.2015.
Про планируемые (не гарантируемые застройщиком) сроки
Хитрые застройщики часто пишут в договорах долевого участия, что срок передачи квартиры является «ориентировочным», «планируемым», «не гарантируемым застройщиком» и может меняться. Наша судебная практика подтверждает, что такие оговорки не принимаются судом во внимание, поскольку в одностороннем порядке откладывать сроки сдачи застройщик не может.
Что происходит при нарушении срока сдачи квартиры?
По закону «Об участии в долевом строительстве» застройщик обязан в письменном виде уведомить дольщика о том, что строительство дома не укладывается в прописанные в договоре сроки. Это уведомление застройщик должен вручить вам под роспись или направить заказным письмом с уведомлением. В законе установлен и срок направления такого уведомления — минимум за 2 месяца до установленного договором срока. На практике уведомление о переносе сроков высылается не всегда.
По закону застройщик вместе с уведомлением о переносе сроков должен выслать вам предложение об изменении договора . На практике застройщик может предложить вам подписать дополнительное соглашение к договору о переносе срока передачи квартиры.
Обязан ли дольщик подписывать соглашение об изменении срока передачи квартиры?
Нет, не обязан. Закон «Об участии в долевом строительстве» говорит, что вопрос изменения договора долевого участия регулируется Гражданским кодексом РФ (ГК РФ). А в ГК сказано, что изменение договора возможно прежде всего по соглашению сторон. Поскольку вы, дольщик, являетесь равноправной стороной договора, то можете сами решать, выгодно ли вам изменение договора в части переноса срока сдачи квартиры.
Безусловно, иногда перенос срока передачи квартиры может быть удобен дольщику. Например, если вы купили квартиру в рассрочку и обязаны заплатить окончательный взнос за квартиру при ее передаче, но еще не располагаете необходимой суммой. Хотя гораздо чаще бывает наоборот: дольщик заинтересован в скорейшей сдаче квартиры, т.к. вынужден жить у родственников, на съемной квартире и терпеть прочие неудобства. В таком случае подписывать допсоглашение к договору не стоит.
Что будет, если дольщик все-таки подписал соглашение о переносе срока передачи квартиры?
Застройщик получит право передать вам квартиру в новый срок, указанный в допсоглашении. То есть срок из первоначального договора учитываться не будет. А это значит, что вы не сможете просить неустойку за просрочку сдачи квартиры (если, конечно, застройщик не нарушит и новый срок).
Как доказать, что застройщик просрочил сдачу дома?
Нарушение сроков передачи долевки доказывается с помощью акта приема-передачи квартиры:
- вариант 1 — у вас еще просто нет такого акта. Это значит, квартира вам еще не сдана и застройщик не исполнил свои обязательства;
- вариант 2 — у вас есть акт приема-передачи с более поздней датой, чем та, которая указана в договоре долевого участия.
Обратите внимание, что в данном случае своевременное исполнение обязательств по передаче квартиры должен доказывать застройщик.
Что делать, если разрешения на ввод еще нет, а застройщик уже заставляет подписывать акт приема-передачи?
На практике такие акты застройщики могут предлагать подписывать в случае, если сам дом в целом готов к сдаче, а проблемы с получением разрешения на ввод связаны с благоустройством придомовой территории и тому подобными недоделками. Застройщик может выдать вам ключи, разрешить доступ в квартиру.
Однако такой акт будет считаться недействительным, поскольку он противоречит закону: передавать квартиру без разрешения на ввод нельзя. Даже если акт будет подписан, вы не сможете на его основании зарегистрировать право собственности и стать полноправным хозяином своей квартиры. В этом акте, скорее всего, не будет написано про ваши окончательные взаиморасчеты с застройщиком по поводу возможного изменения площади квартиры, ведь БТИ еще не сможет сделать замеры квартир и выписать на них технические планы.
Если вы все-таки подписали подобный акт приема-передачи, вы можете оспаривать его действительность в судебном порядке — при рассмотрении вашего иска к застройщику по поводу просрочки сдачи дома и просить суд взыскать неустойку по дату подписания окончательного акта.
Что делать, если застройщик просрочил сдачу квартиры?
1. Напишите застройщику претензию.
