Непосредственный способ управления многоквартирным домом. Непосредственное управление домом Что такое непосредственное управление

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в таком доме договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в таком доме с лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, собственники помещений в таком доме заключают на основании решений общего собрания указанных собственников. При этом все или большинство собственников помещений в таком доме выступают в качестве одной стороны заключаемых договоров.

2. Договоры горячего водоснабжения, холодного водоснабжения, водоотведения, электроснабжения, газоснабжения (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращения с твердыми коммунальными отходами заключаются каждым собственником помещения, осуществляющим непосредственное управление многоквартирным домом, от своего имени.

2.1. Договоры об оказании услуг и (или) о выполнении работ в целях надлежащего содержания систем внутридомового газового оборудования, и (или) о выполнении работ по эксплуатации, в том числе по обслуживанию и ремонту, лифтов, подъемных платформ для инвалидов, и (или) о выполнении работ по аварийно-диспетчерскому обслуживанию, заключенные, в том числе в электронной форме с использованием системы, собственниками помещений в многоквартирном доме, осуществляющими непосредственное управление таким домом, в случаях, предусмотренных настоящей статьей, должны быть размещены лицами, осуществляющими соответствующие виды деятельности, в системе в порядке, установленном федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства.

3. На основании решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме, осуществляющих непосредственное управление таким домом, от имени собственников помещений в таком доме в отношениях с третьими лицами вправе действовать один из собственников помещений в таком доме или иное лицо, имеющее полномочие, удостоверенное доверенностью, выданной в письменной форме ему всеми или большинством собственников помещений в таком доме.

Комментарии к ст. 164 ЖК РФ

1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственники помещений в таком доме сами решают все текущие вопросы управления многоквартирным домом без создания товарищества собственников жилья и привлечения управляющей организации (управляющего). Жилищный кодекс РФ не ограничивает число собственников помещений, способных выбрать такой способ управления домом. Ранее действовавший ФЗ "О товариществах собственников жилья" ограничивал возможность непосредственного управления кондоминиумом случаями, когда кондоминиум включал в себя "не более четырех помещений, принадлежащих двум, трем или четырем различным домовладельцам". Можно считать, что оптимальное число собственников помещений в многоквартирном доме, при котором целесообразно использовать этот способ управления, на практике установлено: непосредственное управление многоквартирным домом, в котором помещения принадлежат более чем 20 различным собственникам, как правило, является тяжело реализуемым. Это объясняется рассредоточением множества видов составляющих деятельности по управлению многоквартирным домом (ч. 1 ст. 161 ЖК) среди нескольких исполнителей и трудностями оперативной выработки единой позиции собственников по различным взаимоувязанным вопросам, относящимся к содержанию общего имущества в многоквартирном доме и предоставлению коммунальных услуг.

2. В соответствии с ч. 1 комментируемой статьи при непосредственном управлении собственниками помещений на основании решения их общего собрания должны заключаться договоры оказания услуг по содержанию и (или) выполнению работ по ремонту общего имущества в многоквартирном доме с лицами, осуществляющими указанные виды деятельности. Такие договоры являются двусторонними, в них все или большинство собственников помещений в многоквартирном доме выступают в качестве одной стороны. Для признания любого из указанных договоров заключенным необходимо, чтобы число подписавших договор собственников помещений в многоквартирном доме превышало половину общего числа таких собственников. Нужно обратить внимание на то, что комментируемая норма не использует для признания этих договоров заключенными число голосов, принадлежащих собственникам, подписавшим каждый из указанных договоров.

3. Лицо, заключившее с собственниками помещений возмездный договор об оказании услуг по содержанию дома и (или) о выполнении работ по его ремонту, в зависимости от предмета договора должно квалифицироваться как подрядчик или исполнитель услуг. В то же время реализация способа непосредственного управления многоквартирным домом не исключает возможность привлечения профессионального управляющего, но уже не в статусе управляющей организации (признаком управляющей организации является заключение ею договора управления многоквартирным домом в соответствии со ст. 162 ЖК), а в статусе исполнителя самостоятельных услуг управления (в частности, услуг по оценке состояния дома, планированию содержания дома, оценке условий договоров с подрядчиками и ресурсоснабжающими организациями, контролю за выполнением условий таких договоров).

4. К отношениям по вышеназванным договорам применяются правила о договорах возмездного оказания услуг (гл. 39 ГК) и о договорах бытового подряда (§ 2 гл. 37 ГК), а также обязательные требования и технические регламенты, санитарные и технические нормы и правила, устанавливаемые на федеральном уровне (п. 6 ст. 2, п. 12 ч. 1 ст. 4, п. п. 2 и 17 ст. 12, п. 8 ст. 13, п. 9 ч. 1 ст. 14, ч. 4 ст. 17, ч. 1 ст. 156 ЖК и др.), а также Правила содержания общего имущества в многоквартирном доме, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 13 августа 2006 г. N 491 (ч. 3 ст. 39 ЖК).

5. Часть 2 комментируемой статьи регулирует отношения по предоставлению коммунальных услуг. Договоры по поводу холодного и горячего водоснабжения, водоотведения, электро- и газоснабжения (в т.ч. поставки газа в баллонах), отопления (теплоснабжения, в т.ч. поставки твердого топлива при наличии печного отопления) должны заключаться самостоятельно каждым собственником помещения от своего имени и за свой счет.

В соответствии со ст. 426 ГК РФ договоры электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договоры продажи газа в баллонах и твердого топлива являются публичными договорами. Такие договоры должны заключаться коммерческими организациями с любым обратившимся к ресурсоснабжающей организации собственником помещения, проживающим в многоквартирном доме, на общем собрании собственников помещений в котором в установленном ЖК РФ порядке выбран способ непосредственного управления домом.

К отношениям по договорам электро-, газо-, тепло-, водоснабжения и водоотведения, а также договорам продажи газа в баллонах и твердого топлива применяются Правила предоставления коммунальных услуг, утвержденные Постановлением Правительства РФ от 23 мая 2006 г. N 307 (ч. 1 ст. 157 ЖК).

6. Собственники помещений в многоквартирном доме вправе выбрать в рамках способа непосредственного управления многоквартирным домом несколько путей реализации своего решения.

Во-первых, все текущие вопросы управления могут решаться на общих собраниях собственников помещений в многоквартирном доме.

Во-вторых, собственники помещений в многоквартирном доме могут распределить между собой текущие обязанности по управлению своим домом с обязательным принятием окончательных решений в рамках процедур проведения общих собраний собственников помещений, установленных гл. 6 ЖК РФ (ст. ст. 44 - 48).

В-третьих, названные собственники могут в соответствии с ч. 3 ст. 164 ЖК РФ выбрать одно управомоченное лицо из своего числа или пригласить иное лицо (не из числа собственников), которое вправе действовать в отношениях с третьими лицами от имени собственников помещений в многоквартирном доме.

7. При выборе в качестве управомоченного лица одного из собственников помещений в многоквартирном доме его полномочия будут основываться на решении общего собрания, отраженном в протоколе. Выдача такому лицу доверенности не требуется.

8. В случае привлечения собственниками помещений в многоквартирном доме управомоченного лица, не являющегося собственником помещения в этом доме, все или большинство собственников помещений в доме вправе выдать такому управомоченному лицу доверенность в простой письменной форме. Выдача такому стороннему лицу доверенности "от лица общего собрания" ЖК РФ не предусмотрена.

9. Лицо, которому собственники помещений в многоквартирном доме выдали письменную доверенность, не может считаться управляющим. Если собственники помещений хотят помимо выдачи доверенности уполномоченному лицу заключить с ним возмездные договоры, предметом которых будет выполнение обязательств, предусмотренных ст. 162 ЖК РФ, то для этого необходимо изменение способа управления многоквартирным домом. Для этого собственники помещений в многоквартирном доме вправе в любое время выбрать на общем собрании предусмотренный п. 3 ст. 161 ЖК РФ способ управления управляющей организацией (управляющим). Заключаемые после этого договоры должны соответствовать требованиям ЖК РФ к договорам управления, а само это лицо должно считаться управляющим.

Управляющая организация хочет обязать собственника помещения заключить договор управления МКД

Управляющая организация хочет признать действия органа местного самоуправления по отбору управляющей организации для управления МКД незаконными, так как собственники помещений уже выбрали управляющую организацию

Собственник помещения хочет возместить убытки, понесенные им вследствие аварийной ситуации в МКД

Управляющей организации предписано прекратить управление многоквартирным домом

Новая управляющая организация хочет взыскать с предшественника деньги на ремонт (содержание) общего имущества многоквартирного дома

См. все ситуации, связанные со ст. 161 ЖК РФ МКД

1. Управление многоквартирным домом должно обеспечивать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, надлежащее содержание общего имущества в многоквартирном доме, решение вопросов пользования указанным имуществом, а также предоставление коммунальных услуг гражданам, проживающим в таком доме, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, постоянную готовность инженерных коммуникаций и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к предоставлению коммунальных услуг (далее - обеспечение готовности инженерных систем). Правительство Российской Федерации устанавливает стандарты и правила деятельности по управлению многоквартирными домами.

(см. текст в предыдущей редакции)

1.1. Надлежащее содержание общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме должно осуществляться в соответствии с требованиями законодательства Российской Федерации, в том числе в области обеспечения санитарно-эпидемиологического благополучия населения, о техническом регулировании, пожарной безопасности, защите прав потребителей, и должно обеспечивать:

1) соблюдение требований к надежности и безопасности многоквартирного дома;

2) безопасность жизни и здоровья граждан, имущества физических лиц, имущества юридических лиц, государственного и муниципального имущества;

3) доступность пользования помещениями и иным имуществом, входящим в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме;

4) соблюдение прав и законных интересов собственников помещений в многоквартирном доме, а также иных лиц;

5) постоянную готовность инженерных коммуникаций, приборов учета и другого оборудования, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, к осуществлению поставок ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг гражданам, проживающим в многоквартирном доме, в соответствии с правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, установленными Правительством Российской Федерации.

1.2. Состав минимального перечня необходимых для обеспечения надлежащего содержания общего имущества в многоквартирном доме услуг и работ, порядок их оказания и выполнения устанавливаются Правительством Российской Федерации.

1.3. Деятельность по управлению многоквартирными домами осуществляется на основании лицензии на ее осуществление, за исключением случая осуществления такой деятельности товариществом собственников жилья, жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом и предусмотренного частью 3 статьи 200 настоящего Кодекса случая.

2. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны выбрать один из способов управления многоквартирным домом:

1) непосредственное управление собственниками помещений в многоквартирном доме, количество квартир в котором составляет не более чем тридцать;

(см. текст в предыдущей редакции)

2) управление товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом;

3) управление управляющей организацией.

2.1. При осуществлении непосредственного управления многоквартирным домом собственниками помещений в данном доме лица, выполняющие работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, обеспечивающие холодное и горячее водоснабжение и осуществляющие водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), обращение с твердыми коммунальными отходами, несут ответственность перед собственниками помещений в данном доме за выполнение своих обязательств в соответствии с заключенными договорами, а также в соответствии с установленными Правительством Российской Федерации правилами содержания общего имущества в многоквартирном доме, правилами предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(см. текст в предыдущей редакции)

2.2. При управлении многоквартирным домом товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество или кооператив несут ответственность за содержание общего имущества в данном доме в соответствии с требованиями технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем. Указанные товарищество или кооператив могут оказывать услуги и (или) выполнять работы по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме своими силами или привлекать на основании договоров лиц, осуществляющих соответствующие виды деятельности. При заключении договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией указанные товарищество или кооператив осуществляют контроль за выполнением управляющей организацией обязательств по такому договору, в том числе за оказанием всех услуг и (или) выполнением работ, обеспечивающих надлежащее содержание общего имущества в данном доме, за предоставлением коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах.

(см. текст в предыдущей редакции)

2.3. При управлении многоквартирным домом управляющей организацией она несет ответственность перед собственниками помещений в многоквартирном доме за оказание всех услуг и (или) выполнение работ, которые обеспечивают надлежащее содержание общего имущества в данном доме и качество которых должно соответствовать требованиям технических регламентов и установленных Правительством Российской Федерации правил содержания общего имущества в многоквартирном доме, за предоставление коммунальных услуг в зависимости от уровня благоустройства данного дома, качество которых должно соответствовать требованиям установленных Правительством Российской Федерации правил предоставления, приостановки и ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам и пользователям помещений в многоквартирных домах и жилых домах, или в случаях, предусмотренных статьей 157.2 настоящего Кодекса, за обеспечение готовности инженерных систем.

(см. текст в предыдущей редакции)

КонсультантПлюс: примечание.

При изменении способа управления МКД или выборе управляющей организации можно принять решение о сохранении прежнего порядка предоставления коммунальных услуг и расчетов за них (ФЗ от 29.06.2015 N 176-ФЗ).

3. Способ управления многоквартирным домом выбирается на общем собрании собственников помещений в многоквартирном доме и может быть выбран и изменен в любое время на основании его решения. Решение общего собрания о выборе способа управления является обязательным для всех собственников помещений в многоквартирном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

3.1. При прекращении управления многоквартирным домом товариществом собственников жилья, жилищным или жилищно-строительным кооперативом, иным специализированным потребительским кооперативом указанные товарищество, кооператив в течение трех рабочих дней с даты принятия решения общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме об изменении способа управления таким домом обязаны передать техническую документацию на многоквартирный дом и иные связанные с управлением таким домом документы, ключи от помещений, входящих в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, электронные коды доступа к оборудованию, входящему в состав общего имущества собственников помещений в многоквартирном доме, и иные технические средства и оборудование, необходимые для эксплуатации многоквартирного дома и управления им, лицу, принявшему на себя обязательства по управлению многоквартирным домом, либо в случае выбора непосредственного способа управления многоквартирным домом собственнику помещения в многоквартирном доме, указанному в решении общего собрания собственников помещений в многоквартирном доме о выборе непосредственного способа управления многоквартирным домом, или, если такой собственник не указан, любому собственнику помещения в таком многоквартирном доме.

4. Орган местного самоуправления в порядке , установленном Правительством Российской Федерации, проводит открытый конкурс по отбору управляющей организации в случаях, указанных в части 13 настоящей статьи и части 5 статьи 200 настоящего Кодекса, а также в случае, если в течение шести месяцев до дня проведения указанного конкурса собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано. Открытый конкурс проводится также в случае, если до окончания срока действия договора управления многоквартирным домом, заключенного по результатам открытого конкурса, не выбран способ управления этим домом или если принятое решение о выборе способа управления этим домом не было реализовано.

(см. текст в предыдущей редакции)

4.1. Информация о проведении открытого конкурса по отбору управляющей организации размещается на официальном сайте Российской Федерации в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет" для размещения информации о проведении торгов (далее - официальный сайт в сети "Интернет"). Правительством Российской Федерации определяются официальный сайт в сети "Интернет" и уполномоченный на его ведение орган. До определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет" извещение о проведении открытого конкурса размещается на официальном сайте муниципального образования в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", а также опубликовывается в официальном печатном издании, предназначенном для опубликования информации о размещении заказов для муниципальных нужд. Информация о проведении указанного конкурса должна быть доступна для ознакомления всем заинтересованным лицам без взимания платы. Информация о результатах открытого конкурса размещается на сайте в информационно-телекоммуникационной сети "Интернет", на котором была размещена информация о его проведении, не позднее трех дней со дня определения таких результатов, а также опубликовывается в официальном печатном издании, в котором была опубликована информация о его проведении.

5. Орган местного самоуправления в течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, уведомляет всех собственников помещений в многоквартирном доме о результатах указанного конкурса и об условиях договора управления этим домом. Собственники помещений в многоквартирном доме обязаны заключить договор управления этим домом с управляющей организацией, выбранной по результатам предусмотренного частью 4 настоящей статьи открытого конкурса, в порядке, установленном статьей 445 Гражданского кодекса Российской Федерации.