В претензии вы можете просить передачи квартиры, выплаты неустойки за просрочку передачи квартиры, а также возмещения ваших убытков (например, расходов на аренду съемной квартиры). Обратите внимание, что все ваши убытки должны быть подтверждены документально. Если вы требуете возмещения затрат на съемную квартиру, обязательно приложите к претензии копию договора найма и документов об оплате (платежных поручений, расписок и т.п.). По возможности также подготовьте доказательства того, что у вас нет никакой другой квартиры или комнаты в собственности или в пользовании.
2. Вручите претензию застройщику.
Претензия вручается под роспись на вашем экземпляре претензии или направляется застройщику заказным письмом с уведомлением. Обязательно сохраните ваш экземпляр претензии с отметкой застройщика о получении либо почтовые квитанции об отправке претензии и почтовое уведомление.
Когда надо подавать претензию?
Можно до подписания акта приема-передачи, можно после. Если вы подаете претензию до передачи квартиры по акту, укажите в ней размер неустойки за 1 день просрочки, посчитайте справочно неустойку на день подачи претензии и просите выплатить неустойку по день передачи квартиры по акту. Если претензию подаете уже после подписания акта, тогда указывайте сразу в твердой сумме, исходя из фактической просрочки.
3. Обращайтесь в суд.
Если застройщик не ответил на вашу претензию и не предложил приемлемый способ разрешения спора, рекомендуем сразу же обращаться в суд с иском о защите прав потребителя. В дополнение к требованиям из претензии вы можете добавить компенсацию морального вреда (размер определите по своему усмотрению) и штраф по ч.6 ст.13 закона «О защите прав потребителей» за несоблюдение добровольного порядка удовлетворения требований потребителя.
А может ли застройщик в счет своей просрочки отменить мне доплату за лишние метры или расходы в размере до 3% на ввод дома в эксплуатацию?
Может, но не обязан это делать. Автоматически в случае просрочки сдачи дома такие доплаты не отменяются. Устных заверений застройщика, к сожалению, недостаточно. Поэтому вам необходимо будет уговорить застройщика подписать дополнительное соглашение к договору. В таком соглашении нужно прописать пункт об исключении из договора долевого участия условия о доплату за изменение площади, возмещении расходов застройщика.
Если вы не смогли уговорить застройщика, тогда пункт про доплаты будет продолжать действовать. Это значит, что вам придется доплатить застройщику необходимые суммы. В случае неоплаты он сможет взыскать их с вас по суду. Независимо от этих доплат застройщику вы можете предъявлять свой иск о защите прав потребителя.
Что делать, если в акте приема-передачи есть пометка об отсутствии у дольщика претензий по срокам передачи квартиры?
Можем предложить такой план действий:
- Написать застройщику письменное заявление с требованием внести изменения в текст акта приема-передачи, поскольку у вас имеются претензии по срокам сдачи дома. Также можно прописать это требование в претензии о выплате неустойки. Это заявление / претензию надо вручить застройщику под роспись на вашем экземпляре.
- Подождать реакции застройщика. Помните о сроках подписания акта приема-передачи — это 7 рабочих дней с момента получения сообщения застройщика о готовности объекта к передаче (по ст.8 ФЗ об участии в долевом строительстве) или иной срок (по условиям вашего договора ДДУ).
- Подписать акт приема-передачи квартиры с оговоркой, если застройщик не вносит изменения в акт приема-передачи, и у вас нет оснований для отказа от подписания (например, неустраненных дефектов).
Оговорка делается во всех экземплярах акта после вашей подписи:
«Имеются претензии по выплате неустойки за просрочку передачи квартиры за период с ___ по _____. Подпись, Фамилия И.О., дата».
Не возникнет ли у меня проблем при регистрации права собственности с таким актом?
В ФЗ о государственной регистрации прав на недвижимое имущество сказано, что не подлежат приему на государственную регистрацию прав документы, имеющие подчистки либо приписки, зачеркнутые слова и иные не оговоренные в них исправления, документы, исполненные карандашом, а также документы с серьезными повреждениями, не позволяющими однозначно истолковать их содержание (ч.3 ст.18).
В Приказе Минюста РФ №184 от 01.07.2002 (Методические рекомендации по порядку проведения государственной регистрации прав на недвижимое имущество и сделок с ним) разъяснено, что приписки, подчистки, зачеркнутые слова и иные исправления в документах должны быть оговорены (пункт 3 статьи 18 Закона), в том числе подтверждены подписью лиц (лица), например, участников сделки, подписавших документ.
То есть если приписка оговорена и подтверждена вашей подписью, акт должны принять.
Завершение строительства дома не является заключительным этапом. Для возможности проживания в нем потребуется официально оформить готовность объекта.
Дорогие читатели! Статья рассказывает о типовых способах решения юридических вопросов, но каждый случай индивидуален. Если вы хотите узнать, как решить именно Вашу проблему - обращайтесь к консультанту:
ЗАЯВКИ И ЗВОНКИ ПРИНИМАЮТСЯ КРУГЛОСУТОЧНО и БЕЗ ВЫХОДНЫХ ДНЕЙ .
Это быстро и БЕСПЛАТНО !
Как в 2019 году осуществляется ввод дома в эксплуатацию? Любое жилое здание может использоваться только после принятия его в эксплуатационное использование.
Проще говоря, строение должно пройти оценку специалистов на соответствие строительным нормам. Как в 2019 году ввести дом в эксплуатацию правильно?
Общие моменты
Свершение сделок с любой недвижимостью требует документального оформления. Понадобятся документы, подтверждающие право собственности.
Но вот получить оные можно не раньше, чем дом будет признан законной постройкой.
А для этого потребуется получить разрешение на ввод здания в эксплуатацию. Именно этот документ становится основополагающим при оформлении документов на новый дом.
Но порой дом возведен довольно давно и используется для постоянного проживания, но при этом на него отсутствуют документы.
И в этом случае для получения необходимой правоподтверждающей документации потребуется получение разрешения на ввод здания в эксплуатацию.
На основании такого документа можно узаконить любую самовольную постройку.
Если имеется подтверждение, что дом введен в эксплуатацию, это свидетельствует о правильном проведении строительных работ.
То есть, соблюден строительный проект и сооружение соответствует Градостроительному Кодексу и нормативам.
Что это значит
Процесс сдачи здания в эксплуатацию не происходит за один день. Местные органы строительного надзора проверяют все этапы строительства, начиная от закладки фундамента и заканчивая завершением строительства.
Процесс фиксируется надлежащими документами. Прежде чем у собственника сооружения появится возможность оформить право собственности на жилой дом, потребуется принятие его специальной комиссией.
Ввод в эксплуатацию предполагает проверку соответствия дома проектной документации, строительным нормам и санитарным правилам.
На основании полученных документов можно зарегистрировать в Росреестре право собственности на объект.
После внесения соответствующей записи в ЕГРН владелец дома становится полноправным его собственником.
Важно знать, что получение права на дом одновременно возникают и обязанности. Собственник жилья становится официальным пользователем, а значит, обязан оплачивать коммунальные и жилищные услуги.
То есть сразу после введения жилья в эксплуатацию необходимо оповестить все коммунально-жилищные службы, предоставляющие .
Кроме того зарегистрированный дом становится объектом налогообложения. Если обобщить цель введения дома в эксплуатацию, то сводится она к единению прав владельца.
Каждый собственник обладает тремя вариантами прав – пользование, владение, распоряжение. Ввод дома в эксплуатацию позволяет полноценно распоряжаться всеми перечисленными правами.
Действующие нормативы
Документы, оформляемые по завершении строительства, призваны подтвердить качество возведенного объекта и его безопасность.
До 2004 года «приемка» объекта предполагала получение разрешения в каждой отдельной организации, представители которых входили в приемную комиссию.
То есть разрешение на строительство отсутствует, и его не могло быть в принципе.
Здесь можно воспользоваться нормами закона, которые с недавних пор разрешили регистрацию права собственности на дома, возведенные на садовых и дачных участках.
Прежде всего, владельцу самостроя придется узаконить право на землю. Для этого в Росреестр подаются правоустанавливающие документы на землю.
После регистрации земли можно приступать к оформлению дома. Если дом возведен на участке ИЖС, то в Росреестр подаются:
- кадастровый паспорт;
- правоподтверждающий документ на земельный участок;
- паспорт заявителя;