6. Орган местного самоуправления не позднее чем за месяц до окончания срока действия указанного в части 5 настоящей статьи договора управления многоквартирным домом созывает собрание собственников помещений в этом доме для решения вопроса о выборе способа управления этим домом, если такое решение ранее не было принято в соответствии с частью 3 настоящей статьи.

(см. текст в предыдущей редакции)

7. Любой собственник помещения в многоквартирном доме может обратиться в суд с требованием обязать органы местного самоуправления выбрать управляющую организацию в соответствии с положениями части 4 настоящей статьи.

(см. текст в предыдущей редакции)

8.1. Не допускается заключение договора управления многоквартирным домом по результатам открытого конкурса или в случае, если указанный конкурс признан несостоявшимся, ранее чем через десять дней со дня размещения информации о результатах указанного конкурса на официальном сайте в сети "Интернет". Данное требование не применяется до определения Правительством Российской Федерации официального сайта в сети "Интернет".

9. Многоквартирный дом может управляться только одной управляющей организацией.

(см. текст в предыдущей редакции)

10.1. Управляющая организация обязана обеспечить свободный доступ к информации об основных показателях ее финансово-хозяйственной деятельности, об оказываемых услугах и о выполняемых работах по содержанию и ремонту общего имущества в многоквартирном доме, о порядке и об условиях их оказания и выполнения, об их стоимости, о ценах (тарифах) на предоставляемые коммунальные услуги посредством ее размещения в системе. Порядок, состав, сроки и периодичность размещения в системе информации о деятельности по управлению многоквартирным домом и предоставления для ознакомления документов, предусмотренных настоящим Кодексом, товариществом собственников жилья либо жилищным кооперативом или иным специализированным потребительским кооперативом, осуществляющими управление многоквартирным домом (без заключения договора с управляющей организацией), устанавливаются федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере информационных технологий, совместно с федеральным органом исполнительной власти, осуществляющим функции по выработке и реализации государственной политики и нормативно-правовому регулированию в сфере жилищно-коммунального хозяйства, если иной срок размещения в системе указанной информации не установлен федеральным законом.

(см. текст в предыдущей редакции)

11. В случае, предусмотренном статьей 157.2 настоящего Кодекса, управляющая организация, товарищество собственников жилья либо жилищный кооператив или иной специализированный потребительский кооператив, осуществляющие управление многоквартирным домом, в порядке, установленном Правительством Российской Федерации, обязаны:

1) предоставлять ресурсоснабжающим организациям, региональному оператору по обращению с твердыми коммунальными отходами информацию, необходимую для начисления платы за коммунальные услуги, в том числе о показаниях индивидуальных приборов учета (при предоставлении таких показаний собственниками помещений в многоквартирном доме и нанимателями жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме управляющей организации, товариществу собственников жилья либо жилищному кооперативу или иному специализированному потребительскому кооперативу) и коллективных (общедомовых) приборов учета, установленных в многоквартирном доме;

2) осуществлять контроль качества коммунальных ресурсов и непрерывности их подачи до границ общего имущества в многоквартирном доме;

3) принимать от собственников помещений в многоквартирном доме и нанимателей жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме обращения о нарушениях требований к качеству коммунальных услуг и (или) непрерывности обеспечения такими услугами, нарушениях при расчете размера платы за коммунальные услуги и взаимодействовать с ресурсоснабжающими организациями и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами при рассмотрении указанных обращений, проведении проверки фактов, изложенных в них, устранении выявленных нарушений и направлении информации о результатах рассмотрения обращений в порядке, установленном Правительством Российской Федерации;

4) обеспечивать ресурсоснабжающим организациям доступ к общему имуществу в многоквартирном доме для осуществления приостановки или ограничения предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме либо по соглашению с ресурсоснабжающими организациями осуществлять приостановку или ограничение предоставления коммунальных услуг собственникам помещений в многоквартирном доме и нанимателям жилых помещений по договорам социального найма или договорам найма жилых помещений государственного либо муниципального жилищного фонда в данном доме.

(см. текст в предыдущей редакции)

11.1. При непосредственном управлении многоквартирным домом собственниками помещений в многоквартирном доме коммунальная услуга по обращению с твердыми коммунальными отходами собственникам и пользователям помещений в данном доме предоставляется региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами.

12. Управляющие организации, товарищества собственников жилья либо жилищные кооперативы или иные специализированные потребительские кооперативы, осуществляющие управление многоквартирными домами, не вправе отказываться от заключения в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 настоящего Кодекса, договоров, в том числе в отношении коммунальных ресурсов, потребляемых при содержании общего имущества в многоквартирном доме, с ресурсоснабжающими организациями, которые осуществляют холодное и горячее водоснабжение, водоотведение, электроснабжение, газоснабжение (в том числе поставки бытового газа в баллонах), отопление (теплоснабжение, в том числе поставки твердого топлива при наличии печного отопления), и региональным оператором по обращению с твердыми коммунальными отходами, за исключением случаев, предусмотренных частью 1 статьи 157.2 настоящего Кодекса. Срок действия и другие условия указанных договоров, заключаемых в том числе в отношении приобретения коммунальных ресурсов, потребляемых при использовании и содержании общего имущества в многоквартирном доме, устанавливаются в соответствии с правилами, указанными в части 1 статьи 157 частью 4 настоящей статьи открытый конкурс. В течение десяти дней со дня проведения открытого конкурса орган местного самоуправления уведомляет всех лиц, принявших от застройщика (лица, обеспечивающего строительство многоквартирного дома) после выдачи ему разрешения на ввод многоквартирного дома в эксплуатацию помещения в данном доме по передаточному акту или иному документу о передаче, о результатах открытого конкурса и об условиях договора управления данным домом. Указанные лица обязаны заключить договор управления данным домом с управляющей организацией, отобранной по результатам открытого конкурса. Если в течение двух месяцев со дня проведения открытого конкурса собственники не заключили договор управления с управляющей организацией, такой договор считается заключенным на условиях, определенных открытым конкурсом.

частью 7 статьи 46 настоящего Кодекса. В случае продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме собственники помещений в данном многоквартирном доме в течение одного года со дня продажи или отчуждения иным образом первого помещения в данном многоквартирном доме должны выбрать на общем собрании таких собственников и реализовать способ управления данным многоквартирным домом.

15. Организация, осуществляющая поставки ресурсов, необходимых для предоставления коммунальных услуг, отвечает за поставки указанных ресурсов надлежащего качества до границ общего имущества в многоквартирном доме и границ внешних сетей инженерно-технического обеспечения данного дома, если иное не установлено договором с такой организацией.

15.1. Региональный оператор по обращению с твердыми коммунальными отходами отвечает за оказание коммунальной услуги по обращению с твердыми коммунальными отходами начиная от места накопления твердых коммунальных отходов, если иное не установлено договором.

(см. текст в предыдущей редакции)

16. Лицо, которое несет ответственность за содержание и ремонт общего имущества в многоквартирном доме, в пределах оказания данных услуг обязано обеспечивать состояние общего имущества в многоквартирном доме на уровне, необходимом для предоставления коммунальных услуг надлежащего качества.

17. Управление многоквартирным домом, в отношении которого собственниками помещений в многоквартирном доме не выбран способ управления таким домом в порядке, установленном настоящим Кодексом, или выбранный способ управления не реализован, не определена управляющая организация, в том числе по причине признания несостоявшимся открытого конкурса по отбору управляющей организации, проводимого органом местного самоуправления в соответствии с настоящим Кодексом, осуществляется управляющей организацией, имеющей лицензию на осуществление предпринимательской деятельности по управлению многоквартирными домами, определенной решением органа местного самоуправления в порядке и на условиях, которые установлены Правительством Российской Федерации. Такая управляющая организация осуществляет деятельность по управлению многоквартирным домом до выбора собственниками помещений в многоквартирном доме способа управления многоквартирным домом или до заключения договора управления многоквартирным домом с управляющей организацией, определенной собственниками помещений в многоквартирном доме или по результатам открытого конкурса, предусмотренного частью 4 настоящей статьи, но не более одного года.

Корректировки в Жилищный кодекс РФ вступили в силу еще в 2015 году после принятия ФЗ № 255. Фактически, как таковое непосредственное управление многоквартирном доме в «чистом» виде почти не используется. Собственники объединяются в ТСЖ (товарищество собственников жилья) или в ЖК (жилищные кооперативы).

Непосредственное управление допускается только в домах с небольшим количеством квартир (до 16-ти). Таким образом, полного исключения этой формы управления в ближайшие несколько лет не предвидится.

Эта форма управления представляет собой координированные действия собственников квартир в доме, направленные на обеспечение комфорта и безопасности проживающих граждан. Непосредственное управление многоквартирным домом подразумевает упрощенный способ решения текущих вопросов. Бюрократии при такой форме гораздо меньше, так как административный аппарат фактически отсутствует.

Все решения принимаются очень оперативно. При этом учитываются пожелания жильцов, выслушиваются мнения. Обслуживание дома осуществляется силами проживающих лиц или подрядчиками на основании договора. При непосредственном управлении снижаются расходы на услуги ЖКХ и отсутствует коллективная ответственность.

Однако эта форма исключает возможность участия в социальных программах. Все дополнительные расходы ложатся на самих собственников.

Для самостоятельного управления владельцы квартир могут организовать ТСЖ. В этом случае в обязательном порядке формируется устав и осуществляется регистрация некоммерческого партнерства. Товарищество принимает на себя основные обязательства, такие как:

обеспечение эксплуатации недвижимости в многоквартирном доме;
распоряжение, пользование и владение общим имуществом;
создание комфортных и безопасных условий для проживания граждан;
представление интересов собственников жилья в службах ЖКХ и других инстанциях.

Помимо создания ТСЖ, владельцы квартир могут выбрать управляющую компанию и заключить с ней договор на оказание услуг. Тогда все перечисленные функции возьмет на себя эта организация. Однако следует понимать, что основная цель существования управляющей компании – получение прибыли.

Организация деятельности при непосредственном управлении МКД

Существует несколько основных обязанностей, которые потребуется выполнять собственникам при непосредственном управлении многоквартирным домом:

Подготовка и хранение технических документов, касающихся многоквартирного дома.
Сбор и хранение данных о собственниках, нанимателях и пользователях общедомовым имуществом на основании договоров.
Разработка и вынесение предложений на обсуждение жильцов дома, затрагивающих содержание общедомового имущества и проведение ремонтных работ.
Формирование плана содержания дома и проведения ремонтных работ, списка требуемых услуг, расчета финансовых потребностей и источников материального обеспечения.
Решение вопросов по проведению капитального ремонта.
Заключение договоров с исполнителями работ и компаниями, предоставляющими услуги.
Осуществление контроля над исполнением, участие в исковой и претензионной работе в случае обнаружения недостатков.
Проведение расчетов за услуги и работы, а также документальное оформление.
Взаимодействие с государственными и муниципальными учреждениями.

Вопросы, связанные с управлением многоквартирным домом, рассматриваются на общем собрании владельцев квартир. Инициаторы заблаговременно с указанием перечня вопросов, которые планируется рассмотреть.

Принятые на собрании решения оформляются документально. В дальнейшем владельцы квартир вправе контролировать факт исполнения принятого решения. Без проведения общего собрания собственников не допускается заключение договоров с поставщиками услуг или исполнителями работ.

Исключением будет вопрос заключения договоров по предоставлению услуг ЖКХ. Компания-поставщик должна заключить договор с каждым собственником в индивидуальном порядке.

Собственники совместно следят за состоянием и эксплуатацией общедомового имущества. К нему относят:

Уважаемые читатели! Мы рассказываем о стандартных методах решения юридических проблем, но ваш случай может быть особенным. Мы поможем найти решение именно Вашей проблемы бесплатно - попросту позвоните к нашему юристконсульту по телефонам:

Это быстро и бесплатно ! Вы также можете быстро получить ответ через форму консультанта на сайте.

помещения, предназначенные для общего пользования – лестничные площадки, коридоры, лестницы, лифт, иное оборудование;
крыша;
ограждения общей территории;
несущие конструкции – балконные плиты, перекрытия, колонны;
ненесущие конструкции – окна, двери, парапеты, лестничные перила и т.д.;
земельный участок, на котором располагается многоквартирный дом;
территория, признанная придомовой.

Это не исчерпывающий список. Сюда же можно включить различное оборудование, которое размещается внутри многоквартирного дома или даже за его границами, но предназначенное для обслуживания жилых и нежилых помещений в здании. Помимо этого, в общедомовое имущество могут входить и другие объекты, предназначенные для обеспечения эксплуатации и благоустройства многоквартирного дома.

Как распределить обязанности при непосредственном управлении?

В соответствии с требованиями жилищного законодательства, если в доме насчитывается больше четырех квартир, а ТСЖ образовано не было, необходимо организовать общедомовой совет. Лиц, которые войдут в совет, а также его председателя выбирают на общем собрании собственников жилья.

После формирования совета дома на него будет возложена вся организационная работа. Однако не нужно путать совет с управляющим органом. Основная деятельность по-прежнему возлагается на всех собственников. Без вынесения вопроса на общее собрание владельцев квартир нельзя принять ни одно управленческое решение.

Председатель совета будет координировать работу по обустройству дома, заключать договоры, оформлять документацию и подготавливать необходимые отчеты. Помимо председателя, может быть выбрана комиссия, которая окажет содействие при подготовке и обосновании предложений, выносимых на рассмотрение всеми собственниками.

В свою очередь, выбранный председатель уполномочен вести переговоры с муниципальными и государственными учреждениями, а также с поставщиками услуг и исполнителями работ. Помимо этого, он вправе представлять интересы любого из собственников на основании доверенности. Работа председателя оплачивается. Порядок и размер денежного вознаграждения устанавливается на общем собрании жильцов.

Плюсы и минусы непосредственного управления МКД

К преимуществам непосредственной формы управления многоквартирным домом относят:

отсутствие обязательств перед управляющей компанией у собственников;
отсутствие коллективной материальной ответственности при наличии задолженности за услуги ЖКХ у одного из собственников квартир;
отсутствие посредников при определении поставщика услуг.

Собственники квартир самостоятельно выбирают компании, с которыми они будут сотрудничать. К примеру, при наличии товарищества собственников жилья эти решения принимаются ТСЖ практически без участия владельцев. При непосредственном заключении договоров гражданам не приходится оплачивать дополнительные работы и услуги, которые не были прописаны в соглашении изначально. Можно сказать, что контроль осуществляется тщательнее, чем при других формах управления.

К отрицательным сторонам можно отнести:

отсутствие государственной поддержки в финансовых вопросах;
нет контроля над непосредственным управлением со стороны надзирающих органов;
при заключении договора, к примеру, на поставку чего-либо, нужно, чтобы его подписали не меньше половины собственников.

Несмотря на экономию за услуги ЖКХ и другие виды поставок и работ, собственникам приходится больше тратиться на косметический и капитальный ремонт.

При возникновении вопросов обращайтесь за юридической консультацией. Получить бесплатную правовую помощь можно на нашем сайте. Задайте вопрос эксперту в специальном окне.

Время чтения: 5 минут

Эффективное управление многоквартирным домом призвано создать благоприятные и безопасные условия проживания граждан, обеспечить оптимальное содержание общего имущества. Если руководство МКД осуществляется при прямом участии жильцов, им стоит знать, что такое непосредственное управление многоквартирным домом, в чем заключаются его особенности, каковы плюсы и минусы этого варианта.

Суть непосредственного управления МКД

При непосредственном руководстве МКД собственники квартир заключают договора по обслуживанию и ремонту дома на основании решений общего собрания жильцов. Такой способ управления позволяет им вступать в правоотношения с ресурсоснабжающими компаниями (РСО) – организациями, обеспечивающими поставку газа, воды и электричества.

Непосредственная форма управления многоквартирным домом – это способ, позволяющий собственникам помещений договариваться с подрядчиками о поддержании оптимального состояния дома.

Если речь идет о юридической стороне вопроса, каждый жилец помещения от своего имени заключает договор на поставку ресурсов.

Организация, которая содержат и проводит ремонт в доме, обеспечивает водоотведение, отопление, электро- и газоснабжение, ответственна перед собственниками помещений в МКД за выполнение своих функций. Эти положения установлены Правительством РФ, выражены в Правилах содержания общего имущества в многоквартирном доме и содержатся в заключаемых договорах.

Минимальное количество квартир

Переход на непосредственное управление многоквартирным домом регулирует ст. 164 Жилищного кодекса РФ. Возможность такого руководства – гарантия полноценного функционирования общежития граждан.

Как показывает практика, в основном собственники жилья напрямую взаимодействуют с поставщиками услуг в сельской местности. В таких условиях часто не предусмотрена масштабная многоквартирная застройка.

В сооружениях, где количество квартир менее 12, владельцы жилплощади освобождаются от необходимости заключать дополнительный договор со сторонними подрядчиками, которые будут предоставлять услуги по ремонту и поддержанию нормального состояния МКД.

Если в доме насчитывается более 12 квартир, осуществление некоторых процедур усложняется. Для одобрения решения нужно собрать более 50% голосов всех владельцев жилья. Только тогда их волеизъявление можно считать легитимным.

Читатели юридических порталов часто интересуются, сколько квартир должно быть в доме для непосредственного управления. Этот нюанс регулирует ст. 161 ЖК РФ. Чтобы жители МКД могли воспользоваться обслуживанием напрямую, в здании должно быть не меньше 13 квартир, но и не больше 30.

Руководство домом осуществляется всеми собственниками жилплощади в личном порядке или через посредника. Последний может не проживать в МКД, где предусмотрена непосредственная форма руководства.

Оптимальный вариант обслуживания дома – управление МКД до 30 квартир. Большее количество жильцов сложно привлечь к участию в собрании. Еще труднее достигнуть согласия.

Преимущества и недостатки непосредственного управления

Непосредственная форма обслуживания – одна из самых старых и эффективных. Чтобы обеспечить своевременный и качественный уход за МКД, жителям нужно координировать действия и через уполномоченного представителя заключать договоры с подрядчиками.

Стоит обсудить сильные и слабые стороны этого варианта эксплуатации МКД. Так, управление собственниками помещений в многоквартирном доме связано с рядом преимуществ:

Выполнение оплаты коммунальных услуг напрямую фирмам, которые их предоставляют.
Прозрачные расчеты.
Задолженность граждан не касается остальных жителей.
Дополнительные услуги предоставляются согласно уплаченной сумме.
Обслуживающие организации расходуют средства на работы, предусмотренные в договоре, что значит, деньги используются рационально.

Система управления эффективна лишь при активной позиции жителей дома.

Минусы непосредственного обслуживания:

Представитель собственников берет на себя руководство. Обычно это бесплатно, зато забот у него более чем достаточно.
Отсутствие возможности получить средства на социальные программы: капремонт, обустройство детской площадки и так далее.
Расходы на внесение улучшений – наем консьержа, благоустройство подъезда и прочее – ложатся на плечи добровольцев. Несогласные лица могут отказаться от оплаты нововведений.
Если в составе МКД есть муниципальное жилье, на собрание приглашаются наймодатели, имеющие аналогичные с жителями права при голосовании.

Прежде чем перейти к этой форме управления, нужно внимательно изучить перечисленные минусы и плюсы.

Как перейти на непосредственное управление МКД

При переходе к новому виду обслуживания нужно соблюдать процедуру. Её можно разделить на три этапа:

Формирование инициативной группы.
Проведение общего собрания собственников (ОСС) жилья. На нем обсуждаются вопросы относительно формы управления, проводится обязательное голосование, избирается председатель совета дома.
Выбор организаций, который будут обслуживать МКД. В течение года нужно заключить прямые договоры с монополистами, подрядчиком.

Если выбранный способ руководства не реализован жильцами в течение года, городские власти обязаны искать дому управляющую компанию.

Инициативная группа

Чтобы дело получило развитие, нужна инициатива. Не является исключением из правила и процедура организации управления домом. Среди жильцов всегда есть лица, готовые представлять интересы остальных собственников квартир. Они составляют так называемый координирующий центр.

Группа создается по списку владельцев квартир. Параллельно проводятся агитационно-разъяснительные работы, привлекается как можно больше жильцов.

Информировать о подобных мероприятиях лучше письменно на щите у подъезда. Самый эффективный метод – обход собственников.

Инициативная группа выбирает по 1-2 представителя из каждого подъезда, готовых организовать процесс и придерживаться условий работы. Эта группа сообщает остальным жильцам суть вопроса, объявляет, где и когда состоится первое ОСС.

Собрание собственников

Чтобы форма обслуживания дома была утверждена, нужно зафиксировать волю собственников. Для этого организовывается собрание жильцов или заполнение анкет с перечнем вопросов. Кворум для мероприятия – не менее половины собственников МКД.

Основные пункты, обсуждаемые на ОСС:

Подтверждение общего согласия на переход к непосредственному управлению.
Выбор кандидатуры официального представителя.
Формирование представительского органа.
Заключение договоров на обслуживание.

Данная стадия является основной при переходе на новый вид управления домом.

Интересы владельцев квартир в доме в отношениях с третьими лицами может представлять один из собственников помещения в МКД. Изменения в прошлом году также закрепили, что выполнять эту функцию способно лицо, уполномоченное письменной доверенностью по одобрению большинства жильцов.

Выбор обслуживающих фирм

Чтобы непосредственное управление начало действовать, в соответствии со ст. 164 ЖК РФ, нужно заключить соглашение с компаниями-подрядчиками, которые переймут обязанности, направленные на содержание и ремонт недвижимого имущества. Это – важнейший этап при переходе на новую форму руководства.

Если обслуживающая организация многоквартирного дома не найдена, способ управления не актуален.

Для успешного оформления соглашения нужно подготовить:

протокол, содержащий желание жильцов перейти на непосредственное руководство МКД;
протокол, в котором указаны данные лица, ответственного за переговоры с обслуживающими фирмами;
технический паспорт дома;
заявление на имя руководителя организации с просьбой о заключении прямого договора;
заверенные нотариусом доверенности.

На общем собрании жильцы обсуждают, как выбрать обслуживающую организацию.

Нюансы непосредственного управления МКД

Важный этап при осуществлении непосредственного обслуживания жильцами дома – заключение договоров с РСО. Об этом говорится в постановлении Правительства РФ № 354 . В нормативно-правовом акте закреплено, как и в каком количестве поставляются коммунальные услуги от подрядчиков, если с ними достигнуто соглашение от лица владельцев при непосредственном управлении МКД.

За перебои в электро-, газо- и водоснабжении ответственность несут именно подрядчики или субподрядчики, с которыми заключен договор.

Для непосредственного управления характерны особые взаимоотношения между жильцами и РСО. Договор заключает каждый собственник от своего имени, большинство лиц как единая сторона или владелец квартиры, уполномоченный на представительство.

Непосредственное обслуживание позволяет забыть о проблемах с расчетными центрами и . Привлекая подрядные организации и обеспечив реальную деятельность совета дома, управление будет максимально эффективным. При этом более рационально используются средства на содержание недвижимости.

Если в МКД 100 и больше квартир, прямое управление многоквартирным домом не допустимо. Количество жильцов в доме пропорционально поступающим от них требованиям относительно обслуживания МКД. Возникает огромное количество дополнительных задач, решение которых достаточно трудно контролировать. Вероятность достигнуть соглашения со всеми жильцами слишком мала. В подобных условиях целесообразнее создавать .

Заключение

Хотя управление многоквартирным домом напрямую жителями – распространенная практика, серьезную конкуренцию ей составляют управляющие компании.

Непосредственное обслуживание позволяет собственникам квартир поддерживать дом в оптимальном состоянии. Здание обслуживают уполномоченные организации, но их деятельность прозрачна и легко контролируется владельцами помещений.

Юрист. Член Адвокатской палаты г. Санкт-Петербурга. Опыт работы более 10 лет. Окончил Санкт-Петербургский государственный университет. Специализируюсь в сфере гражданского, семейного, жилищного, земельного права.

Благоустроенность и благополучие многоэтажного дома зависит от избранного варианта управления этим домом. Закон предлагает три варианта управления:

выбор ТСЖ или жилищного кооператива;
управление самими жильцами;
управление определенной компанией или фирмой.

Жильцы многоквартирного дома самостоятельно выбирают одну из форм на открытом общем голосовании. На основании результатов оглашается решение. Если через какое-то время жильцы хотят изменить решение и выбрать другой способ управления, то требуется аналогично провести собрание и решить вопрос голосованием. Сегодня мы расскажем вам о плюсах и минусах непосредственного управления собственниками многоквартирным домом.

Когда официально появилась возможность управления многоквартирным домом непосредственно собственниками, жильцы стали менять форму управления. Действительно, на первый взгляд самоуправление имеет много преимуществ и кажется самым эффективным методом. Но на деле оказалось, что непосредственное управление многоквартирным домом имеет подводные камни, с которыми пришлось столкнуться многим людям, чьи дома перешли на такой вид управления.

Преимущества непосредственного управления домом

Когда многоэтажным домом управляет определенная компания, то она отвечает за оплату всех услуг. В ее же обязанностях: разнос уведомлений, оповещение о новых тарифах и вся документация. Но при выборе непосредственного управления ситуация меняется.

Недостатки самоуправления многоквартирным домом

В непосредственном управлении многоквартирным домом много тонкостей и подводных камней. Мы в материале изложили лишь самые основные моменты. Понятно желание собственников получить самостоятельность и возможность иметь "прозрачную" квитанцию за услуги. Безалаберность ЖЭУ и ЖКХ известна большинству. Людям приходиться тратить время, доказывая приписки и описки. Однако нужно тщательно все продумать, проанализировать, прежде чем реализовывать решение и переходить на форму самоуправления. В ином случае переход принесет больше новых сложностей, чем решит старые.

Если у вас остались какие-то неопределенности по поводу данной формы управления или же вас интересуют исключительно изменения 2015 и 2016 года, то вы можете задать свой вопрос нашему юристу онлайн, который с удовольствием разъяснит вам все тонкости, особенности и риски непосредственного управления.